主题：西安开元各门店收入及利润情况

1)       钟楼店---主力店

Ø        出于品牌提档以及安全考虑的考虑，计划明年进行装修改造，改造将不变动外立面，只是内部调整。

钟楼店是老店，将进行局部改造，但持续时间和装修金额还未定。公司会尽量拉长时间，每次改造的空间缩小，逐层改造，以达到尽量不影响营业。

钟楼店是主力店，收入、利润贡献均在80%以上。2009 年8 月公司以9000 万元受让西安民生持有的15%股权后，全资控股该店。位于最核心的钟楼商圈的黄金位置，占地面积33.14 亩，总投资约5.3 亿，自有物业，建筑面积10.3 万平米（经营面积6 万平米）。

钟楼店定位中档大众品牌，客单价不高，例如化妆品现都是中档品牌，尚无国际一线品牌进入，服装也是国内一二三线品牌为主。在大众时尚百货竞争日趋激烈的大环境下，仅靠二线品牌的调整来获得收入的较高增长已非常困难。

Ø        该店目前产品结构：黄金15%，钟表<5%，家电10%，数码（手机）10%，服装占30%，皮具10%几（鞋和皮包）。家电、数码毛利率非常低，只有3-5%，但占收入的20%以上。

过去两年通过提升高毛利商品的销售比重，降低家电、通讯产品等低毛利商品比重来挖掘经营潜力。但家电的比重已经降低到下限，不可能再压缩了，比如目前地下一层主营家电，未来将继续保留。

06年开始，已经大规模做品牌的调整，现在只是微调。个别品牌微调，引进一些高端品牌，但由于硬件问题，有些品牌(比如SKII)的进驻条件该门店目前是达不到的，觉得档次不够,给不了他们要的店中店。

另外门店的经营不错，单店经营净现金流大概在2个亿；

Ø        客单价在1200以上

Ø        门店一楼有少量面积的租给麦当劳，一天一平6块钱

Ø        折旧摊销2000多万/年，毛利率18%，但公司更重视整体毛利额，不太在意毛利率的波动；

Ø        主要对手百货：中大国际（奢侈品牌）、世纪金花（2家）、银泰中环广场（1家）、百盛商业、西安民生（定位相近）、万千百货、巴黎春天、大商新玛特等，定位比较相近是民生，之前民生的策略就是包围我们

2)       开元商城西旺店（即西稍门店）

于2011年7月19日开业经营，位于钟楼商圈与高新区之间，属于新兴商圈，尚无成规模的百货竞争对手。周边集中了大量高档住宅小区，消费潜力旺盛。公司目前占据先发优势，周边大型企业有西电、法士特以及民航，提供了稳定的客源，同时该项目是咸阳居民进入西安的必经之地，可吸引部分咸阳顾客。

该项目总投资额约6.6 亿元，自有物业，为大型综合体项目，总建筑面积16 万平米（其中自营百货5 万平米、超市及配套餐饮出租约1 万平米、住宅7 万平米）。共计31层，其中地下2层、地上29层

其中：

Ø        第1-6层为商业裙楼，建筑面积约6.7万平米，第1-4层5万平米为百货商场，第5层1万多平米经营餐饮娱乐以及超市租赁等，第6层为办公区域；

Ø        7-29层为3栋时尚住宅楼，建筑面积近7万平米；

Ø        2万平米的地下停车场（地下2层）

11年半年不到，营收1.5亿左右。2011年预亏一千万，2012年要赚钱。

Ø        盈亏平衡要3.5亿左右。因为摊销财务费用一千多万。这个店的毛利率比宝鸡高一个点。

Ø        项目住宅部分：即店上面的三个塔楼，为了给职工解决住宅问题的，卖得比较便宜。总利润2000多万，2012年确认。

Ø        人工费用方面，公司提前招聘和内部转拨，新增自发工资员工数不多

外埠门店

3)       宝鸡店—2009年开业

宝鸡店是公司目前除钟楼店以外规模最大的外埠门店。于2009 年11 月29 日正式开业。店位于宝鸡市核心商业区经二路，与宝鸡市火车站站前广场相邻，西临文化路、南临规划商业步行街、东临宝鸡国贸和均利广场，是宝鸡市规模最大、设施最先进的大型购物中心。项目是公司2009 年配股募投项目之一，总投资5.1 亿元，其中募集资金2 亿元。自有物业，项目设计建筑面积11.6 万平方米、经营面积8.7 万平方米，共建设七层，地下一层为综合超市（出租给华润万家1万㎡），一至四层为大型百货商场，地上一层、二层、三层由公司自主经营管理使用，作为百货经营场所；第四层国美电器（1万㎡）、餐饮、娱乐和健身区域将出租、收取租赁费，第5层为公司办公区域。预计所有出租部分产生年租金收入约2000多万。

Ø        产品结构：黄金15%，数码10%，家电10%，钟表不到5%，其余为服装。家电占比少，外包给国美了。很多总店的品牌，有30%的品牌跟着过去宝鸡；服装品类档次较低，70%当地招商；

Ø        2010年是14%的毛利率，有很大让利的。很多品牌的新款是过不去的。正常是16-17%。，毛利率10年在14%，毛利率正常目标在16-17%

Ø        宝鸡摊销一年2000多万，财务费用一千多万，水电、人工费用目前无数据（后续电话联系）

Ø        于2010 年8 月公告以4676 万元向交通银行陕西分行出售该项目1670 平米的房产，大概有一次性收益3500 多万元，目前正在办理相关证明，但由于办理房产证进度，预计2012 年不会确认收入。

10年实现收入2.32 亿，亏损686万，2011年，宝鸡税前收入达到5个亿，财务口径还没出来。可以盈亏平衡，或略盈。

宝鸡店主要的竞争对手有宝鸡商场、人民商场、新世纪购物中心、天下汇购物广场、银座购物中心等，但同质化较强，缺乏艳明的主题和个性特色，且体量较小，难以全方位满足居民日益多元化的消费需求

4)       安康店

公司主要以试水和积累连锁经验为主，且经营场地都是租赁物业，目前赚钱比较少，未来也不会是扩张的目标。

该门店07年9月开业，以百货业态进行运作，面向汉滨区，辐射9个县，消费群体以外来务工者为主。租金约0.5 元/平米/天

安康店营业面积较小，当地人均收入水平和总体消费能力不高，盈利能力预计有限。

5)       咸阳店

08年1月开业，位于陕西省咸阳市人民路，共4层。面向秦都区和渭城区，辐射兴平市及周边各县，租金约0.5 元/平米/天。商品定位较低，促销活动较多，导致毛利率水平较西安老店低。

2010 年营业收入9191 万元，收入增长较慢，亏损98 万元。公司也是用来积累连锁经验，目前赚钱比较少，未来不会是扩张的目标

资料来源：招商证券

西安开元应该也是老的商场了，是不是感觉还是招商的问题，如果换个招商团队会不会比现在更好。