来源/联商专栏
撰文/谢尚伟
国内传统百货商场肉眼可见的持续退出市场的过程已经持续了很多年，趋势已不可逆转！当下已接近百货商场出清的尾声，即便建在的多已风光不再。
PS：别拿逆势扩张的SKP说事儿哟，那是凤毛麟角，何况事实上SKP进化成了百货化的奢侈品购物中心，而非传统意义上的百货商场。
我在约10年前即2014年曾在联商论坛上发表文章《传统百货商场行将覆灭》遭遇若干口水和嘲笑，10年光景后百货商场持续渐行渐少……
原来作为购物中心主力店存在的百货商场歇业之后，绝大多数情况下由购物中心业主方接手，重新定位规划，被纳入购物中心的一部分，退场的百货商场物业得以重启盘活、安然解决，此类案例很常见。
真正比较棘手的是那些单体百货商场退租后的物业。原因何在？
1、单体百货商场通常规模有限（2-3万方）且楼层较高，改造定位为购物中心胜率太低，投资经营挑战极大，几乎难以走通。
规模过小，毫无悬念的会被临近大体量购物中心碾压；此条路径改造及运营成本过高，算不过账；公摊大到毛多肉少；叠加残酷的现实，购物中心市场严重同质化，内卷也异常突出。
PS：成都Cosmo、上海TX淮海、武汉恒太X118、北京SKP-S几个非主流，需重金投入、极具创新力、对操盘团驾驭能力要求超高、对城市消费能级和细分消费市场承接力要求极高的项目，非常不建议95%的业主方或投资人冲动模仿和复制，确定性投入太高，胜率其实很低。
2、原来的规模化整租方自身不保，不可能继续承接百货商场退场物业。
2.1专业卖场近年来每况愈下，正在步百货商场后尘，收缩&关店才是其行业当下的趋势。比如X宁、X美ORX快乐，即便X东超级店偶有发展，但并不指望线下门店盈利，主要是为了树立一个闪亮的线下招牌和消费者所见即所得的体验空间而已。
2.2家居建材卖场受房地产市场整体线性下行影响，同样日趋艰难，处于艰难的活着还是干脆关店的纠结思考中。
单体百货商场退租之后，业主方想要重复此前整租躺赚路径实在太难了，可行性越来越低了。
3、二房东租赁生意胜率太低
投资经营风险很大，收益不确定性太高，亏损概率很大。
动辄数千万的投资（预付租金、保证金、改造投资、招商&筹开成本）却不能形成整租方真正意义的资产……傻有钱或信心爆棚的包租公越来越少，因此前已经死了一大批（疫情叠加商业模式BUG）。
退租空置的单体百货商场物业的独特价值有哪些？
1、通常情况下地段很好，成熟商圈里面，不缺随机客流。
2、单体规模不大，资产并购的总体投资金额不大，具有投资分散的可行性。
3、具有低成本达成收购交易的可行性。
百货商场退租的物业通常国土使用期剩余年限不长了（多数20年左右），基于此前百货商场的整租价格以及国土使用期折损，此类物业资产并购时产权交易估值不高。
单体百货商场退租后，闲置物业价值高阶修复之路！
1、高胜率的定位选择
摒弃传统购物中心方向，放弃继续整租“想得太美的幻想”；基于城市、人、生活3个维度，分析项目所在区域的可持续的高频需求中未被充分满足或高效满足的部分，即本案高胜率的核心目标市场定位。
2、与定位选择高度匹配的低成本、高产出、高经营确定性的设计改造规划方案。
PS：因为是高附加值、高价值创造力的商业智慧，并且需要因地制宜、因项目而异，故本文不会说得太细，只给出步骤、衡量标准及原则要点，真有项目机会，欢迎主动垂询合作（V131 01255941）。
3、具体实施步骤
3.1争取将本案纳入所在地政府的城市更新计划，目标是获取政府对改造方案的合规审批（外立面、产权分割、泛光……）
3.2启动改造设计方案的报批（外立面、平面划分、产权划分、客流动线、车库连接、机电调整）
3.3与之对应财务测算（从项目重启到开业10年的现金流量表/中性值&奋斗值）
3.4项目面向重新开业的时间节点计划排期（工程节点、招商进度、物业交付、租户装修管理、开业筹备、开业营销推广……）
3.5改造升级的招商说明书出台及上线，全面招商推广及招商执行展开；
3.6向承租人批量交付租赁单元，商户装修监管及开业推广展开
3.7开业活动执行及开业30天的租户客流评估&运营升级&调整招商计划展开
4、单体百货商场物业高胜率、高效率的改造升级/定位重塑必须达成的控制目标。
4.1总体改造成本够低，确保改造再投资符合预期的确定性的在项目重新入市后18个月内实现回收，且投资总额不超过项目资产估值的10%。
4.2招商难度显著降低，招商效率倍数提升，后期出租率可符合逻辑的、高确定性的可稳定在90%以上；
4.3运营管理成本显著低于百货商场及购物中心；
3万方左右单体项目年度综合运营成本必须压降到800万以内，并包含不低于100万/年营销推广费及有品质的消费者公共服务体验支出。
4.4实现基于租赁单元规划的产权划分申报，本质性提升资产退出的灵活性、可执行性，退出效率大幅度提升。
4.5项目商业氛围、入住项目店铺外部曝光度从内而外显著提升，并成为城市夜经济灯光指数的贡献者。
4.7显著提升建筑空间租赁使用利用率，实际利用率提升至70%+。
4.8尽可能的补齐项目停车位不足的短板
4.9相对于并购及改造投资总额，重启经营后，年租赁经营净收入静态回报10%是中性保守目标，年租赁经营净收入回报15%系可实现的奋斗目标。
PS：以上目标达成受项目建筑结构、单层面积大小的制约，需要操盘人具有“区域城市商业格局&资产经营&商业运营”三方面的高维度系统化认知，需要并购方（资金）具有低成本（6%以下）中长期（5年左右）资金的筹措能力，并且最好是非债权资金。
当然，以上逻辑和路径，更加适合于物业产权持有人，把钱花在自己资产价值提升和资产流动性提升方面，是没有风险（不会价值毁灭，只会更好，不会更糟），但收益具有高确定性和可持续性的好生意。
欢迎那些因为百货商场、专业卖场黯然退场而长期闲置的物业业主方老板交流沟通，若还想躺平整租的就算了。时代变了，此前船票已经作废了。
什么是优质资产？
可持续产生稳健向上且显著高于（至少3倍于）无风险资金回报率（当期3-5年期定期存款）的或2倍于同期经济增速（当期GDP）的，排他性权实物或权益。
大宗经营不动产空置意味着什么？
1、收入归零（最直接的成本）
2、持有成本支出不可避免：管理成本(物业管理费或人力成本)、房产税
3、或然重启的市场机会错过（不可挽回的最大的成本）
4、估值持续下行
作为大宗闲置经营不动产的持有人（业主），只有自己积极行动起来，搭建专业团队或整合外部专业团队，及早行动，寻求低投入，高胜率、稳健可持续的资产盘活之路，才符合资产价值激活及提升的资产经营常识。
古语云，自助者天助之，自弃者（躺平）天（时代/规律/市场）厌之。
- 该帖于 2023/8/1 10:35:00 被修改过