来源/中商数据
近日，上海商务委员会和上海规划局发布了上海2035商业空间布局专项规划草案公示。本次规划范围为上海市域范围，用地面积约6340平方公里，规划期限为2021-2035年，近期至2025年。
一、15→29！市级商业中心扩容 暗含四大商业逻辑
本次规划共划定了东、西两片7个国际级消费集聚区和多个国际消费窗口，作为上海建设国际消费中心城市的承载区，代表了上海最高消费水平和最具特色的商业形态。
确定 29 个市级商业中心，其中近期市级商业中心19个，远期市级商业中心10个，四大滨江板块、五大新城均升级为市级商业中心。从区域来看，浦东新区规划5个市级商业中心，黄浦、静安、闵行各3个。
《规划》还确定了45个地区级商业中心，新增部分主要分布在浦东新区和闵行区。
图：2014-2020版与2021-2035年版规划市级商业中心对比
1、明星项目催生商圈能级提升
对比上一版规划，本次确立的市级商业中心数量翻番，市级商业中心从15个增长至29个。新增部分包括北外滩（也是国际级消费聚集区）、前滩、吴中路、临港新片区等近期商业中心，以及苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江、莘庄、吴淞、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽、嘉定新城、浦东机场-东站等远期商业中心。
图：2014-2021年上海开业项目变化图
从2014-2021年上海新开商业项目轨迹可以看出，内环中环内核心商圈新开项目占比逐年降低，中环外近郊新开项目逐渐增加。2018年以后，外环外宝山、青浦、闵行等区域项目层出不穷。
对比2035全新规划，可以看出不少新市级商业中心升级得益于区域内标杆项目的崛起，如吴中路万象城、爱情海购物公园；大宁商圈上海久光中心；北外滩来福士；前滩太古里……
图：明星项目催生商圈能级升级
2、首发经济之最强氛围组，西岸艺术中心、世博创意秀场、上海港国际客运中心码头等脱颖而出
2021年，上海引进各类国内外品牌首店1078家，同比增长18.6%，其中南京西路、淮海中路、南京东路、陆家嘴、徐家汇五大超级商圈包揽了全市三分之一的首店。
上海首店继续领跑全国，首发首展活动引领潮流，首发效应对于城市的商业活力提升贡献突出。
图：2021年上海首店分布图
据统计，2021年超过3000个国际国内品牌在上海举办新品首发、首秀、首展活动。路威酩轩、开云、历峰等30家企业发布重磅新品，包括“钟表与奇迹”高级钟表展、戴比尔斯高级珠宝发布会、馥马尔香水艺术展、沙涓新品时装秀等新品首发活动。
西岸艺术中心、世博创意秀场、上海港国际客运中心码头等标志性新品首发地脱颖而出。
图：2021年上海标志性新品首发地
首发经济示范区首次在规划中被提出，未来依托国际级消费集聚区和知名市级商业中心，选取体现上海消费文化特质的空间节点，如新天地、西岸艺术中心、豫园、1862 船厂、上生新所、上海港国际客运中心、民生艺术码头等区域，打造全球新品首发地标。
3、五大新城商业能级跃升，优质商业静等花开
上海十四五规划期间，五大新城能级再提升，定位百万级人口规模、具备辐射带动作用的独立综合性节点城市。五大新城人口导入、高新科技产业引入都在快速布局中，通过较为宽松的落户政策，新城吸引了一大批高知高智人才，规划引入总人口中高知学历人群占比将达30-50%。其商业能级在此次规划中也得到提升，提出大力建设五个新城市级商业中心。
五大新城当前商业品质嘉定新城领先，中端档次项目聚集、同质化竞争较为严重；松江新城当前商业量大但品质一般，随着印象城开业、区域商业档次有所上升；青浦新城则以中低端项目为主，此三个新城未来需考虑差异化定位，存在提档升级的市场机会；临港、奉贤未来增量巨大，短期内核心区域规模性商业发展存在一定压力。
总体来看，五大新城的商业与主城区仍有明显差距，高能级规划提升商业能级、高知高智人才聚集消费力和消费理念提升，未来还需实力开发商和明星项目进驻，助力五大新城商业突围。
图：五大新城人口规划、商业存量一览
4、全世界的“国际级消费聚集区” VS 上海人民的“消费聚集区”
作为上海建设国际消费中心城市的核心承载区，7大商业中心升级为国际级消费集聚区，包括南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路、淮海中路、豫园商城、北外滩、虹桥国际中央商务区。
对比上海市级商业中心热力分布图和节假日主要商圈客流密度可以发现，不仅国际级消费聚集区风景正好，不少上海人民钟爱的市级消费聚集区人口活跃度和客流同样亮眼，如徐家汇、五角场、大宁、中山公园等。
