主题：首批消费基础设施REITs出炉，业内人士怎么看？

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撰文/高天

“商业地产行业金融创新迈出的历史性一步。” 这是全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平先生在其朋友圈分享的一句话。

来由正是国内首批消费基础设施REITs的于10月26日正式申报完成，这距离10月20日证监会发布将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施仅不到一周的时间。

率先“拔得头筹”的四家企业分别是华润置地、印力集团、金茂商业和物美商业集团。

消费基础设施REITs的首次亮相

自我国基础设施REITs试点开展以来，底层资产运行平稳，存量基础设施REITs示范效应明显，越来越多的资产参与REITs市场。

而消费作为拉动我国经济增长的三驾马车之一，是促进经济复苏和增长的重要引擎，作用不言而喻。瑞思不动产金融研究院认为，作为重要的资产类别之一，消费基础设施REITs未来市场规模可达万亿级别。

2023年3月，国家发改委、证监会分别发布通知称，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs。这是首次以文字形式明确支持消费基础设施进入REITs试点范围。

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

10月26日，首批消费类基础设施公募REITs出炉。据证监会及沪深交易所官网公开信息显示，华夏基金、中金基金、嘉实基金分别上报了首批消费基础设施公募REITs，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT。

其中，中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业REIT已申报至深交所；嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT已申报至上交所。

四个原始权益人分别是华润置地、印力集团、金茂商业和物美商业集团。

华润置地预计这支公募基金将募集69.78亿元，在上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%，公众基金份额持有人持有70%基金份额。

实际上，自消费类公募REITs试点开闸以来，华润置地、百联股份、天虹股份、万科、万达、首创钜大、鲁商置业、龙湖、北京恒盛华星等企业均表达过有申报消费REITs的意向。

百联股份某高管曾公开表示，对于消费基础设施纳入REITs项目发行范围，他表示“可喜可贺”，会为国内公募REITs带来更加多有活力的资产。

万科董事会主席郁亮也曾表示，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环，一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

有业内人士告诉《联商网》，目前中国商业地产进入存量时代已是事实，国内各级城市都存在消费基础设施资产存量大的现状，且不乏一些优质项目，消费基础设施REITs的诞生，对盘活存量资产，推进我国商业地产良性健康地发展具有重要的意义。

同时，消费基础设施REITs成立，也有利于帮助商业地产企业（原始权益人）更好地舒缓流动性压力，更好地帮助房地产市场降低风险，对企业自身的发展也有助益。当然，更长远地是能更好地提振消费需求和消费市场信息，推动我国宏观经济的稳健增长。

物美集团CEO张斌也曾公开表示，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。

底层资产细节曝光

第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松曾公开表示，首批试点发行的公募REITs对资产质量要求通常更高，因此，一线城市核心商圈、运营稳定、接近满租、租金增长率稳定的购物中心更有望成为第一批消费类公募REITs发行的底层资产。

根据已经公开披露的信息，首批消费基础设施公募REITs的原始权益人均是我国消费基础设施领域的一些头部企业，资产涵盖了购物中心、社区商业，且在一线城市、新一线城市等高线城市和二三四线城市均有不同程度的优质资产。

除了物美商业集团外，其余三个底层资产均已确定。

华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城。青岛万象城是华润万象生活的优质项目之一，根据中国购物中心等级评价标准2019年评定为国家五星购物中心。青岛万象城2015年开业以来，延续一贯的高品质优势，在业态上完善功能组合、在服务上升级品质理念、在品牌上聚合优势资源，为青岛市民提供了更具时尚魅力、更富国际风范的都市生活体验，2022年实现销售额45亿元。

中金印力REIT底层资产为杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西商圈的标杆商业项目，毗邻西溪湿地，具有较好的自然及人文环境与完善的周边公共服务配套设施，接驳杭州地铁3号线洪园站，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自2013年开出一期后，项目已经有10年的运营历史，且随着周边社区、写字楼的日益成熟，项目未来发展潜力持续增加。

▲杭州西溪印象城十周年庆现场

华夏金茂购物中心REIT的底层资产是长沙金茂览秀城。长沙金茂览秀城是金茂商业打造的全国首个览秀城产品，自开业以来，便将人文体验渗透到品牌组合和运营管理中，立志打造星城艺文圈，成为潮流人士及文艺青年的必逛之地。

嘉实物美消费REIT拟通过特殊目的载体持有项目公司股权实现对基础设施资产的控制，基础设施资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。

这些底层资产虽然并非都是一线城市，但一则也来自于当下发展迅速的新一线城市，二来都有一定经营年限，整体项目的运营进入了成熟稳定期，风险较低，同时后期回报率理想。

此外，首批的4只产品中，印力和物美均为民企公募REITs，这也体现了监管层支持和鼓励民营企业发行基础设施REITs的信心。

REITs业绩回暖前景广阔

从今年一些已披露的基金三季财报上看，中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建高速REIT等基础设施REITs同比二季度的收入和净利润均录得增长。比如中金安徽交控REIT收入2.58亿元、浙商沪杭甬REIT收入2.1亿元、华夏中国交建高速REIT收入1.18亿元、中金普洛斯REIT收入1.17亿元、中航首钢绿能REIT收入1.11亿元。

在业内人士看来，随着经济稳步复苏，大部分基础设施REITs底层资产运行平稳，示范效应明显。当前市场环境下，基础设施REITs成为盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手，各地积极探索基础设施REITs市场扩容。

有数据显示，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商业类REITs。可见，对国内商业地产运营商而言，成立消费基础设施REITs可有效降低企业的资金压力，帮助其更好更快地打通“投融管退”闭环，并通过资产托管的方式，扩大市场规模，提升品牌影响力。

以此次在消费基础设施REITs抢占先机的华润和印力今年在上海市场的动向来看，足见其规模化的决心。

华润万象生活今年迄今已经在上海布局了六个商业项目，除了刚不久在宝山拿下的南大丰翔路TOD项目为重资产外，其余五个均为轻资产，分别是静安的晶品广场、杨浦的国华广场、浦东临港海港中心·万象汇、龙阳万象天地、中企云萃森林商业项目。

▲龙阳万象天地

印力方面，今年同样在上海新签约了6个新商业项目。宝山宝乐汇印象城，是其首次将印力产品带进北上海；松江印象城二期地块落地，未来与一期共同打造松江印象城MEGA；浦东四子，三林印象汇、唐镇印象汇、唐镇印象天地和临港印象城（意向）。

▲宝山宝乐汇印象城

可见，消费基础设施REITs前景十分广阔。在几大头部企业“开闸”后，很多企业都在蓄势待发。