出品/Mall星人&中商数据&联商网上海商情专栏
撰文/郭歆晔、诸葛诸茂
图片/各项目官方微信、媒体公开报道等
一季度商业百花齐放的上海，既有项目停业（老牌百货置地广场&金桥购物中心），也有项目被收购易手（凯德收入铁狮门旗下尚浦中心、友邦继北外滩友邦金融中心后再度出击张江），有外资巨头首次入沪（三菱地所晶耀虹桥），还有烂尾项目重生（协和城），多个项目官宣启动2期扩建，有越来越多项目选择轻资产合作（例如印力与利林），还有大批存量改造和历史更新规划项目启动，27个项目新开业或试营业，更多的是新项目施工或招商进度。
据Mall星人统计，Q1有百余个新项目曝出新动态（仅指一季度通过官方微信、新闻等渠道曝出新动态的项目，并非指所有上海新项目的动态），如：
备受关注的浦江之心——上海首个跨江缆车项目正式签约。缆车将连通徐汇滨江西岸金融城和后滩世博文化公园，未来有望为西岸金融城导入大量游客。西岸金融城E地块也正式开工。
继陆家嘴、徐家汇、南方、真北中环、大虹桥商圈的空中连廊相继投入使用之后，北外滩、徐汇西岸、前滩的空中连廊也正陆续成型。
静安寺下沉式广场Apple Store全球旗舰店装修第二期施工许可批复，项目正常推进中。
比斯特购物村、松江印象城等项目相继传来二期扩建新闻；
上生新所二期、天安千树二期建设迎来新进展。
爆火的仓储会员制超市赛道，一季度迎来Costco浦东旗舰店、LOVE@大都会盒马X会员店开业，中海环宇城MAX山姆会员店官宣将于二季度开业，宝山则正在加快推动淞南山姆会员店、罗店开市客等项目落地。
2023Q1上海多个重要项目迎来最新进展
规划预测，到2025年，上海商业建筑总面积约为1亿㎡，到2035年，规划商业建筑总量控制在1.2亿㎡左右。商业之都上海，每天都有新项目爆出新动态。
“一江一河”热点不断，西岸、北外滩、苏州河、浦东金滩多个重点项目又有新动作
3月29日，作为西岸金融城的一部分、上海首个跨江缆车项目浦江之心，正式签约。缆车将连通徐汇滨江西岸金融城和后滩世博文化公园，未来有望为西岸金融城导入大量游客。此前，西岸金融城E地块也正式开工，西岸金融城俨然成了三月上海的话题项目。
注：网络盛传的“浦江之心”签约照片
注：2020年10月18日，徐汇滨江规划示意图，涉及跨江缆车的概念图
“浦江之心”的签约，继静安大悦城成为沪上首个摩天轮和商场结合的综合体，长风大悦城、南翔印象城MEGA和前滩太古里的屋顶运动场，海梦一方的空中海洋馆，西岸金融城将成为魔都首个缆车和商场结合的综合体。
与此同时，将于明年迎客的西岸梦中心（华之门旗下）官宣携手世界级建筑&景观大师，以无界空间拓宽滨水商业想象，外加筹备8年的星美术馆正式在西岸 “开启START”。使得徐汇滨江成为Q1亮点最多的商圈之一。
注：项目效果图（仅现阶段，非最终效果）
同为黄浦江沿岸的虹口北外滩不让徐汇西岸独美，Q1同样大动作不断。虹口区北外滩世界会客厅二期以暂定名久事中心开启设计招标，整个项目总投资额约为77.78亿元，最终知名建筑事务所Gensler中标。
3月24日上午，上海虹口北外滩重大项目集中开工暨91号地块上海北外滩中心桩基开工仪式举行，标志着北外滩开发建设进入“全面起势”新阶段。其中，91号地块（上海北外滩中心）规划建筑高度480米，建成后将为浦西第一高楼。项目总建筑面积约45万㎡，预计7年后竣工，功能为商业、办公、酒店等。
注：北外滩中心效果图
继陆家嘴、徐家汇、南方、真北中环、大虹桥商圈的空中连廊相继投入使用之后，北外滩、徐汇西岸、前滩的空中连廊也正陆续成型。其中，北外滩空中连廊示范段一期工程92#-89#地块连廊于2022年12月底顺利竣工验收，二期工程已开工。
注：中央公园和空中连廊效果图
浦东在前滩吸睛不断的同时，也在着力打造未来滨江岸线新地标。浦东金滩区域功能策划及城市概念设计方案征集进行终期评审。作为浦东滨江北段重要节点和金色中环重点开发区域，地块拥有优越的区位条件、滨水资源和历史传承。2023年3月，金桥集团率先被认定为上海金滩区域城市更新统筹主体。
