出品/Mall星人
撰文/郭歆晔
品牌的多元性与体验的精细化雕琢，是商场铸就辉煌成就的核心要诀。
上海高端定位的购物中心已有10多家，分属新鸿基、恒隆、太古、嘉里、尚嘉、半岛等港资集团（新鸿基的ITC Maison和香港置地的西岸中环也即将入局），但其中唯有港汇恒隆广场是由非奢项目升级为重奢场的项目。
开业后，港汇恒隆广场经历了2010和2020年两次重大升级。第一次从普通的区域型购物中心升级为都会型时尚购物中心，第二次则进一步升级为重奢购物中心。
2024年是港汇恒隆广场重装升级为重奢场的第五年，项目再度更新品牌组合。
今年以来，新引入（含围挡）／重装焕新了近60家新店，其中包括23家高能级的首店。诸如：
1楼：除了意大利手工设计师珠宝品牌MARCO BICEGO大陆第二家精品店开在原Y-3铺位（大中华地区由周生生独家代理，大陆首店位于北京国贸商城），围挡中的韩国时装RAIVE浦西首店落定在北座原韩国潮牌WE11DONE铺位（8月刚在杭州银泰in77开出中国首店，去年底曾在前滩太古里开过快闪店），2022年9月撤出内地市场的纽约高端蛋糕品牌LADY M将重回上海的首子一一中国直营首店再度放在港汇北座（原潮牌DOE的铺位）。
2楼：古法手工金器专业品牌宝王府上海首店围挡中（宝王府全国其它门店：宁波阪急百货、重庆万象城、青岛海信广场、天津海信广场等）。
3楼：艾诺丝雅诗旗下高端女装品牌AW PROJECT全国首店于9月开业，接棒原鞋履品牌STACCATO的铺位。意大利手工银饰品牌GIOVANNI RASPINI亚太首店，已经上了围挡。
4楼：多家亲子零售品牌上新，北座除了新开业的韩国童装BLUEDOG蓝狗全国首店（替代了illolipop），还有连廊上的YEK儿童潮牌（替代了韩国童装BeneBene上海首店）和Prima Rider儿童自行车（进驻原moodytiger同层平移的铺位）2家上海首店（Prima Ride上海第2店开进了上海万象城）。
5楼：港汇恒隆作为上海运动户外品牌最多的2家商场之一（另一家是浦东嘉里城），牧高笛MOBI GARDEN全国首店围挡中，外加今年揭幕的日本户外品牌mont·bell（后续开出浦东嘉里城、环宇城MAX、荟聚3家门店）和安德玛户外专门店Under Armour Outdoor2家上海首店，独有的户外运动品牌数量进一步增加，北座除了接替湊湊火锅的映泸沽山珍汤馆云南料理上海首店外，接替潮民餐馆的糖水川菜上海首店也正围挡中（第2店凯德晶萃也已围档）。
6楼：零售业态新增日本萌宠机器人LOVOT全国首店（原德国家电Miele铺位）、北鼎家居和SIDANDA诗丹娜床具上海首店，餐饮方面，由港丽餐厅拆分为馥苑海鲜粤菜和好运发顺德菜2家上海首店刚刚揭幕，顺丞珍坊则已离场。
B1层: 近期开出3家上海首店——健康概念的HERERS轻糖蛋糕（替代了皮爷咖啡）、日本甜品ZAKUZAKU旗下全新子品牌HIYAZAKU全国首店、CPB美妆及首家光耀奢护空间（原铺位曾开过法国甜品LENOTRE和Charlotte Tilbury美妆首店）。
由于篇幅所限，本文主要对客流最大的B1层最近5年的品牌变化进行专题分析。
上海港汇恒隆广场、上海 ifc、正处于调改中的兴业太古汇，均将地下层精心塑造为美妆轻食矩阵与精品超市相互搭配组合的商业形态。
其中，1999年底开业的港汇广场（于2011年更名为港汇恒隆广场，下称港汇恒隆），是上海首个10万方以上的大型购物中心。开业之初，业态组合品牌层级和如今沪上很多区域型购物中心相似。
