随着城市化的推进，近两年郑州的商业综合体如雨后春笋般冒出。根据郑州商业观察的统计，截止2018年底，郑州商业的总体存量上升至446万m2，其中，二七商圈依然是郑州商业存量最集中的区域，年末存量占全市优质商业总存量的34%。可以预想到，随着郑州城市建设及产业发展的进一步提速，交通路网等进一步的铺通，未来的郑州商业体将会更加繁盛。除核心商圈外，也将会有越来越多的区域型商业接棒成为这座城市商业的中坚力量。
刚刚过去的2018年，我们也能够看到像正弘城这样的标杆型项目对城市商业环境发展及更多此前未进驻到这座城市的零售及餐饮品牌是有着较强的带动作用。
2018年郑州商业业绩一览
当然，今天的文章主要还是要和大家分享一下2018年郑州各个标杆商业项目的业绩表现。
丹尼斯大卫城：同比25%的增长，品牌持续升级
作为一个步入开业第四个年头的项目，其业绩及单品牌销售近乎每一年都是一个跨越式的增长，同时也跑赢了市场的平均涨幅。虽然在多数人看来丹尼斯在建筑规划方面不够“购物中心化”，但其在品牌丰富度及门店体验方面不可否认仍是目前河南商业的标杆与地标。
毕竟在托尼主编看来，做商业不能够只看创新，更要切合实际。丹尼斯作为一个老牌儿零售百货企业，除了在国际精品及化妆品方面做到持续的增强，同时也要打破传统的百货概念，把大卫城向年轻、时尚、潮酷等多个维度进一步发展。
2019年，在托尼主编看来该项目在品牌调整力度方面将围绕门店形象更新与升级进行，大尺度的调整及更多首进品牌的进入则会集中在2020年发生。总之，大卫城不同于郑州其他的商业项目在做客群的区分，其做的是全面覆盖！
正弘城，2019年能否如预期那般迅速占领“制高点”？
从2018年下半年开始，郑州商业的所有焦点和关键词似乎都对准了正弘城的开业，而从其开业至今的表现来看也的确出乎了多数人的预料。客流量的持续提升、品牌业绩的倍数增长反倒对经营者带来了更大的挑战。2019年如何在运营管理、服务品质上作进一步的提升与改善，在企划推广方面如何更切合实际的与场内品牌实现更多的互动，也将是摆在其面前非常现实的问题。
此外，伴随着这一轮的消费升级，如何赢得年轻消费群体的青睐、增强品质家庭客群及新中产群体的复现率及消费黏性，也将会成为正弘城接下来几年的主要研究课题。
为什么外资、港资发展商一直没有进郑州？
在郑州商业观察看来，无论是以外资为代表的太古，还是以港资为代表的恒隆、九龙仓等，大都将投资的重心放在了北上广深或商业消费较为成熟的商业准一线城市（如杭州、成都、重庆、武汉）。与此同时，他们也会从三个维度做持续的研究与深度思考以决定是否进入一个新市场。
首先，要面临的是如何去洞察市场及消费者行为。千万不要认为一个成功的外资公司，在中国靠复制商业模式就能取得成功，这种思维要摒弃。例如九龙仓在长沙的IFS（国金中心）从2011年9月23日宣布开建，到2018年5月7日开业，一共历时7年时间；
第二，如何把自身所具备的优势拿出来，和内地市场的特点相结合并衍生出化学效应一直以来都是外资、港资们所思索的。这里既要涉及到购物中心的专业性和零售业的发展特点，还要去看如何把国外或国内一线城市的消费、体验等发展趋势与本地市场相结合；
第三，人很重要，也很关键。常言道天时、地利、人和，但多数时候，起到决定性作用的往往是后者。
正如此前一家外资购物中心企业总经理所说的那样，在选定一座城市前，除了看其人口、GDP总量、零售品消费、时尚度等常规“参数”外，还会特别在意每年在教育方面的投入及产出，因为这些代表的是一座城市的未来。此外，选址阶段还要综合考虑城市的中期及远期发展、商业现状及消费者市场、以及项目本体地块的可达性，可视性，周边的常驻消费力及辐射力。
托尼主编花了差不多半个月的时间去整理及消化上述表格内所反映出的数字，与2017年相比，郑州商业在过去一年的时间里共新开业商业项目15个，为近十年来供应量最多的一年，在销售额方面也有着较高的增速。然而较为遗憾的是，伴随着郑州商业的整体发展及越来越多的区域型消费圈的形成，一批不思进取的老百货及卖场式商业逐渐褪去了曾经的光环，淡出主流市场。
在郑州商业观察看来，时代的发展所演变出的更多优质物业仅仅是压倒老场子的一方面，更重要的是在项目开业后能否持续保证高效的运营及与时俱进而不断演变的升级与调整，这些才是决定一个项目能否伴随市场的脚步走的更远的根本。
（来源：郑州商业观察 托尼主编）
