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想开一家便利店，最近找到一个店铺，优点和缺点都很突出，很有意思。我之前没有零售经验，在这向各位请教，这个店能否开？
地点：二线城市，万科楼盘，2000户，开盘三年，入住率70%以上，基本为刚需住房，人口结构大部分为刚结婚生孩子的年轻人，外加来带孩子的老人。园区内有喝多两岁左右的小孩。
园区有3个大门，每个大门旁边都有一个本地的连锁超市，100平左右，都是加盟的。我看中的网点为园区里的网点，对园区内开门，不能直通园区外。一共有两家，都是上下两层楼，一家120平租金5.5万/年，一家80平租金4万。如图，涂红的就是：
这俩店的优点和缺点都太鲜明了。目前我只想到以下几点：
优点：
1.购买力强，买万科的人相对有钱，较为注重品质，使得将来开店依靠服务拓展客源成为可能。
2.租金便宜，最近跑周边，这附近有两家本地开发商的楼盘正门有网点出租，门边第一家，80~100平，租金16万/年，后门的10万/年，离大门10户左右的网点也要7万/年。
3.对园区内开门，辐射附近的几个高层距离更近，送货更方便，夏天大人带着孩子玩，离这个店更近。
缺点：
1.没有位于大门口这种必经之地，便利店消费主要还是下班回家顺手买点日用品。位置为王的便利店行业，这个劣势很致命。考虑过靠送货弥补，但是送货能送多少，占经营总额的多少，我心里没概念。因为小区大多数人有车，也考虑过每天靠微信预定，按时送到车道入口交货，但是这个服务我能做，别的店也能做，太容易被复制了。
2.小区管理非常严格，外人不让进。将来进货是个问题。进货怎么办？会不会因为经销商的业务员进不来而导致进货渠道单一？
3.小区便利店竞争激烈。
4.没有很大的门面，门是单扇的门，带一个小院子，没有那种传统意义上的便利店的门面。对于门面设计也是一个难题，这个难题怎么破？示意图：
目前我就想到这么多问题。我从事的行业，常年加班，辛辛苦苦攒了点钱想创业，累点不怕，就想做出点成绩。请大家一定帮我参考参考，指条明路。在此谢过各位。还有什么我没注意到的问题各位也可以在这提出来。我去考察后告诉你们。
另外，我觉得便利店的照明很重要，请问照明用什么最实用？普通灯管？节能灯？LED？照度按多少考虑？ 门头灯箱用什么材质合适？
我想看看经营便利店的书，有好的，可以给我推荐下。
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兄弟，你现在是否在开超市？开起来后感觉怎么样？收入如何？有经验给我分享分享，再次谢过。
这个店是昨天在网上找到的，我在上班，就让媳妇去园区看给我转述的。昨天晚上，我又亲自跑了一趟，因为物业的租售中心下班，没人带，保安不让进。我就跟保安聊了一会。
关于进货，保安说有专门的进货通道，但是机动车不让进，物业提供“小电驴”，就是装修运材料的那种小车。外面超市的人，还有送外卖的人都在物业用身份证备案了。是可以进园区送货的。听说我们想开超市，他很肯定的说不行。说这小区陆陆续续有五六家超市，经过三年的厮杀，才剩下这么三家，之前园区里也有一个超市，黄了。出租店铺的店主，保安，租售中心的工作人员都说开超市不行，我也知道不应该全听他们的意见，但是心里还是难免挺忐忑。
昨天我还去了那三家超市踩点，三家最火的竟然是后门那个最小的超市。大概40平左右，是年轻人开的。后门是行人的主要入口，他家生意很火，我是晚上7点40多去的，店里人没断过。听说他家即使只点一瓶矿泉水都送货上门。竞争挺激烈的。
我也比较倾向于租那个大一点的店，对了，昨天面积搞错了，不是120平，是160平！这租金太便宜了，这网点光是物业费都不止5000。这段时间找网点，看到园区有小超市就想开个大的挤兑他，看到大点的超市就会有所忌惮。所以在租金没差多少钱的情况下一定要开大的。昨天在园区外隔着栅栏看，这网点不但园区那边有小院子，靠园区院墙这边也有个小院子，院子和园区墙之间还有一片5m宽的草坪，我实在太喜欢这个网点了。一楼开超市，前院夏天开水吧，后院当自家的休息区，二楼当库房，再隔出来两间当卧室，家都不用回了。
第一次开店不但把积蓄都放进去，还得借一部分钱，好紧张。
抱歉 没怎么上这里才看到
如果小区入住率已经不至于另一位说的百分之十，这样的价格和情况可以考虑入手。
只是要看这里物业你能不能谈妥，也就是物业是否允许园区超市存在，如果可以把他们搞定，你说的这个小区管控越严格，你在小区内的优势越明显。至于门头什么，哪怕你就是做到你说的花园里面，就那么两千户，而且你是在小区里（去每一栋楼都可以）你就是挨家挨家跑着发你超市的DM单都可以做到，门头对你在里面来说不是最重要的，重要的是告知小区里的人，小区里有你和你的超市。
先前的人在里面开过超市：可以去了解他们为什么没开成功，是否是自己经营不善还是开始入住人确实太少，这么大的面积这么点的租金，按理说保本是太容易的事情。然后你说一个40平米的小店都可以做到一瓶水都送，那么说明送货上门是有市场需求，你如果可以在小区开店，那么也就意味你更接近这些需要送货上门的人。
所以如果入住率不至于低到吓人，就按你描述情况来看，可以开店。只是你似乎说物业有些不同意或者泼冷水，不清楚具体是什么原因。但只要他们没有意见，你就考虑自己去做怎么可以做好就够了。然后租金你这样说确实很便宜，合同是怎么样签定，可以签几年，后面租金如何变得，这些了解清楚就好。
然后你开超市不是要想去挤兑谁，而是做出自己的特色，做好自己，做出自己的特点就是最好的竞争力，正如你说的那个小区生意比较好的竟然是最小的一个店。
末了，说了这么多其实关键的还是要物业甚至房东同意你开店。这点我觉得至少目前如果你想选择这里，是你最先需要去解决的问题。其他的经营问题是可以去努力去变通，人家在小区外，租金比你还高都可以，你在小区内，没理由做不好。如果确实做不好，那不是市场情况，那是自己的问题，而自己的问题如果愿意，就总是可以找到解决办法。
当然所有的这些还是建立在你真的了解清楚了情况，把物业及业主搞定，然后自己是真的想清楚了自己要做什么再去做这件事。超市没想的那么简单，但就开一般的超市只要位置和租金不是特别糟糕，也没想的那么困难，只是要做好就确实需要多学习，多摸索。
态度决定我们做事是否成功，可以让自己有好的态度，那就去做，别人说的可以参考，决定还是在自己这里。