注：现阶段方案效果图，仅供参考
苏州河沿线，继苏河湾万象天地、静安国际中心、天安千树陆续开幕之后，苏河两岸新项目依然不断，金融街购物中心、天安千树二期、苏河·梦立方、万航渡后路33号文化项目均有推进消息。
由上海文广集团旗下东方明珠新媒体股份有限公司与普陀区文化和旅游局、普陀区国有资产经营公司（原普陀商业集团）合作打造的"苏河·梦立方"项目在武宁路24号（2.6万㎡的原家乐福武宁店）正式启动，以"腾笼换鸟"的方式更新沿岸传统业态，为区域文创产业增添高品质空间载体。项目预计于2024年投入运营，将为“半马苏河”活力秀带引入新的活力热点。
注：“苏河·梦立方”项目效果图
长寿路街道曹家渡花鸟市场改造地块，即万航渡后路33号项目已开工建设，将着力打造东方国际集团特色文化产业空间。项目计划于2025年8月竣工，这个老市场将变身为苏州河畔新地标。
注：项目效果图
多个TOD综合体更新：上海东站、西站、宝山三大火车新站，长三角绿洲汇Terrace Park……
大虹桥枢纽加快发展的同时，上海三大火车新站规划出炉，浦东东站枢纽、南上海的松江南站枢纽、北上海宝山枢纽，此外上海西站上盖TOD也传来新进展，而毗邻核心区上海站的金融街购物中心和嘉里不夜城1期改造都将在2季度迎新。
浦东东方枢纽上海东站正式启动地下基础部分建设。其中，由上海建工集团承建的轨道交通21号线上海东站站的建设也将展开，21号线未来将成为往来上海东站和浦东机场的一条重要客运通道。
注：浦东枢纽东站综合体效果图
由中国铁路设计集团有限公司、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、杭州中联筑境建筑设计有限公司组成的设计联合体，成功中标上海宝山站综合交通枢纽项目。宝山站作为新建沪渝蓉沿江高铁上海至南京至合肥段的重要枢纽节点，是上海铁路枢纽规划的重要客站之一，也是精品客站、站城融合理念研究下的新型综合交通枢纽。
宝山枢纽核心区的总体空间形态围绕站房形成“申字型”结构，并通过广场两侧商业建筑屋顶的层层台地形成立体城市的空间格局，建筑立意突出“科创宝山”城市发展理念。上海宝山站站房拟建规模8万㎡，站城融合核心区24公顷（富锦路-铁峰路-湄浦路-铁和路围合区域），开发规模暂按50万㎡控制（方案研究协调区83公顷）。
注：宝山站核心区鸟瞰图
2月，卓越集团与京东集团达成正式合作，共同成立“上海京卓启迪商业管理有限公司”，这意味着上海西站TOD综合体META CITY的商业部分也由其负责运营。购物中心规划采用四首层的设计：B1层（TOD下沉广场衔接地铁和国铁）、1层（地面形象入口）、2层（景观大台阶和跨道路连廊）、3层（跨铁路市政连桥），多维度立体连接结合购物中心内部高效的商业动线将人流汇聚最大化。
注：商业部分设计示意图
核心区的上海站的商业配套——上海金融街购物中心和嘉里不夜城原太平洋百货改造将于二季度正式开业。
3月，TOD综合体项目长三角绿洲汇Terrace Park商业凭借生态商业空间以及新生力中心的商业规划和创新定位，荣膺“最佳可持续综合体奖”和“最佳体验式商业空间奖”两项大奖。长三角绿洲汇Terrace Park是上海利林商业、住友商事携手长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司，倾力打造的国内“Terrace Park”购物中心品牌首店。
△Terrace Park效果图
多个存量改造项目爆出新规划：协和城、CLOUD THE ATRE……
一季度，上海新项目动态不断，1月3日宝华集团收购的南京西路尾端的永源浜4号地块综合体原协和城烂尾30年后正式开工。