作为TOD购物中心，港汇恒隆客流量最大的楼层是B1层。当年B1的业态组合非常简单，2大主力店——运动户外品牌汇集的名店运动城（已被拆分为40来个小铺）、由日本泉屋Izumiya超市提供技术支持的百联旗下联华超级生活馆与外租区（现OLE精品超市，30年前最初曾洽商日本永旺JUSCO整体承租B1超市与楼上富安百货区域），外加肯德基（2011年，肯德基移铺到高区，原铺改为快时尚ZARA）、美亚音像及几家大众休闲服饰品牌。
2019年年底，正值20年大庆的港汇恒隆，对B1进行了大刀阔斧的改造升级，名店运动城撤改为美妆大道，Ole’精品超市再次升级提档。2020年，B1层以国际美妆矩阵重出江湖（相关详情请参阅《从港汇恒隆广场看上海购物中心地下层商业最新玩法》）。
Mall星人根据此前保留的2020年楼层导购图，实地对比目前B1层的品牌阵容，尝试盘点2020年至2024年这5年来，港汇恒隆广场人潮最大的B1层在品牌阵容上发生的具体变化。
目前，港汇恒隆广场B1层的出租率达到100%，没有任何空铺和围挡。两个主要入口分别无缝连接1号线和9号线徐家汇站出入口，确保了充足的客流量。
五年间，B1层可容纳的品牌数量进一步增加。原ZARA的位置被拆分为5个铺位，使得B1层的总品牌数量达到57个。此外，OLE'超市外租区还有4个小餐和一家花店。
B1层布局示意图
铺位完全不变的品牌，16家，占比28%，具体包括：
☉美妆：CHANEL BEAUTY、FRESH、DIOR BEAUTY、GUCCI BEAUTY、Sisley、GUERLAIN、GIVENCHY、Burberry Cosmetic、丝芙兰旗舰店；
☉珠宝：周大福荟馆；
☉眼镜店：木九十；
☉玩具店：LEGO 乐高积木；
☉服饰：I.T；
☉餐饮：wagas、Mvuke Tokyo 布歌东京；
☉超市：OLE'精品超市旗舰店。
约72%的铺位五年来都经过了调整，其中，42个铺位5年来调改过2轮品牌调整（包括同层平移7个品牌，即22个品牌在B1保留了下来，占比达39%）；9个铺位5年间发生过3轮品牌调改，主要集中在3个比较特别的区域——B1正门公区、B1后门公区和B1观光电梯背后。
B1观光电梯背后今年由CPB spa店（可由一旁显眼的CPB美妆店引流）替代。
B1正门公区的中岛多经区域，刚开出%ARABICA咖啡及配套的座椅休息区，恢复到5年前的中岛零售+开放式咖啡区相对通透的空间模式，当年最初是UNO COFFEE by wagas首店，后曾设置过法国甜品LENOTRE的就餐区，VENCHI巧克力冰淇淋也曾在该区域设立过季节性的快闪店。
同层平移的品牌7个品牌，包括5家珠宝配饰（周生生、EMPHASIS 艾斐诗华东首店、SWAROVSKI施华洛世奇、PANDORA、agete）和2家眼镜店（Lemon Optics、sunglasshut）。
跨层移铺的品牌1家——ALEXANDRE DE PARIS，移到项目北座2楼。
【TIPS】若想查阅不同业态的品牌变化表格，可发送关键词【港汇恒隆】给Mall星人，即可自动获取。
壹
B1层三大主力业态盘点
港汇恒隆B1层目前的主要业态包括精品生鲜超市、国际美妆矩阵、精致轻食和杂货。除超市外，美妆、轻食和珠宝是品牌最多且最主要的三大业态。
在过去5年中，港汇恒隆B1层通过多次品牌调整和优化，成功保持了高出租率和客流量。美妆、轻食和珠宝配饰作为主要业态，通过引入新的品牌和优化布局，不断提升消费者的购物体验。
①美妆香化
