出品/联商专栏
撰文/高志萍
图片/作者供图
日本人在本土或全球都善于分析拆解市场，善用「聚客力」的3大重点, 即商品力、服务力和商业内容的企划力, 并且一切商业行为都需要以消费者为中心来思考创新，这是日本商业的基本思维。
日本在家与办公室以外的商业第三空间打造: 首先是主题化思路，日本常将一个主题融入商场（如健康、运动或Lifestyle），整个招商和营运都紧紧围绕着打造一个大店的第三空间经营思维概念，而不仅是场地提供的业主身分; 其次是经营理念，打破传统理念，将热门业态及服务配套业态放在最好的位置，真正地从消费者的角度出发来进行招商和经营。
与欧美的商业空间类型的定位规划和布局相比，日本城市的人口密度、消费习惯及饮食和文化方面与我们中国有更多相似之处，所以日本的商业空间定位和规划布局的进化更值得同行业者学习与借鉴。
日本新开发项目分为大型化和小型化两种趋势，其中小型化是主要趋势。大型化又可分为超大综合体如日本三井的东京中城 TOKYO MIDTOWN , 而小型化则为区域或社区项目，如日本三井LaLaport 台中 (近7万平方米)。该项目的特点和启示在于打造日式风格购物中心，定位以亲子家庭为主, 着重打造儿童游玩和无残障设施，甚至连宠物都有存放区域，以贴心、恰到好处的服务细节, 来体现人文关怀，使消费者产生信赖感和粘性。
日本三井不动产产品线：主打LaLaport系列+OUTLETPARK，前者多为独立运作，后者则选择与本土巨头强强联手，优势互补。通常，项目合作方拥有土地使用权，投资方通过受让项目公司部分股权，可大大降低投资开发成本。
本期将介绍日本知名大型不动产开发企业三井不动产在台湾的两个重点项目：台中三井Lalaport和台中三井奥特莱斯的定位规划、业态品牌和布局亮点。（下期将介绍日式公园商业、特色商业街、文旅商业三大代表性案例）
注：本文所有图片均由作者提供
一、日式购物中心: 台中三井LaLaport购物中心
日本三井不动产集团旗下于2023年5月中旬新开业的台湾台中三井LaLaport购物中心 (台湾首座区域型购物中心) ，显著特色是商业上的创新、敢想敢为, 在多业态融合且兼顾更多城市责任的购物中心内构筑商业消费生态。
1、全台首家日式风格的LaLaport, 也是最大亲子复合式购物中心
「Mitsui Shopping Park LaLaport台中」位于台中市东区，距离台中火车站步行仅约6分钟, 串联台中建国市场、帝国糖厂，紧邻台糖生态湖滨公园 , 以台湾中部区域居民为核心目标客群，提供多样化的商店与一站式服务。
台中三井「Mitsui Shopping Park LaLaport 」以「for the Vivid Colors of Life」为设计概念，是全台湾最大亲子复合式购物中心，象征着这座城市迈向新时代。项目孕育了生活新色彩, 建筑物考究了当地景观，北馆有地下一层和地上七层，建筑设计融入了紧邻的涌泉公园绿意。而南馆则是地下一层和地上四层建筑, 外观呼应了台中建国市场的红砖外墙。
整体租赁面积近7万平方米，其中南馆和北馆两栋建筑物是以天桥连接，更是首创了台湾商场的大型4KLED银幕与3D影像; 南馆有大型超市、大型服饰店及台湾美食街等, 而北馆则有各种中小型店铺及日式美食街。
2、丰富的日式体验零售和百货餐饮业态
台中LaLaport有日本超人气连锁大型超市「LOPIA」海外首店, 里面有吧台厨房「肉処 肉源」、「日本桥 鱼万」及采取预约制的餐厅肉割烹「黒泉」；还有在日本拥有约200家店铺的游戏中心、首次登陆台湾的「GiGO」、日系大型药妆店松本清以及「UNIQLO」与「GU」等日本大受欢迎的品牌。
还有「MUJI无印良品」、「HANDS台隆手创馆」、「NITORI宜得利家居」、「niko and ...」、「akachan honpo阿卡将本铺」及「QB HOUSE」等品牌也入驻其中。「QB HOUSE」发源于东京，为全球第一家剪发专门店以及日本旅游必逛去处，以诉求「ALL IN ONE」满足全客层需求的「ABC- MART MEGA STAGE」; 「NITORI宜得利家居」拥有独家限定贩售的生活杂货系列；「akachan honpo阿卡将本铺」是日本妇幼婴儿用品专门店。
「UNIQLO」「GU」双品牌的生活美学概念店，首度以「生活美学概念店」的全新型态亮相, 满足消费者一站式的丰富购物体验。而「无印良品」是台中地区最大店铺，卖场面积16500平方米，除了贩售服饰、家具、家用品、美妆小物与文具食品等，还以「食育良方」为主题，打造台中最大「良品市场」，同时加入「木育广场」与「Open MUJI」等区域的规划，为台中地区带来不一样的生活提案，让顾客有更多与人交流互动的场域空间。
日本「HANDS台隆手创馆」，为全台首家同步日本全新LOGO门市，同时为台湾最大旗舰店，拥有2万种兼具机能质感之生活PLUS、大健康商品及13大主题专区，其中包含初次导入的日本文化限定主题区、轻露营区、宠物区、科技运动体验区等。在新LOGO理念下，店面强调藉由手触碰体验激起好奇心，通过情境陈列、智能型货架、虚实合一，提供沉浸式体验的生活提案。