3月，金桥购物中心(金桥家乐福）和碧云体育休闲中心发布拆除通知公告，里面的商家近期将全部停止营业，不同于徐泾永业购物中心（家乐福百安居）被微领地收购后规划拆除改为出租公寓及菜场，拆除后，金桥将新建一个总建筑面积达35万㎡的商办住综合体——CLOUD THE ATRE又名“碧云氧环”。
注：项目效果图
历史风貌类更新项目不断：横沔古镇、西门历史文化风貌区、文庙、筠溪小镇筠溪老街……
一季度，历史更新项目不断。2月，嘉定区西门历史文化风貌区保护规划调整优化。今年，西门历史文化风貌区将迎来大动作一一将完成印象西大街“预供地”，并将实施西门文化公园项目。
注：嘉定西门文化公园效果图
3月，金茂旗下浦东横沔古镇风貌为基底，规划建设约30万㎡国际低密度住区以及约20万㎡滨水复合商业体，结合人文及历史风貌街区，融入酒店、餐饮、艺术、娱乐等多元业态为一体，与新一代消费中心融合共生。
2月27日，陆家嘴股份发布公告，拟与陆家嘴集团、前滩投资共同出资设立共同出资设立上海耀筠置业有限公司，注册资本 150 亿元，公共开发筠溪小镇。
筠溪小镇将保留老街空间和整体风貌，追溯筠溪老街历史上组团肌理及公共空间特征，重塑老街景象。通过对上海传统乡土民居“绞圈房子”的建筑要素提取，回望“新江南水乡”的空间风貌。在业态功能方面，继承丰富文化遗产，形成具有三林特色的老街。
注：筠溪小镇效果图
春节后，位于老城厢的上海文庙改扩建工程，进入桩基及围护施工阶段。文庙及周边街区的提升、扩建也在全力推进中。预计2025年底，上海文庙改扩建工程将竣工，文庙以及周边的特色街区将“全新”亮相。
注：上海文庙效果图
微度假热度不减，多个文旅城市更新项目启动：蟠龙天地、上海文庙、乐高乐园无限缤纷里、云南路美食街……
上海蟠龙天地官宣将于4月29日开业，其中余德耀美术馆新馆将于2023年5月17日落成并盛大开幕。主馆开幕首展“洄游（A Journey）”将呈现余德耀基金会收藏中40余件中外艺术家的代表作品，以穿梭于时空长河的洄游之旅开启美术馆新的征程。
3月中下旬，云南路美食街新规划出炉，这片美食王国区域将会改造成一个云集文化、商业、办公、超高层豪宅及别墅的复合街区。金山区乐高乐园17.3万平方米娱乐街——无限缤纷里对外官宣，将打造一座绿色生态的购物中心、超4万㎡的沉浸式街区商业、以及上海首座希尔顿嘉悦里酒店。目前，娱乐街已正式开工，预计2024年与乐高乐园同步对外开业。
注：无限缤纷里项目效果图
“限时步行街”成为上海文商旅新名片
2月，在上海杨浦区五角场街道召开的2023年度社区党员代表会议中，2023年五角场将探索设立“限时步行街”，推进大学路数字街区建设，打造数字生活新地标。2022年9月24日，茂名北路限时步行街正式亮相。一边是已颇具人气的丰盛里，一边是刚刚亮相的张园西区，历史气息与时代潮流在短短200米的步行街上交融。
而此前上海已先后出现了以“限时步行街”概念为主的“安义夜巷”、“外滩枫径”、“外滩源”、“凯田集荟”等，成为本地消费者和外地游客热衷的网红打卡地标。
注：茂名北路限时步行街
强强联合、合作开发成为新常态，轻资产成为主流模式
1月上旬，印力集团与港城集团集团签订战略合作协议，意在临港“101区域”进行商业合作，该项目总面积约18.8万㎡，据悉将打造成为印力在上海的第4个MEGA产品，其他三个MEGA产品分别是南翔印象城MEGA、虹桥前湾印象城MEGA、松江印象城二期。
此外，2022年12月30日，印力上海二次牵手外高桥集团，接手集团存量项目“森兰商都”的资产管理服务；2023年2月14日，与浦发集团继战略签署后实质落地合作项目“川杨河商业项目”及“唐镇邻里中心商业”。其中，近3万㎡的邻里中心项目预计于2025年三季度开业；川杨河项目与2号线创新中路站相连，将以TOD模式搭建起近5万㎡“元气HUB”商业活力中心，预计于2024年亮相。
注：项目效果图（暂定）
龙湖宣布，江湾里MEET 678作为上海首个商业轻资产项目，将于今年四季度迎来开业。
注：江湾里 MEET 678空间设计效果图
