Benjam in HAN 韩春风
上海丰树管理有限公司商业投资与零售管理总经理。在中国工作的十多年间，曾历任加拿大三五集团中国负责人、SM集团中国零售开发业务的高级副总裁、GMSCHINA中国总部董事总经理等，熟悉亚洲特别是中国的城市规划、商业房地产操作运行方式。
5月8日，新加坡最大零售、娱乐和生活休闲目的地商业购物中心怡丰城(V ivoCity)，进驻中国内地华南片区的首个购物中心南海怡丰城试业。
这一“新派”购物中心来头不小，为何选址佛山、有何独到之处?该项目商业投资与零售管理领域负责人Benjam inH A N (韩春风)在整个访谈中，始终带着儒雅、温暖的微笑，用专业、认真的态度一一作答，这一切与有着“花园城市”之称的世界顶级商务、时尚之都新加坡，有着巧合的神似。
要引导消费者，但不能是陌生东西
南方都市报(以下简称“南都”)：南海怡丰城是怡丰城(VivoC ity)首次进驻华南地区的项目?
Benjam in：在中国内地目前已经有西安怡丰城开业，在华南片区是首次进驻。不过，佛山南海怡丰城是丰树集团首次尝试在中国内地从投资拿地、商业购物中心开发运营以及紧邻住宅等部分整体开发模式。
南都：为什么选在佛山，而不是深圳、广州等一线城市?
Benjamin：从过去几年来看，中国一线城市的商业零售竞争已经比较激烈，且获取土地的代价非常高。广州、深圳的商业业态已相对饱和，而佛山本地经济发展蓬勃，且与香港有密切的关系与传承，未来消费能力的增长率无可限量。现在很多国内、国际的知名商业项目涌入佛山，正是可以一起“把饼做大”的好机会。
南都：新加坡商业中心的娱乐、艺术类元素很热门也很新潮，会否担心水土不服?
B enjamin：作为购物中心的运营者，我们在一定程度上需要引导消费，但不能是对消费者来说非常“陌生”的东西，而是需要在有“亲切感”的同时加入新的元素。商业开发需要前瞻性，期望满足未来三到五年的消费需求，但是不能把五年后的元素放进来，现在呈现出来就会“水土不服”。
说到艺术空间的展示，南海怡丰城所做的并不是单纯地为了展览而进行展示，可能更成为购物中心的一个“点缀”。同时，也希望借助这种形式，给本地艺术家、艺术工作者，有更多展示作品的空间。
广东人讲究“吃”，餐饮比例达30%
南都：为什么会做目前这样的规划定位?
B enjamin：南海怡丰城是整个“华南新加坡城”一至四期的重要核心部分，关于这个购物中心的定位，我们事先做了大量的市场调研从而达到目前呈现的平衡状态，并且期望能够满足未来三五年的需求。
首先考虑到当地消费模式和习惯，广东人对“吃”非常讲究，而且很懂得“吃”，所以南海怡丰城餐饮的比例比较高，从传统商业约20%的占比提高到了30%以上。同时，购物中心内将引入很多儿童、家庭娱乐的元素和设施以及艺术展示空间等，希望达到满足全家每一个成员的希望和消费需求。
南都：除了新品牌，会带来哪些来自于新加坡的消费理念或者经营模式?
B enjam in：每一个开发者都自有其成功的独特模式，无论是硬件的设计还是软件的管理，这就像是一个品牌的D N A，是长期积累形成的经验和特色。
怡丰城的优势很多来源于新加坡项目的成功，累积了大量国际化的商业开发和运营的经验。这首先就与其他购物中心有所不同，给消费者一定的新鲜感。除了多个新品牌之外，还包括在新加坡比较流行的儿童娱乐、家庭娱乐等元素。比如，如果你去过新加坡怡丰城，一定会对商场顶层的露天花园印象深刻。
选址偏好潜力片区，而非CBD
南都：介绍一下新加坡怡丰城，或许让我们对新加坡商业中心有更直观的了解。
B enjamin：新加坡怡丰城2006年建成开业，是新加坡最大的零售、娱乐和生活休闲目的地。怡丰城来源于“vivacity(活泼)”一词。“怡丰城V ivoCity”则寓意鲜活、刺激的生活体验。目前新加坡怡丰城净出租面积超过104万平方米，地上三层、地下两层，进驻的商家超过300家，与地铁站对接。2 0 1 0年至2 0 1 3年连续四年获得A siaO ne颁发的“最佳购物中心”前三名，2013年还获得由新加坡建设局颁发的“绿色标志金奖”。
南都：同样的问题是，新加坡怡丰城为什么也没有选址在C BD最核心区域?
B enjam in：新加坡怡丰城所在的港湾区，以前是开发利用率较低且老旧的展览区，但是我们看到了区域潜在的价值从而把它发掘出来，最终带动了整个区域，这也给我们开发非传统CBD核心商业的经验和能力。同样是考虑到区域发展潜力，我们没有选择传统的CBD，比如著名的乌节路。
南都：从2006年开业到现在，新加坡怡丰城的运营情况如何?
B e n ja min：项目到去年底的数据是“承诺出租率”达到了99 .9%，营运状况乐观，截止到去年底访客数量已经接近4100万，20 13年租户销售额比前年增长了6.6%，达到了6.85亿新币。
零售业和很多行业一样，市场都是在变动。事实上，新加坡怡丰城在开业之后几乎一直在不断地调整和优化。
能激励亲友参与的商业才有吸引力
南都：调整和优化确实是不少已开业购物中心面临的问题。有何成功经验?
B enjamin：消费习惯始终是在变动，作为购物中心也应该不断变化，即使是同一个品牌商家的经营模式也需要不断创新。
多年海外商业开发的一则成功经验是，购物中心的开发商也就是业主，应该与进驻的零售商家“绑”在一起。我们在新加坡和其他海外项目中，始终与零售商保持密切的关系，就像朋友一样。密切的沟通，让我们对于每个品牌商家的发展需求和趋势都了解得非常及时。
与传统的房地产开发商不同，怡丰城作为业主与商家不仅仅是“每个月收租金”的关系，而是通过了解能够引导商家的优化和升级，更适应市场。从这个角度来说，购物中心的业主就像是半个零售商家。
其中比较重要的守则，是在购物中心的设计、理念上都要前瞻性地留有弹性空间，以满足零售商和市场的改变。
南都：举个例子?
B enjam in：比如南海怡丰城内会设计有大面积的中庭，设计和比例上都有讲究，以满足将来这里可以举办各种活动，甚至在同一个周末可以举办三个完全不同类型的活动。这种空间的预留不仅仅是在面积和高度方面，还包括设备的灯光等都要可应对多种场面。购物中心需要不断的活动，但绝不仅仅是“买一百送一百”这类促销，而是更多的互动性、参与性的活动。
南都：国内商业地产还面临一大挑战——— 电商凶猛。
B enjam in：目前网上购物对传统实体购物确实有一些冲击，对这方面我们并不避讳也不抗拒，而是一直在思考，希望能用其他的元素将客户重新吸引回现场。
电子、高科技的体验项目会在南海怡丰城里出现，且不仅仅如此而已。现在每人都有手机，可能未必一定要到商场的大屏幕来“切西瓜”，需要的是能与亲友一起来参与的活动和项目，能够增加人和人之间的交流。举个最简单的例子，比如旋转木马，这种流行了几百年的“体验式”项目，现在依旧非常受欢迎。
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（南方都市报 路漫漫）