图：2021-2035年规划市级商业中心热力分布图
表：2021年节假日上海商圈客流密度TOP10
二、29个市级商业中心“神仙打架”，未来发展各显神通
我们通过分析29个市级商业中心的区位及轨交分布、开发商综合实力、商业设施体量与规模、商圈运营情况、商圈人口分布等，将其分为以下6大类，揭秘哪些商圈有望成为未来的超级商圈。
1、老牌实力玩家，坐拥2个百亿场、5个50+亿场
南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路、淮海中路、徐家汇
五大商圈作为上海老牌实力商业中心，优质商场众多，恒隆集团、太古地产、嘉里集团、新鸿基地产、新世界集团、瑞安地产、华润万象生活等优质港资、国企开发商聚集。
2021年主力商场的销售表现卓越，上海国金中心IFC、上海恒隆广场引领陆家嘴、南京西路商圈，销售额达百亿级，上海恒隆广场2021年纳税额更是突破百亿元，成为上海市中心第一幢“百亿楼”；上海港汇恒隆广场、上海环贸iapm、上海兴业太古汇销售额破50亿。
五大老牌实力商圈还是2021年新引入首店数量TOP5，约占上海全市的三分之一。
徐家汇中心ITC建成后将是具有全国高度乃至国际领先的超级商业综合体，有望成为上海新的顶奢购物目的地；淮海中路第二个K11、太平洋新天地商业中心也已动工，将打造全新的文化商业地标。随着新项目入市，老牌商圈的排位或将迎来改变。
2、新晋顶流，携2021最in网红人气场登场--北外滩、前滩
北外滩升级为国际级消费聚集区，来福士开业引发打卡狂潮：2035规划中北外滩无疑是最亮眼的存在，不仅升级为市级商业中心还被确定为国际级消费聚集区。2021年北外滩来福士开业，城市集市引发打卡热潮，建设中的上实森大厦、提篮桥监狱城市更新项目都是魔都话题项目。
近日虹口区发布北外滩街道hk292街坊地块出让规划要求，苛刻的出让条件让不少业内人士推测华贸/SKP有望进入。
顶奢开到中环，前滩太古里引领前滩商圈突围：2021年前滩太古里开业，以Wellness理念打造的太古里3.0版本街区形态顶奢场，吸引众多重奢品牌首次在上海内环外开拓新店。
待全面建成后，前滩地区将前滩中心、前滩四方城等23个办公项目；前滩太古里、晶耀前滩、前滩陆家嘴L+mall、前滩31乐荟等9个地标性大型综合体购物中心、区域性中型商业体及社区型配套商业；前滩香格里拉、前滩雅辰等8个五星级、四星级及商务酒店。
3、实力选手，未来可期--豫园商城、真如、杨浦滨江、莘庄
嘉里、复星重仓下的豫园商城重塑：作为内环内老牌商圈，自带豫园游客和外滩溢出游客，客流瞩目，据监测春节期间豫园商圈游客密度高居全市前列。但一直以来其商业热度远不如其它内环老玩家，近年来随着BFC外滩金融中心开业，豫园商城的商业氛围有所改善。
放眼未来，复星豫园2期、小东门豫园3期规划以及拿地备受瞩目的嘉里豫园站及金陵东路街区都已启动，有“人”的豫园“场”也开始卷起来了。
真如也卷起来了，中海、长实布局巨无霸项目：真如商圈现有主力项目仅星光耀和新开的普陀绿地缤纷城，LOVE大都会2022年将开业，总建面42万㎡的中海环宇城Max正在建设中、卓越京东综合体已启动，以及规划中的光明、百联规划地块等，老牌低调玩家也卷起来了。
互联网大佬扎堆的杨浦滨江未来可期：四大滨江板块之一的杨浦滨江未来将有美团点评综合体、滨江合生汇、字节跳动总部基地商业、哔哩哔哩B站综合体等项目入市，但整体进度不敌北外滩、前滩。
新鸿基为莘庄带来外环首个奢侈品场：作为外环外老牌商业中心，此次被升级为市级商业中心，由新鸿基地产与上实城开联合打造的TOD项目天荟将大大提升莘庄的商业能级。
4、低调玩家，蓄势待发--五角场、中山公园、大宁、吴中路
五角场、中山公园消费力强劲，未来聚力城市更新和品牌升级：上海五角场万达广场、上海五角场合生汇虽无密集奢侈品加持，但凭大体量和丰富的品牌组合，销售额亦名列前茅。五角场万达广场、合生汇销售额位列2021年上海商场TOP10，百联旗下上海悠迈生活广场经过改造，引进MUJI无印良品第二家旗舰店，大学路周边完成改造，打造为大学生钟爱的特色街区。未来五角场还将有多个新项目入市。
中山公园主力商场长宁来福士和龙之梦购物公园，未来将聚力品牌升级改造。五角场、中山公园有辐射全市的特色项目，整体商业能级提升、奢侈品引入和小体量项目的更新改造将是未来的重点方向。
明星项目上海久光中心、万象城助力大宁、吴中路商圈升级：大宁和吴中路是此次新升级的市级商业中心，吴中路万象城、爱琴海购物公园，大宁上海久光中心等明星项目的开业，大大提升了商圈的能级，为整个商圈带来了新的发展机遇。大宁、吴中路作为后起之秀，吸引了更多年轻人关注，标杆项目的品牌调改升级是未来的主要发展方向。
