5月20日13:20，上海普陀区中江路的新城控股大厦。
四方汇集而来的人流纷纷进入电梯内，本不相识的人们互相攀谈着，他们口中的话题大多与最近的股市整体下跌有关，当然少不了昨日虚拟货币圈的暴雷。
他们此行的目的地是新城控股举办的2020年度股东大会。
进入会场内，不乏持有新城多年的老股东与身旁的人小声交换着持股心得，“你多少买的？”，“准备什么时候跑（卖）？”，“都新高了，还能再涨吗？”
这群身经百战的投资者们似乎对今年新城的走势还是很满意。
截止5月20日收盘，新城控股报47.18，单日涨0.4%。从今年年初至今，公司已经上涨了35.46%，领跑绝大多数的地产股。
新城控股集团董事长王晓松带着十数位高管坐镇现场，身旁是左膀右臂的董事兼总裁梁志诚，董事兼联席总裁曲德君。
据了解，出席会议的股东超过了50人。
与往年无二，新城控股把股东大会分成了两个部分，在例行公事的报告、议案、投票等流程后，来到了股东与管理层思想碰撞的部分。
对于股东们关注的分拆商业的问题，王晓松表示：“可能还没有太多可拆的。我们还在研究，也没有时间表，但是暂时应该是不会做一些拆分。”
吾悦广场：消费还是地产？
截止2020年末，新城在全国范围内布局156座吾悦广场，已开业及管理输出的吾悦广场100座，年内新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目）。其中，2020年开业的苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦广场作为吾悦A类标杆旗舰。
作为新城旗下最具代表性的产品，吾悦广场是一个不可避免的话题。
其中一位股东就吾悦广场的租金收入模式提出了问题，其与国内传统的商业地产模式稍有不同。
据观点地产新媒体了解，新城的吾悦广场收入主要包含了每年稳定的物管费以及固定租金收入，但是其中部分门店采用的是底租+销售额提成的模式。
曲德君表示，从过去那么多年发展至今，吾悦广场主要还是以固定租金为主要合作模式，例如星巴克、快餐之类的国际品牌，公司会考虑采用租金+销售额提成的模式。
未来，吾悦广场会在品牌可靠性比较强、成长性的品牌，考虑采取扣点、抽成的新模式，与品牌间更好去配合联动，从而通过品牌经营业绩的提升来加强吾悦广场竞争力，同时新城也能获取更高的收益。
今年，新城会选定两个项目尝试大范围推广运用这种新模式，其他广场也会选定部分品牌进行系统性的合作。
王晓松表示，在商业管理的前五年，只要开出吾悦广场就是；到下一个第二个五年，打造不同空间，运营每个空间，让其产生收益。
至于下一个五年，围绕客户展开，如何更好的服务客户，而这个客户不单指消费者还有商户，帮助商户去运营，主要扶持一些本地的商家。
一旦这种业务开始成熟，新城可能会从纯租金的方式变成租金+扣点，或者说慢慢转变到扣点的模式。
王晓松举了一个例子，北美电商Shopee，一个近两年增长迅猛，在北美区域成为仅次于Amazon的电商平台。具体来说，Shopee会重点扶持商户，并对其进行一定的补贴，待一定时间后，该平台会收取订单佣金，这个佣金会在成交之后直接从营业额里扣除。
2021年，新城计划商业总收入85亿元，新开业吾悦广场30座。王晓松认为，今年新开30个重资产是公司的极限值，轻资产输出方面，仍然还是一个未知数。
值得注意的是，新城所构造的智能广场大数据体系不仅仅是吾悦广场，而是一个拉通了新城控股、新城悦、吾悦广场3个板块的数据平台，“新城大会员体系”。
对于与万达、宝龙、中骏等商业地产商之间的商业地产竞争，王晓松仍然保持了一个乐观的心态，“其实大家都是各自做各自的产品线，之间存在差异化，真正的竞争要到3-4年之后。”
集中供地：少拿地只是没算过账
2021年，开发商们面临最大的一场改变就是“集中供地”，面粉从零售转向批发。
王晓松表示，火热已经不足以形容，现在的市场很“梦幻”。两集中之后，纯住宅不太好做。
在已经进行的集中供地土拍中，新城并没有收获太多土地项目，仅在天津、福州几个地方有所斩获，无论是广州、杭州、无锡、重庆、北京，新城都仅仅拿到了“重在参与”的安慰奖。
以福州获得的晋安项目为例，新城以上限价8.14亿元摇号夺得，溢价率30%。王晓松称：“能摇号获得的地块是有利可图的，企业也是博彩业，只要能摇就去摇，不光现金不错，利润也不错。”
新城在拿地的时候把现金流放在第一位，作为一家住宅+商业的双轮驱动公司，简单来说就是通过住宅销售反哺商业地产，所以纯住宅的销售现金流和高周转对新城来说，是一条生命补给线，用于支撑商业部分。
另一方面，新城所获取的项目目标一定是有利可图，才会考虑去拿地，这也是为什么新城在第一次集中供地中较为谨慎的原因。
同时，因为前两年地价和限价的原因，新城已售未结转的毛利率在近一两年应该会是一个低谷。“在监控去年和今年所获取的项目的毛利率的改善和变化，所以还是比较有信心在未来一两年之后可以平滑的往上走。”
去年，新城的综合毛利率为23.5%，其中房地产开发销售的毛利率仅21.74%，相比2019年减少9.24个百分点；收租业务表现还不错，物业出租及管理毛利率继续上升至70%。
虽然收租业务对公司的业绩公司越来越高，但是仍然难以撼动开发销售对公司的重要性，如何扭转这一部分的毛利率表现方才是新城的关键。
面对接下来要进行的上海集中供地，新城表示正在积极准备参与，尤其上海作为大本营，但大前提仍然是平衡项目现金流的回笼速度和利润，才会考虑拿不拿。
对于新城未来的目标，在全口径方面希望以每年10%的速度提升，而权益口径不能出现下降，维持过去的成绩。
整体拿地的策略会聚焦二三线，继续深耕在现有进入的区域，并选择合适的城市，并不会像以往尽力下沉做太大的市场。
王晓松表示，对于公司来说，规模的上升是必要的，不然团队看到瓶颈之后，不利于公司发展。
