来源/联商网
撰文/小酒
杭州SKP可能遇到了麻烦。
近日，有关“杭州SKP停工”的消息不胫而走。有知情人士称“工地空无一人，一个多月了”“可能去筹钱了”。还有网友称，杭州SKP已经停工半年。
图源/萧山问政网友“自由de行走”
据多家媒体消息，目前杭州SKP项目已确定阶段性停工，工作人员透露：“项目一个月前已经停工，具体恢复建设日期待定。目前大门已经封闭，不允许车辆进出。”
有消息称，杭州SKP可能是因为部分股东资金问题、内部团队人员变动等原因而暂时性停工。
11月9日上午，针对此事，杭州钱江世纪城管委会回应称，SKP项目目前正筹备复工，管委会也将积极督促相关进展。而联商网曾多次联系SKP方面求证原因，截至发稿，未获回应。
作为颇具影响力的商业IP，杭州SKP自动工开始便牵动着众多人的心。公开资料显示，2021年5月7日，北京华联以48.3亿元拿下钱江世纪城核心商住地块，杭州SKP最终选址被敲定，同年12月22日正式动工，2023年5月完成首块底板浇筑。
根据规划，杭州SKP将建设约20万㎡的SKP高端时尚百货商场和4幢约30万㎡的高端写字楼，打造集时尚、商务办公、高端酒店于一体的高品质核心商圈。且根据履约监管协议，杭州SKP的档次将不低于北京SKP，为北京华联迄今为止投资最大的重资产项目，预计将以SKP+SPK-S的模式呈现，成为杭州乃至浙江的顶级购物中心。
按照彼时规划来看，该项目预计将于2025年正式开业。
如此备受瞩目的商业项目当下停工，引发众多猜测。
有人认为杭州SKP受杭州大厦、杭州万象城“排他”影响，在重奢品牌招商方面受阻；有人认为重奢品牌在杭州大厦、杭州万象城以及湖滨银泰in77多有布局，或将不再寻求新的增量；有人则认为杭州的消费力有限，当下已有杭州大厦、杭州万象城，未来还会有杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC等，恐怕支撑不了这么多重奢购物中心。
当然，真相如何还不得而知，但停工的几种可能可以进行一番深入探讨。
01
店大欺客，客大欺店
联商高级顾问团成员王国平表示，在重奢品牌面前，购物中心没有话语权。
至于同城新设门店，王国平表示这是由重奢品牌对于市场的整体判断决定的，如若商场经营不善，有的重奢品牌会选择同城迁移至新设门店，不会跟着商场一起没落。例如早期一些百货引入的重奢品牌，后来选择迁移至购物中心。
那么商场所给予品牌的隐形优惠是否会构成“阶段性排他”呢？答案是不会，尽管这个优惠有时达上千万元。
众所周知，在招商时，为争取一些品牌入驻，购物中心会选择以免租金、装修补贴等方式给予品牌优惠。王国平透露，针对级别高的重奢品牌，商场给予的补贴有的会高达两千多万元，若要构建一个重奢矩阵，费用有时能达到几个亿。即便如此，在经营不善时，重奢品牌也是“说搬就搬”。
此外，由于重奢品牌位于金字塔顶端，对于中腰部品牌极具吸引力，待重奢成功入驻后，商场招商工作实则已经事半功倍，基于对重奢选址的信任，中腰部品牌甚至会主动入驻。如此一来，重奢品牌的话语权再度加码。
从重奢品牌所拥有的绝对话语权来看，杭州SKP在招商方面并不会受到来自杭州大厦、万象城的“威胁”，关键还是在于品牌。
此前，联商网顾问厉玲就一直指出，“店大欺客，客大欺店”也适用于购物中心与品牌商家，他们之间的关系微妙复杂，至于购物中心与重奢品牌间谁强谁弱，那也不一定，都有可能与解决方法。
02
奢牌开店谨慎
