出品/联商网
撰文/牧之
头图/福州苏宁广场
商业地产向来有着“金九银十”的说法，作为疫情结束后的首个“金九月”，全国商业项目迎来一波开业高峰。
据联商网零售研究中心统计，2023年9月全国新开业的商业项目数量为89个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万㎡)，同比增长44%。新增商业建筑面积767.5万㎡，平均单体建筑面积约8.6万㎡。
此次统计，一些知名商业项目因体量不足2万㎡而并未包含在内，比如1.5万㎡的上海鸿寿坊以及1.8万㎡的北京檀谷TANKO慢闪广场等等。此外，一些纯商业街区也并未统计在内，比如合肥金隅南七天地文创街区、徐州弘阳广场主题街区以及佛山天空万科广场A2街区等等。
开业数量同比、环比双双大增
9月份，全国新开89座商业项目，与8月份的17家相比，环比增长高达424%，与2022年同期的62家相比，增长44%。
9月份向来是商业项目入市的黄金月份，而今年尤甚。特别是9月28日，似乎更是行业公认的“良辰吉日”，全国当天开业商业项目高达50个，占当月开业项目总数的近六成。
这么多商业项目选择此时开业，意在通过疫情后的首个“中秋+国庆”双节小长假，借势能营造“开业即火”的客流火爆场景，激发项目潜力提振商场业绩。
从近五年的数据来看，9月份新开业商业项目数量整体呈现上升趋势，除了2022年出现短暂下降之后，今年又重回增长轨道，更是达到近五年来的最高峰。
华东强势领跑
整体来看，9月新开的89个商业项目分布在七个大区，华东强势领跑，华南、西南紧随其后，华北、东北摆脱了8月份交白卷的尴尬，华中和西北垫底。
华东新开45个商业项目，占比超过50%。上海、浙江、山东、福建、江苏、安徽和江西均有项目入市，其中江苏贡献最大，有11个项目开业。
华南新开15个商业项目，占比约17%，且全部位于广东。广东也向来是商业地产的必争之地，9月份，万达集团、领展集团、星盛商业、新世界发展、华发集团、光大安石等均有项目入市。
华北新开11个商业项目，占比约12%，主要得益于北京的出色表现。9月份，北京开出了五棵松万达广场、东坝万达广场、龙湖北苑天街、THEBOX朝外、林奥CITY PARK等7个购物中心，万达、龙湖、URF盈展等标杆企业项目争相入市。
西南新开7个商业项目，占比8%，除了西藏外，云南、贵州、重庆、四川均有项目开业，其中，知名商业项目有重庆印象城和宜宾万象汇。
东北新开5个商业项目，其中辽宁有4个项目，吉林有1个，黑龙江交白卷。万达、新城控股、碧桂园和盛京百货均有项目入市。
华中新开3个商业项目，河南、湖北和湖南各一个。西北新开3个商业项目，甘肃、青海和宁夏各有一个项目入市，陕西和新疆挂零。
单从城市上看，9月份，北京和上海开业数量最多，均为7个；广州6个、厦门3个、苏州3个、贵阳3个、深圳2个、南京2个、沈阳2个、宁波2个……可见，开业数量多的城市主要还是一线、新一线城市及省会城市。
中大型购物中心是主流
与前几个月相比，9月份，商业地产头部开发商打造的商业项目数量明显增多。
其中，万达在全国新开6个万达广场，北京五棵松万达、佛山桂城万达广场、抚顺顺城万达广场均为存量改造项目，其余三个为新开项目；新城控股也有6座吾悦广场入市，除了沈阳东街吾悦广场为存量改造项目外，其余5个均为新开项目。
此外，爱琴海集团也有3个新项目开业，华润、宝龙、杉杉商业、碧桂园、金鹰商贸、印力集团、华发集团等知名商管公司均有2个商业项目亮相。
从商业规模的分布情况上看，规模在2至5万㎡（含2万㎡，不含5万㎡）有21个商业项目，占比约24%；5至10万㎡（含5万㎡，不含10万㎡）有30个商业项目，占比约34%；10至15万㎡（含10万㎡，不含15万㎡）有29个商业项目，占比约32%；15万㎡及以上有9个项目，占比约10%。
可以看到，5-15万㎡的中大型购物中心是9月份新开商业的项目的主流，占比超六成。该类购物中心一般以一站式区域购物中心为主，既有体量保证，又可满足了消费升级下的体验式业态及营销需求，往往受到万达、宝龙、龙湖、新城控股等头部开发商的青睐，比如新城控股9月份新开业的六座吾悦广场，均在10万㎡左右。
存量改造项目增多
今年9月，全国有25个存量改造和调改焕新项目开业，占比近三成，是今年以来新高。
当购物中心供给端趋于饱和，存量时代则必然来临。尤其在一二线城市，商业地产的主赛道已从“增量时代”向“存量时代”转换。
对于存量项目来说，多数在商业空间上存在“硬伤”，即便升级改造也难以消除，这种情况下，项目招商能力和运营管理水平则至关重要，事关商场复活之战的胜败。而从各方面资源和实力来说，头部知名商管公司接管不失为存量项目的最佳归宿。
以北京五棵松万达广场为例，这是目前北京最大的存量改造项目。该项目此前已经调改多次，卓展和蓝色港湾都曾经投入巨资和海量商业资源进行优化升级，但都以失败告终。此次，万达的调改更为彻底，定位“超感艺术新高地”，从建筑外立面、室内场景空间到动线布局都进行了大尺度改造，设计了超长飞天梯、网红旋转楼梯、流沙庭院、生命殿堂、地心聚落等场景空间体验，打造成为北京首个第四代万达广场项目。此次万达的调改如能成功，则可成为存量项目盘活的样板案例。
不过，在激烈的市场竞争面前，存量商业改造几乎不存在投机取巧的弯道超车，仍需回归商业调改的底层逻辑，从动线调优、场景打造、品牌招商到运营管理各个环节的精雕细琢，才能找到机会的突破点。
附：2023年9月全国新开商业项目统计表
