主题：抛砖引玉，论哈尔滨寸土寸金的秋林地区

曾几何时，秋林地区在全国也算很出名了，从全国第一家百货秋林百货，到90年代风靡一时的江南春，百货大楼，再到21世纪初的远大松雷，秋林地区在哈尔滨地区乃至东三省地区一直是独树一帜的，但是从05年左右开始，随着辽宁地区开始大规模尝到振兴东北的甜头，曾经风头无两的松雷，在东北地区供应商的眼中，逐渐被沈阳中兴，长春卓展给超越，紧接着随着新世界的没落，到了2010年伴着爱建地区卓展的开幕，秋林地区高端业态被道里区完爆，供应商也不再像从前麦凯乐开业一样惧怕远大松雷这两个店王，大举西进，秋林商圈的地位大不如前，如今的状况是，麦凯乐高档化妆品开始启动以及快时尚的缺失，秋林的筹码越来于少，而且随着哈西群力合并带来多达两位数的大型综合体的入市，爱建地区卓展一家独大拥有50w+的商业面积，会展地区的快速发展，占据哈市龙脉与商业制高点的秋林的地位岌岌可危。

最近几年遇到的问题可以从以下几点分析

第一也是最重要的就是交通，果戈理大街一直是哈市最主要的一条干道（尽头去道里道外必经之地，旁边还有一哈站），而且拜老毛子所赐，修的及窄无比，原来是四车道，后来政府看堵的太可怕了，干脆改成了单行道，只有公交车可以逆行，这样的状况就决定了秋林地区商业最大的特点，火一边，西大直街和果戈理交叉口分为四角，90年代及以前是秋林江南春和百大的天下，2000年后随着大牌化妆品北上，原来卖海鲜的远大捡了个大便宜，扶摇直上成就了今天的店王地位，从此重心移到了路的另一边，09年汉帛跑哈尔滨来抢螃蟹，结果位置选在了四角中的死角，虽然带来了gucci和BV，几年后的今天，里面已然惨不忍睹，转场是早晚的事情。

第二就是区位问题，随着地铁的开通和电力大厦的拆迁，秋林地区风云骤变，曾经的远大现在拔高把到现在到了一个很尴尬的位置，面积上不去，品牌上不去，人气却在被分流，地铁口又悲催的开到了中山路一侧，以后大规模客流过来，首先得被松雷先过滤一遍，松雷确实占尽便宜，去了电力大厦这个眼中钉不说，拿了扩店一倍的面积，抱上了地铁的大腿，以秋林那个堵的程度，公交车没落是早晚的事情，人流滚滚是早晚的事情，8过，以松雷那个不争气的阵势，到时候为了抢钱扩店搞出了一批zara之流也不是不可能，现在有两个新的亮点一个就是即将开发的华侨广场，体量不小，口气不小，开发商有点垃圾，黑龙江自己搞的，但是位置真心是嘎嘎滴，还有一个就是松雷路对面的哈尔滨电影院地块，位置极其黄金，对着地铁口，中山路，但是成本太高，光拿地就是十多亿，再加后期投资，没个几十亿不可能的，到时候只能搞个百货，还没有住宅卖，反而成了个有价无市的地方，乐天，久光都曾经来看过，最后都木有下文了。远大和松雷中间的大世界想必也是如此，but大家都吵吵面积小，年年都在听说无数个人在抢它，但是这破地方依旧挺立在那里，楼上卖的是几块钱的批发货，一楼的亨吉利卖的是几万十几万的名表，也算奇葩一枚了

第三就是其他区位的竞争了，道里地区就不多说了，大商傍着中央大街这条大腿，自己坐拥两个物业，共20多w平米，实现商圈内高中低快时尚业态全包揽，小侧门直通人气王金安。卓展那个变态自己在爱建拿了50多w的面积，商业30多w，还有一堆高端餐饮，酒吧，ktv，显然把购物中心从立体的变成平面的了，新商圈呼之欲出。原来哈西和群力分开，现在共同发展共同招商，哈西启动区，万达，红博，新世界，凯胜源之流联手出击，群力还有星光耀和银泰，以上说的除了k11，没有一个少于10w的面积（其中银泰仅百货就20w），以及其他各种小脚色和各种未出让的优质地块，地铁一开，就是购物一条线啊.........最后就是会展地区，俩红博加上一个松雷，美凯龙，又是40多w的面积，又是成熟地区，说爆发就爆发。

秋林地区的机会--目前来看，地铁的促进作用很大，但是说实话，地铁能带过来的客流层次与秋林地区的商业层次还是有出入的，秋林可以解决地上拥堵问题，但是停车还是老大难问题。还有一个机会就是中山路，因为哈西群力松北等新区还未成气候，所以港资等地产大鳄还盯着市中心，从地铁开口和华侨广场位置的情况来看，秋林的中心逐渐也在远离秋林向着中山路一侧，远大都日渐式微，更别说老秋林之类的了，不得不说是种悲哀了，中国第一家百货的命运也许也在预示着什么

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远大还没死，不过这两年品牌和业绩都到瓶颈的，未来也不利于他的发展，只能说是静观其变，如果收了大世界和鞋城也许就是另外一番光景了

额，哈尔滨有永安吗.............我怎么不记得