美妆品牌从最初18家，增加了2家到如今的20家保持着首要业态的地位，说明当初国际美妆大道的定位策略成功（动态调整过程中，包括2家美妆改珠宝，同时多家珠宝改成美妆）。
五年间，DECORTE替代了韩国爱茉莉集团旗下Sulwhasoo雪花秀；爱茉莉旗下另一美妆品牌IOPE，则先后被香港个性化护肤品牌MTM labo和周生生旗下时尚珠宝品牌EMPHASIS取代。
今年年初，雅丝兰黛集团旗下两大品牌LA MER海蓝之迷联袂TOM FORD美妆（新天地和久光百货有店），入驻ZARA被拆分为5个小铺后让出的铺位。而雅丝兰黛5年前入驻B1层的科颜氏和ARMAN阿玛尼2家美妆，则分别被CPB和 Santa Maria Novella意大利香氛华东首店替代。
B108A铺位由于位于观光电梯背后，铺位不是很显眼，故发生的品牌调整最多，今年7月CPB肌肤之钥旗下首家光耀奢护空间SPA替代了平移保留的SWAROVSKI施华洛世奇（法国甜品LENOTRE、PAINCHAUD百丘快闪店也曾在该铺位经营），连同一旁的CPB肌肤之钥美妆店成了B1的显眼包。
【TIPS】108A铺位5年前是Kiehls，2021年被英国彩妆Charlotte Tilbury美妆大陆首店替代，今年则被CPB拿下。
Penhaligon's 潘海利根和L’Artisan Parfumeur阿蒂仙之香2大香氛则替代了同层平移的PANDORA（最近，这2大品牌又联手拿下了ifcB2正门旁原LADYM的铺位）。
中岛多经区的WatchStation手表区被BIOLOGIQUE RECHERCHE宝黎研萃替代。
“巍然不动”的9大美妆品牌：DIOR、CHANEL、sisley、GUERLAIN、GIVENCHY、GUCCI 、Burberry 、FRESH及丝芙兰。
6knows（目前上海已无实体店）和法国药妆Avene雅漾2家美妆分别被Red Line、周生生&PROMESSA等珠宝配饰品牌取代。
此外，目前的DEARYOU生土司铺位曾开过南法庄园PANIER DES SENS中国首店。
②轻食
目前共有14个品牌，相比5年前的8家增加了6家。
Mvuke Tokyo 布歌东京、wagas两大品牌生存力最强坚持到了现在。
乐乐茶被PAOPAO Bakery&Cafe上海首店和从北座2楼下移的喜茶替代，选择性更多元。
星巴克被今年刚开业的九十葉抹茶替代，后门中岛刚增加了ZAKUZAKU旗下子品牌HIYAZAKU全国首店，正对后门的这四家轻食连同wagas及DEARYOU zakka生土司6个品牌构成了一个美食香氛颇浓的小组团（后门连通9号线徐家汇站后，原本属于动线末端冷区的该区域客流倍增）。
健康概念的HERERS轻糖蛋糕上海首店本月取代了Peets皮爷咖啡。
每日新鲜旗下高端冷压品牌鲜翻点点FRESH FAN被柠檬茶柠檬向右替代。
Tokyo Milk Cheese Factory（LeTAO旗下）和恋暖的初茶2家日系轻食，一起被大热的瑞士巧克力品牌Laderach替代。
VENCHI巧克力与冰淇淋快闪店后续引进过多家小众美妆品牌快闪店，本月被%ARABICA咖啡的座椅休息区替代。
CK手表和AURA LAB植治花店分别被DEARYOU生土司和GODIVA巧克力取代。
公区的UNO COFFEE by wagas 咖啡首店被ELEVATIONE美妆替代。CPB肌肤之钥 Cle de Peau Beaute光耀奢护空间的铺位之前曾先后开过2家烘焙品牌：法国甜品LENOTRE、PAINCHAUD百丘快闪店。