3月1日，保利商旅携手上海奉发集团，奉贤古华项目正式签约，共同打造奉贤南桥核心区的精致城市街区公园-古华项目，将于2024年全新呈现，总建筑面积逾10万㎡。保利商旅将配置全链路的商业运营管理服务，促进古华板块文化、商业、旅游、人文、生态的联动发展。积极挖掘本地文化基因，充分利用项目绿氧空间与历史文化集聚特色，融入全新商业元素，焕新呈现。
注：精致城市街区公园“奉贤古华项目”效果图
一季度，长宁商业消息不断。一向以城市更新见长的长宁，上生新所二期、海栗文化广场等项目都迎来新进展，新华路商圈作为长宁的核心商圈强势崛起。此外，大型TOD综合体项目也有了新的突破，位于长宁临空的全球最大宜家荟聚购物中心正在建设中。
1月中旬，又迎来日本最大房地产开发集团三菱地所出资由美国铁狮门主导开发的长宁区娄山关路大型地标性的TOD综合开发项目晶耀虹桥Crystal Bridge。晶耀虹桥项目是由美国大型开发商铁狮门、上海国企开发商新长宁集团和大型运输服务公司货拉拉共同合资开发的综合体项目。此次三菱地所集团的投资，将成为三菱地所集团在上海的第一个大型综合开发项目。项目计划于2023年初开工，2025年竣工。
日本三大商业开发商——三井（LaLaport上海金桥、LaLa station上海莲花路）、森大厦（陆家嘴环球金融中心）得以在魔都首次会合。长宁由此成为沪上少数集齐了美欧日韩新各国及港澳地区等地顶级商业开发商的区域，共同助力长宁商业的发展。
注：“晶耀虹桥”项目施工现场
文体娱主题综合体兴起：上海国际新文创电竞中心暨上海超极合生汇、“光明之城”沉浸式演艺综合体、花木时光里……
1月，虹桥前湾的“EDG新主场”上海国际新文创电竞中心暨上海超极合生汇的31-01地块项目迎来施工重大进展：历经4个月，项目深达24米的地下室四层施工完成，这意味着在“华漕加速度”的推动下，上海国际新文创电竞中心这一上海在建项目中最深地下工程由此冲出“正负零”，正式进入地上主体结构施工阶段。
△上海国际新文创电竞中心暨上海超极合生汇效果图
法国普德赋、中青旅及上海徐汇城市更新投资发展（集团）有限公司合作开发“光明之城”沉浸式演艺综合体（原漕宝路光大会展中心西馆，总面积达到4.6万㎡，总投资额5亿元人民币，预计会是全球最大的沉浸式剧场）。
注：“光明之城”沉浸式演艺综合体效果图
集甲级办公、精品商业及大型艺术装置于一体，约40万㎡城市人文综合体保利浦开金融中心，由浦开集团与上海保利联合开发，与上博东馆围合，将打造为人文商务标杆之作。商业部分4.7万㎡花木时光里，打造博物馆旁美学生活打卡目的地。
注：项目效果图
比斯特、松江印象城、上生新所、天安千树等项目二期迎来新进展
3月，比斯特购物村、松江印象城等项目相继传来二期扩建新闻。年初两会期间，松江“两会直通车”回复市民提问中提到，松江印象城二期建设方面，松江区已与印力集团进行会商，当前相关设计及土地招拍挂牌等工作正在有序推进中。
天安千树二期建设也迎来新进展——主体结构已封顶。天安千树二期建筑在景观设计上延续了千树一期的设计语言，一座全新的创新融合型商业综合体，将在建筑功能上打造的更加多元化，创造出新的“不同”图景。在今后的天安千树二期建设中，将包含上海首家凯悦甄选设计师酒店、创意办公、商业、4栋保护建筑，以及结合景观公园和贯穿苏州河岸边的900米的滨河步道。
注：天安千树实景图
上生新所二期项目首栋竣备建筑N1号楼迎来中国领先户外品牌之一Ozark奥索卡确定入驻，预计于今年对外开放。据了解，此次开放的N1号楼为上生·新所二期5栋新建筑的其中一栋，二期总建筑面积约为2.4万㎡，将于2024年全面开放，届时将进一步丰富园区内的多元业态。
注：上生·新所二期鸟瞰效果图
大宗：凯德76亿收购尚浦中心、友邦人寿50.3亿收购北外滩上实中心……