5、潜力选手，静待升级重塑--四川北路、苏河湾、虹桥-古北、中环（真北）
未来年轻力潮流新商圈苏河湾：静安大悦城，苏河湾万象天地、苏河湾合生汇、静安国际中心等新锐商场将合力打造年轻化潮流商圈。美国精品咖啡品牌、网红咖啡鼻祖Blue Bottle中国大陆首店将于2月25日在苏州河畔揭幕。
虹口商业升级，静待四川北路找回昔日荣光：目前来看，四川北路整体发展较弱势，随着北外滩、瑞虹商业的崛起，虹口商业整体发展向好。2021年新开的今潮8弄、KORE合新里等小体量改造项目颇具人气，四川北路未来往小体量非标项目改造和特色街区打造方向发展也未尝不可。四川北路的能否更新重回昔日荣光，值得期待。
日系小资腔调浓厚的虹桥-古北需要更多人气：虹桥南丰城亲子业态引领上海，高岛屋、金虹桥日式氛围浓厚，奢侈品场尚嘉中心经过改造，销售额也迎来上涨。即将开业的现所·创邑MIX也是备受瞩目的小众精品改造项目，未来增量主要来自古北路TOD综合体。
未来虹桥-古北在做足日系、亲子消费氛围的前提下，品牌升级重塑和流量转化将是商圈建设重心。
6、宇宙中心预备役，项目进度和优质开发商将助力突围
徐汇滨江、临港新片区、虹桥国际中央商务区、国际旅游度假区
机场首店收割机虹桥国际中央商务区：虹桥天地、虹桥天街、丽宝广场的相继开业奠定了虹桥中央国际商务区的商业氛围。后疫情时代，虹桥机场国内航班优势显现，虹桥航站楼商业迎来升级改造，引入意大利百年巧克力品牌Venchi亚洲首家机场店和%Arabica咖啡全球首家机场店、Shake Shack全国首家机场店、欧珑全国首家机场店、CHANEL Beauty的国内机场首家精品店、Burberry、Givenchy全国首家机场彩妆店等高能级首店，为旅客提供更多国际化、多样化、品质化的消费选择。
看玲娜贝儿和买买买两不误的国际旅游度假区：依托迪士尼小镇和比斯特购物村，提供度假购物新体验，未来还有迪士尼周边商娱综合体、奥莱2期等新规划项目。
徐汇滨江：从铁锈地带到魔都文化岸线，到未来的滨江商业地标。美术馆、西岸文化艺术示范区、滨江体育运动长廊、滨江绿地美景、国际化的西岸营地、甲级办公楼及总部集群、4个地铁站、新规划的沿江轻轨，艺术人文、运动氛围、溜宠氛围浓的徐汇滨江无疑是未来上海文化商业新地标。
但香港置地地王项目西岸金融城要到2027年才能面世，龙华会、西岸梦中心等多个主力项目也在建设中，徐汇滨江进度较北外滩、前滩慢，也是其本次被定为远期市级商业中心的原因之一。
临港新片区：浦东新势力的崛起五大新城从规划能级来看，临港能级无疑最高，本次更是被规划为近期市级商业中心。临港也聚集了大量在营和在建的商业项目，但要达到浦东另外两大重点陆家嘴、前滩的高度，临港新片区还需要实力强劲的优质港外资助力。
7、后浪崛起，新城商业规划能力跃升
吴淞、嘉定新城、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽、浦东机场-东站
五大新城商业：规划引领，未来可期。五大新城从规划能级来看，临港能级最高，嘉定新城、松江枢纽、青浦枢纽次之，奉贤枢纽能级最末。当前商业品质嘉定新城领先，中端档次项目聚集、同质化竞争较为严重；松江新城当前商业量大但品质一般，随着印象城开业、区域商业档次有所上升；青浦新城则以中低端项目为主，此三个新城需考虑差异化定位，存在提档升级的市场机会；奉贤未来增量巨大，短期内核心区域规模性商业发展存在一定压力。
但总体来看，五大新城的商业发展与主城区仍有较大差距，未来谁能突围而出除了强有力的规划还需要实力开发商的加持，谁能吸引到优质港外资和内资实力开发商进驻，谁更有机会突围而出。
吴淞：进击中的国际特色消费窗口，此次规划吴淞商业能级被提高至国际特色消费窗口，未来吴淞创新城整体规划值得期待，宝武集团、上实集团共同开发的不锈钢厂房等商业地块是目前可见的吴淞商业规划版图。
浦东机场-东站：机场商业后起之秀目前有佛罗伦萨小镇1、2期，未来规划中的浦东机场航空城免税综合体、卓越浦东机场航站楼综合体、浦东东站综合体规划将助力浦东机场的商业发展。
小结
新规划市级商业中心数量翻番、地区级商业中心扩容；设立7大国际消费聚集区，推动上海国际消费中心城市建设；四大滨江板块、五大新城商业中心升级；15分钟社区生活圈、特色商业街区、首发经济、夜间经济等商业形态被被提升至规划层面大力发展。
形成有机的市域商业设施网络，以满足不同群体消费者多层次、多样化消费需求，将对未来数年魔都商业发展起到重要的引导和推进作用。
