出品/联商专栏
撰文/王玮
一个年轻美貌的女子是选择歌女还是医生为职业？张五常先生在《经济解释》的卷二解释了应该用财富作为判断的标准。书中引用了有着经济学界莫扎特之称的费雪对财富就是收入除以利率的定义。这里财富是说一个人现在所拥有的价值。这与你用利息收入除以利率折现计算你放在银行中的存款的价值是一个道理。因为利息（收入）等于存款（财富）乘以利率。而存款就等于利息除以利率。现实生活中这位年轻女子还没有积累足够的财富，所以她更多地要根据她的收入情况和市场走势判断她择业的财富价值，而市场的信号在这里就是利率。
对于早期的收入一定是歌女比医生高。因为利率是正的，同样的收入较早折现者，财富会比较高。假设歌女和医生的职业生涯的总收入相等，那么财富一定是歌女的较高，选择歌女职业理所当然。（这里不考虑其他非金钱的因素，诸如名望、观感和社会认可度等）。所以，对于职业的选择，要考虑财富就是考虑现值。这与投资抉择是同样的道理。
如果医生的一辈子的总收入要比歌女的高，那么利率相对较低的情况会使医生积累更高的财富。而利率较高的情况则会使歌女的财富高于医生的财富。所以这中间应该有一个利率可以使歌女和医生的生涯收入相等。当市场利率高于该利率时，应该选择歌女职业；而当市场利率低于该利率时，应该选择医生职业。简单说高利率市场选择歌女，低利率市场选择医生。
这样就可以解释为什么在贫穷地区和发展中国家，卖笑的少女比较多，因为利率高，借钱难，选择歌女生涯，卖歌兼卖笑，高收入会带来较高的财富，因而也可使歌女平生可以有较高的消费水准。数十年前，台湾的娼妓是合法的，政府早就试图改变法律取消娼妓，但都遇到了较大的阻力，随着80、90年代台湾的经济起飞，取消娼妓就变得容易了很多。其中一个关键原因是经济发达后，借贷市场的利息不像之前那样高，年轻人的求学意向则变得普及。上世纪50年代的日本也经历过类似的转变。
《经济解释》中提到选择歌女职业，“年轻貌美时收入特别高，但随着年纪渐长，收入开始下降，到后来‘门前冷落车马稀’。选择医生职业，年少求学之际收入是零或负数，跟着做见习医生，收入甚微，三十岁后，悬壶于世，顾客人数慢慢增长，四十岁后，收入滚滚来”。通过歌女和医生择业对比不禁令人联想到住宅地产和商业地产不同，两者对比谁更像歌女，谁更像医生显而易见。
住宅地产的特质更像是歌女，成长于一个快速发展中之前并不太发达的市场，早期都会有一个超线性的高回报率，所以利率高自然不是问题，很快就创造了巨大财富。但是和歌女的青春职业相似的是造住房的时间并不会延续很长时间。看欧美发达市场，你几乎听不到哪一家大地产商是因为造住房而闻名于世并延续至今的。反过来全球最有钱的前三家地产商黑石、布鲁克菲尔德、喜达屋都是连房子都不盖的。所谓价值都在无形中的道理也在其中。
而对于商业地产来说，就和医生的择业有很多类似的地方。早期需要投入甚至是借钱付学费，利率自然是越低越好，而对于已经收获一定经济成就的市场的利率也是趋向走低的。学医毕业后做见习医生的收入也不高，这点也与许多购物中心都要经历一定的培育期类似。
但久而久之，随着经济的不断发展和市场的成熟。从医40岁后收入滚滚而来而且川流不息，就像很多成熟和成功的购物中心一样，资产价值也随着稳定和可持续的收益不断扩大。这时用利率折现的资本化率自然也是越低越好。
一般我们都比较习惯并且希望用高利率乘以存款以期带来更高的利息收入，但现实生活中，我们其实要学会用利息（收入）除以利率折现计算自己的财富。作为财富的折现你就会明白这时的利率就是越低越好了，因为这时利率是在分母的位置。而这种除法思维的判断更接近于我们的现实世界，而利率其实是衡量这种变化和时间代价的最重要的指标。
所以说，无论是选择职业或是投资决策，你都要根据收入和市场情况做出判断。要真正理解费雪的财富等于收入除以利率的道理。特别要学会习惯用收入除以利率等于财富的思维以及对未来远期收入的折现加总。
明白了这个道理，歌女就不会不服老，懂得不可能一辈子收入不减的唱下去。歌女可以在收入高时，利用借贷市场去投资未来，老来有回报。就像很多房地产企业很早就进入了商业地产，那么就找到了一条可持续发展的财富增长之路。
就像早年选择从医一样开始的时候要有耐心，准备接受负收入（投资）和低收入，通过借贷市场的调整，用未来的钱创造人生最大和持久的财富价值。这也告诉商业地产企业不能急功近利，更不能用住宅地产的赚快钱的思维去做商业地产。
费雪和张五常先生建议选择人生职业生涯财富最高的职业，人生择业尚且如此，更不用说企业的事业。争取最高财富永远比争取最高收入要重要的多。由此我们也可以理解《财富500强》的排行榜其实具有很大的误导性。
首先，虽然名曰财富，但它是用收入而不是财富判断企业价值；再则，它的收入还是包括成本在内的销售额，这就无从判断企业的真实净收入。和费雪定义的收入除以利率的收入不是一码事。这也是为什么那么多的地产企业在财富500强的榜单上都是昙花一现的原因所在。因为榜单并没有体现这些企业实际的财富价值。至此，借用歌女和医生的择业选择，想到了青春饭与可持续的问题，想到了住宅地产和商业地产。
本文对于任何职业和事业的选择并无任何褒贬之意，仅是觉得通过歌女和医生的职业选择，包括收入的高低和远近以及市场利率变化的借用可以深化我们对房地产和商业地产业务本质的认知。