1月5日，凯德集团官微公布，2022年，凯德投资在中国成功募集三支境内人民币基金。其中，凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期收购了位于杨浦五角场商圈的尚浦中心。此次交易的办公园区包括10栋办公楼、配套商业及其停车库，是铁狮门在新江湾城的90万平方米旗舰综合体——尚浦领世的首期项目，整个项目总交易估值达到了76亿元人民币。
注：尚浦中心鸟瞰图
3月，澎湃新闻报道，友邦人寿于近期投资了DNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED）金创项目基金，主要资产为上海金创大厦的4栋物业组合，总投资金额逾32亿元。
2022年12月19日，上海实业控股有限公司发布公告称，作为唯一竞标者，买方友邦人寿以50.3亿元竞得了上海实森置业90%股权与相关债权。该公司拥有的主要资产是2015年11月26日上实发展以32.6亿竞得的上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块（即北外滩89街坊地块）国有建设用地使用权，也就是上实发展与日本森大厦（MORI）共同开发的北外滩上实中心，该地块占地面积约为23037㎡，规划建筑面积约为126705㎡，总建筑面积约为230568㎡，业态融合办公楼、商场、专业剧院及聂耳旧居综合业态。
即将开业项目迎来招商新动态：力波·九坊、曹路招商花园城……
上海首个啤酒文化主题商业综合体揭开神秘面纱，力波·九坊商业街预计4月30日竣工，预计10月将开始营业，商场预计8月底竣工，12月底开业。目前，力波·九坊已签约麦当劳、周大福、巴黎贝甜、牛山顶潮汕牛肉火锅、莫斯牛排等。相关部门已积极配合为店铺备案，等工程竣工，就可以第一时间进行店铺装修。
注：项目效果图
招商商管落地上海的第三座花园城和“花园城新样本”——“上海曹路招商花园城”，以“潮玩空间站”为定位，将用TOD+MALL模式打造了一座新“城”。项目总建筑面积超15万㎡，规划近250家品牌入驻，目前招商率已突破70%，将于今年11月开业。
注：项目效果图
通过网友反馈，听闻几个原本上海商业地图遗漏的项目，嘉定凯越大酒店裙楼TSF、存量改造项目中山公园又又中心（原巴黎春天）、徐家汇辛耕路TINXET·18天晟里、浦江智慧时光里将于今年开幕；华之门旗下徐汇西岸梦中心、宝山淞南葫芦斗1期、北外滩中交总部配套商业体都计划于明年开业。
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其中，TSF购物中心项目于2022年9月开始开发建设，将着力打造成为嘉定新城潮流文化新地标的购物中心。现已拟引进一批国际国内一线品牌，主要涉及汽车、高端电子、服装服饰、餐饮珠宝等，预计于今年9月正式开业。
注：上海TSF购物中心效果图
魔都首季27个新项目开业，Q2计划开业项目超20个
继我们中旬盘点了一季度新开业项目后，3月下旬魔都再度开出泗泾古镇、Young’s新东里都市运动中心、乐动力闵行体育中心、家乐福社区品质生活中心上海古北店四个项目开业。至此，2023年一季度上海已开业及局部试营业商业及文体、公益配套项目达27个。此外，3月30日，经过为期一个月的硬件改造、品质升级后上海最大露天夜市泗泾三湘夜市重新营业。
多个项目在一季度明确改档明年开业，但计划二季度开业或局部试营业的上海新项目依然有近20个，且特色主题项目众多。
例如：江南古镇加公园主题的蟠龙天地、宠物主题的TBC比邻莘庄（城开莘社区）、沉浸式剧本杀主题的影梦里、运动主题的HOPE133年轻力运动中心和世博中体城、新一代TOD上海信泰中心、光里@苍梧路（鑫耀·光环Live1期）、邻里主题商业南山·上海江桥维乐城、以空中海洋馆闻名的海梦一方、保利桃浦湾TOP ONE、中海环宇城MAX的主力店山姆会员真如店、红象汇、金地方邻车墩、白金汉青年汇、嘉里不夜城1期合集THE LIGHT BOX、INS复兴、临港爱琴海1期城市书香、臻光里等。