据联商高级顾问团成员潘玉明介绍，奢侈品开店需要考虑几大因素，一是高端消费能力，二是城市的中央商务区，三是交通便利，四是品牌授权机制不能有冲突。
但问题是，一个城市的奢侈品消费客群有限，品牌布局数量也有严格限制。以爱马仕专卖店为例，上海4家，北京3家，深圳2家，杭州目前有2家。与一线城市北京、上海相比，再叠加上海对杭州的辐射能力，未来杭州是否有必要开设第3家专卖店还有待考虑。
值得注意的是，同为新一线城市的成都也只开设了2家爱马仕专卖店，且第2家于今年10月在成都SKP刚刚开业。
杭州某购物中心负责人余华表示，每个重奢品牌的开店指标都不多，对城市选择严格，即使是强一线城市，也开店谨慎，开1-2家为主，同时需要考虑和各购物中心集团的整体合作，核心店铺的合约情况等多方面，而目前各购物中心集团项目遍地开花，远超过重奢品牌开店的实际需求，大部分情况下都是重奢品牌占据主动地位。
与此同时，他还表示，由于销售额的预估有不确定性，重奢品牌也不会对原有销售好的店铺轻易“挪窝”，由于其占据开店的主动地位，他会需要等新购物中心开业以后，上一段较长时间的围挡，观察一下新开商场整体情况、客质等，再做决策。这也是大家看到大量新开重奢场子一楼都是围挡的原因。
这与王国平观点一致，他也认为杭州SKP若想成功引入重奢品牌，需要证明自身的运作实力和快速盈利能力，这才是关键。
03
竞争对手林立
除了招商难题外，杭州SKP还面临着来自老牌重奢商场杭州大厦、杭州万象城的“挑战”，以及未来相继开出的杭州中心、杭州恒隆广场等多个综合体带来的压力。前者是由华润万象生活打造的万象城级的重奢商业体，计划今年年底前开业，后者传言也要被打造成重奢商场。此外，杭州K11购物艺术中心、杭州IFC等也虎视眈眈。
诸多重奢商场入局，杭州能否“消化”掉？消费水平如何？
近期披露的胡润百富榜中，杭州有79位企业家上榜，占总人数的6%；财富总和近2万亿元，占总财富的8%。位列中国城市第五，仅次于北京、深圳、上海、香港。
另外，据杭州市商务局于2023年4月12日发布数据显示，综合各地统计局2022年统计数据，杭州以人均年消费46440元位居中国人均消费十强城市首位。据杭州统计局3月发布的国民经济和社会发展统计公报，2022年，杭州市全体居民人均可支配收入70281元，比上年增长3.8%，扣除价格因素实际增长1.4%；人均生活消费支出46440元，比上年增长4.1%，在全国人均可支配收入十强城市中位居第六。
公开资料显示，2022年，杭州大厦、杭州万象城年销售额均超百亿。其中，据杭州市商务局披露的数据显示，2022年杭州大厦香奈儿门店销售额达到18亿元，平均每天营业额高达490多万元。
综合来看，杭州高端消费潜力十分可观。
写在最后
杭州SKP停工是否会对杭州商业产生影响，潘玉明提出了自己的见解，他认为，此事对杭州商业应该没有什么影响，杭州的高端奢侈品类在杭州大厦、万象城、湖滨银泰已经基本展示出来，停工也可以理解为急流勇退。
此外，SKP在全国扩张过程中，在招商品牌的组织、国际商业渠道的风险方面已经有一定的压力。就算资金人力没有问题，在招商方面也会受到渠道品牌方的掣肘。当下正值生态冬季，国际品牌可能会收缩合作范围。
某资深商业地产业内人士表示，国内商业项目只有万达等个别企业能够做到大部分项目按计划开业，由于商业地产有其复杂性，所以延期属于正常现象，一般按计划开业属于超预期现象。
*文中余华为化名。
15620535722- 该帖于 2023/11/10 18:18:00 被修改过
