由于疫情得到有效控制，国内零售业自2020年下半年开始复苏，但依然没有恢复至疫情前的水平。
相关数据监测显示，2020年下半年全国19个一二线城市近千家已开业购物中心整体出租情况低迷，平均空置率录得11.77%，环比、同比增幅分别为32.5%、93.9%，其中约4成商场空置率超过10%，满铺出租的商场不足90家。
全国一二线城市购物中心平均空置率
统计范围：上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、杭州、南京、天津、西安、武汉、厦门、长沙、青岛、昆明、合肥、福州、郑州、苏州19大城市，商业面积5万㎡及以上的964个已开业购物中心
但一些新的分化情况开始出现。比如，在实体零售低迷的情况下，以主打奢侈品的明星商场销售额又创新高；奢侈品和平价零售店的销售表现分化等。
北京奢侈品商场销售额增幅全国最高
在购物中心整体表现低迷情况笼罩下，苏州、福州、重庆和西安的空置率位居前列，均超过15%；商业零售业较为发达的城市中，北京空置率达8.73%，环比上涨94.0%，是去年同期的8.6倍；上海空置率录得10.48%，环比上涨40.3%，创近三年新高；受到三个新项目开业的影响，加上疫情反复导致部分品牌撤店，成都空置率环比上涨151.2%至9.47%。
但和整体市场趋势相反，国内头部实体商场的年销售额在疫情肆虐的2020年又创新高。据联商网统计，全国42家零售商贸企业旗下的“店王”2020年总销售额超2,100亿元，同比增长约8.7%；排名前五的商场全年销量均实现10%以上的同比增幅，其中北京国贸商城的增幅近37%，南京德基广场的销售额同比也增加近23%；排名前十的商场中，北京、上海和成都各有两家上榜，其余四家分别位于南京、杭州、深圳和郑州。
销量排名前十的商场均定位于高端奢侈品销售。据贝壳研究院统计，顶级奢侈品品牌集团（爱马仕、香奈儿、LVMH集团、开云集团、历峰集团）在排名前八位的商场均承租了较大面积的实体店铺，除爱马仕以外的其他奢侈品品牌也大多入驻销量排名第九和第十的商场。
2020年中国主要商场销量排名
数据来源：联商网、公开资料，贝壳研究院整理
零售业态的两极分化也直接体现在实体商店的市场表现上。
尽管头部商场销量前两名均位于北京，但据相关数据，2020年下半年北京全市购物中心新关门店3415家，远超新开门店数（2122家），开关店之差位一线城市之首；同期，上海全市购物中心新开门店3183家，新关门店3746家，开关店之差录得563家，不到北京的一半；二线城市中奢侈品商场表现最为出色的成都购物中心市场在2020年下半年新开门店2443家，新关门店2662家，开关店之差远低于北京，小幅低于上海，当地市场相对更加谨慎。
奢侈品品牌在大中华市场得到逆转
贝恩公司在《2020年中国奢侈品市场：势不可挡》报告中表示，出境旅游因疫情受阻，海外奢侈品消费潮向国内转移，2020年中国境内奢侈品市场有望实现48%的增长；全球奢侈品市场销售额在2020年预计下跌23%，但中国境内市场在全球市场的整体份额翻倍，2025年中国境内市场有望成为全球最大的奢侈品市场。
爱马仕在其2020年财报中表示，亚太区（不含日本）销售额在四季度销量出现47%的大幅增长，主要得益于大中华区，韩国和澳大利亚市场；据女装日报（Women's Wear Daily）报道，爱马仕计划2021年在深圳开设一家新店，并扩张在北京的实体店铺面积，据悉位于国贸商城南区。LVMH集团的财报强调，中国市场在2020年下半年出现了非常可观的复苏，集团旗下品牌迪奥计划2021年在中国新开两家主力店。据开云集团2020年财报，旗下品牌古驰全球全年销售额同比下降超过20%，但在中国大陆市场表现出色。历峰集团的2020财年最新财报数据显示，尽管在美洲和欧洲地区的业绩低迷，但其中国区销量同比大涨80%，帮助集团季度内总销售额实现正增长。
另一方面，国外疫情依旧较为严重，国际平价零售业的总部受到较大冲击，连带影响到自己在中国实体商场的续租和扩张能力。以实体商店最常见的服饰业为例，西班牙快时尚巨头ZARA的母公司、Inditex集团发布的财报显示，2020年实现全年净利润11亿欧元，较2019年同期大跌70%；2021年1月，ZARA的姊妹品牌Bershka、Pull&Bear和Stradivarius关闭了中国的所有门店。
国内品牌也因疫情反复受到严重冲击，曾经的国产服饰巨头美特斯邦威在疫情期间关闭多家门店，并于2021年2月关闭其位于杭州的最大门店，同年3月拟出售其位于上海近4万平方米的服饰博物馆。
贝壳研究院认为，价格越贵的单品，消费者越倾向实地选购，因此奢侈品销售具有其不可替代的体验类需求，加上疫情期间出境受阻，助推国内头部商场销售额逆市又创新高。然而整体市场在疫情期间受到的冲击不可小视，在线上电商高度发达的今天，去实体商场采购日常用品早已不再是人们生活的刚需，业主的招商方向需要更加倾向高度依赖实体购物空间的体验类业态，比如体验类照相馆、新能源汽车、密室逃脱等新业态。