台中LaLaport购物中心的南馆将以台湾美食和特色料理为主, 包含满堂红旗下全新面食品牌「堂NOODLE」、泰式料理「Siam siam Express」、地道的印度料理「盛食咖哩」，以及台中独家的「KALDI COFFEE FARM」、「Dr.Origins达橙生活馆」等。甜食类则有首次进驻商场的「旅禾泡芙之家」、超火爆的文青车轮饼及愉悦系茶饮的「青畑九号 x 茑日子」、「Haagen-Dazs」、「Mister Donut」等 。
而「北馆」的业态规划则以中、小型品牌门店为主，但做到了多样化，引进了日系服饰品牌、日本人气餐饮的日式美食街、日本娱乐设施等知名品牌。如明森宇治抹茶专卖店、武藏野森咖啡、ASOBI SQUAR、TSUTAYAE BOOKSTORE茑屋书店及将游戏变成学习的日本次世代主题乐园「 Little Planet」首次来台; 加上宫崎骏动画迷最爱收集的，也是唯一获得『吉卜力工作室』官方许可的周边商品专卖店「橡子共和国」; 还有超人气的日系家用型游戏机 Nintendo Switch及众多周边商品的台湾中部首家「任天堂授权商品旗舰店」, 还有日系生活用品DAISO日本大创集合旗下3品牌『 DAISO』、『 THREEPPY』以及全新品牌的『 Standard Products』在此展开台中首家旗舰店。
北馆五楼是主题餐厅与日式美食街，主题餐厅有：牛角BUFFET、横滨牛排、涮之华、胜博殿、大阪王将、粕粕咖哩 POPO CURRY、PappaRich金爸爸、NARA Thai Cuisine、池园春、飨麻飨辣、大江户町鳗屋、日本美登利寿司、高木和牛食堂、舞红花铁板烧、屯京拉面、藏寿司、京都胜牛、姜满堂、真珠台湾佳味、点点心、北丸kitamaru、博多天麸罗山海、茶茶小王子、Beard Papa’s; 而日式美食街有：鷄三和、日本桥海鲜丼辻半、Hiro’sらぁ麺Kitchen、ちゃんぽん亭、矢场味噌猪排、金子半之助、CoCo壱番屋、时时英雄、Pepper Lunch 胡椒厨房、鹤桥风月LIGHT、韩国料理bibim、BOBO TEA波波茶、Baskin Robbins 31冰淇淋、太阳西红柿拉面、酉十郎W定食、丸亀制麺等。
还有「LaLa 教室」: 为了提升设施与在地居民、社区团体的交流互动， 位于北馆5楼美食街内规划了「LaLa教室」的空间，平常可作为料理教室、手作体验教室使用之外, 还可以对外租借作为小型聚会、文化交流与分享会等多功能用途使用。
另外, 已在日本的LaLaport展开的「mama with LaLaport」, 此次也导入 LaLaport 台中。将活用在日本累积多年的 KNOW-HOW运用在台湾市场， 让台湾的亲子客群能感受到LaLaport是一个「对亲子贴心的举措」, 同时也是支援与体贴育儿家庭的商业设施。 设施内同时规划了许多亲子同乐的娱乐设施， 例如:儿童游具、戏水池、喷水广场的人工草皮区、 美食街及主题餐厅区特别设置的亲子用餐区等，都是希望能提供育儿的家长们最便利与最贴心的服务，让孩童在此放心地嬉戏游玩。
二、日式奥特莱斯：MITSUI OUTLET PARK 台中三井奥特莱斯
日本三井不动产在日本拥有超过百年的不动产投资开发经验，其中商业地产的投资开发运营及可持续发展案例可以启发很多思考。
产品线方面：主打LaLaport系列+OUTLETPARK奧特萊斯，例如今年5月开业的台中LaLaport打造重点主题化商业的南馆台湾美食街及北馆日式美食街；又如早些时间的MITSUI OUTLET PARK (三井奥特莱斯型态) 为台湾的第二个三井outlet奥特莱斯, 坐落在台中港, 结合了海洋休闲娱乐的海港OUTLET，将丰饶的海洋文化与海天美景融入商业设计与营运中，不仅让海湾旅游与时尚购物完美结合，也让每一刻的购物体验升华为动人的美好时光。
台中三井outlet奥特莱斯位于台中市中心往西北方向约2.2公里，是台湾中部最大级别的奥特莱斯购物城，占地165000平方米，拥有超过40家美食餐厅+货柜市集。项目开业于2018年年底。
亮点一：海景摩天轮
项目搭建了一个60 公尺高的摩天轮－－「台中之星」，绕一圈的时间约为 12 分钟。
亮点二：全台唯一，一线海景风光的诚品书店
书店内有着一排以橘色货柜为造型的书柜，另外也提供丰富的海洋书籍。从书店中央看出去便是海洋及货柜的景象，一旁高 25 公尺的落地窗，让诚品书店读者们可以尽情地享受一线海景风光。
亮点三：首次进驻台湾的人气店铺高达 20 家
进驻台中港三井 outlet 的人气餐厅共有 47 家，其中有 20 家是首次进驻台湾，如连续两年获得「东京米其林红色指南推荐」的鸡白汤拉面。
亮点四：来自日本的游乐广场 Asobi Square
作为文旅属性的奥特莱斯，除了60米海景摩天轮，台中港三井奥特莱斯还引入了众多的娱乐配套设施，如：日本的游乐广场 Asobi Square,有虚拟实境VR、气垫溜滑梯、交互式游戏机台、益智游戏，非常适合小朋友游玩。还有台湾第一家室内恒温20度的雪场（部分区域约16-18度）“SNOWTOWN雪乐地”等。
下期预告：日本商业空间的进化②日式公园式商业“大阪难波公园”、日式特色商业街“心斋桥”、日式文旅商业“轻井泽”