咖啡由5年前的星巴克、皮爷、UNO三家咖啡，到如今只剩一家%咖啡，可见咖啡赛道竞争之激烈，而蛋糕烘焙则增加到4家——PAOPAO、布歌东京、HERERS轻糖蛋糕、DEARYOU生土司。
③珠宝配饰
珠宝配饰品牌如今全部集中在OLE超市与9号线后门当中的次动线。
SHOP HSCC集合店上海首店和EMPHASIS艾斐诗华东首店（平移）合并于2023年5月被STAR JEWELRY中国首店取代。
周生生（平移）被同样平移的agete取代。
SWAROVSKI施华洛世奇平移到Lemon Optics眼镜店。
LIGHT MARK取代CASIO G-SHOCK&SEVEN FRIDAY。
PANDORA平移。
周生生旗下EMPHASIS取代了IOPE美妆。
此外，五年来，眼镜店3家变4家，新增韩国潮流眼镜／墨镜品牌Fake me（上海首家限时店）、木九十（坚定不移），Lemon Optics和sunglasshut都平移保留；
服饰2家变4家，I.T屹立不倒，“1分5”的ZARA引入了3家服饰：Lululemon、Victoria's Secret维多利亚的秘密、Mardi Mercredi。
贰
5年间撤出的品牌盘点
不同业态撤出的品牌盘点如下。
◎美妆：欧莱雅旗下KIEHL’S和ARMANI BEAUTY，爱茉莉集旗下雪花秀和IOPE，6knows，Avene，Kiehls，EVE LOM面膜，MTM labo，南法庄园PANIER DES SENS中国首店，BVLGARI 宝格丽香氛，HAIR rituel by sisley快闪店。
◎餐饮：UNO COFFEE by wagas首店、Charlotte Tilbury美妆大陆首店、法国甜品LENOTRE、PAINCHAUD百丘快闪店、VENCHI巧克力与冰淇淋、乐乐茶、Peets皮爷咖啡、鲜翻点点、Tokyo Milk Cheese Factory（LeTAO旗下日系甜品）、恋暖的初茶、星巴克。
◎珠宝配饰：SHOP HSCC集合店上海首店。
◎手表“团灭”：4个铺位7个中档品牌手表（相对于港汇恒隆1楼瑞士名表们相对巩固的地位，千元的手表几乎完全被手机及华为和苹果手表所替代，这在其他头部商场也大致相同）——CK手表 CALVIN KLEIN Watches，卡西欧CASIO G-SHOCK&SEVEN FRIDAY，DANIEL WELLINGTON手表，WatchStation（EMPORIO ARMANI丶FOSSIL、DIESEL、MICHALE KORS4个手表岛柜）。
◎花店：3家花店都先后离场，AURA LAB植治花店，以及接替WELLING YO∪NG的FLORAL ESSAY植治。花店的承租能力还是相对弱，好在OLE'超市内场有一家花店填补空缺。
【TIPS】不同于ifc、兴业太古汇、iapm、静安嘉里中心等有B1和B2两层地下室的新项目，25年前就开业的港汇恒隆广场地下只有B1单层相对铺位有限，花店和杂货等其它业态只能离场，聚焦加强美妆轻食和珠宝3大核心业态。
◎袜子：Happy Socks。
◎玩具：Pop Mart 泡泡玛特。但目前在1楼外广场快闪店活动。
◎服饰：ZARA、CALZEDONIA和intimissimi。
——附——
后记
港汇恒隆广场在过去5年里通过不断的品牌调整和优化，不仅进一步提升了品牌层级，更成功保持了高出租率和客流量。品牌多样性和体验优化是其成功的关键，未来有望继续通过创新和精细化运营，进一步提升消费者的购物体验和满意度。
后续，Mall星人&上海购物攻略&中商数据将对上海及江浙的头部购物中心品牌调整进行系列报道。
