在咱们国内商业行业有“隔街死”(即一条街一边火的要命,另一边死街)、“一步差三成”(意即哪怕门挨着门开店,但客流过不去,差一步生意就差了三成),这些都道出了商业动线的重要性。对于购物中心内的人流动线不畅通的,就必须进行改造。因为,内部交通动线设计的目的,就是要使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示,使消费者能轻松看见商店内的展示。水平各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式,既可以设计成“一”“十”行,也可以设计成“Y”(比如万象城)或“T”“L”形等,目的就是要使消费者视觉通透,使所有商铺达到“共好”,做到没有盲点,处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的,其动线设计和商铺分隔也是不成功的。因此,对于一家超大型的购物中心要做好这一点也不是容易的,需要专业的资深商业动线专家来规划设计。
在现代购物中心的总体客流量中,实际消费购买人数约占总客流量的40%,而这40%的有效购买人群中的70%为乘车或驾车人士;另一调查结果表明,80%的客流到达购物中心为20分钟以内的行车距离。由此可见,在现代大型购物中心的经营过程中,创造并提供便利的交通环境和顺畅的交通组织体系,是确保吸引和保有充足、有效消费人群和客户,为客户提供舒适、便捷的消费环境的必备条件,也是实现商业物业价值最基本的物质保障和支撑。
从购物中心所关注的对象来讲,可分为车流、客流和货物流组织与管理;如果从地域空间上讲,可分为外部市政交通、内部交通、内外接驳交通组织与管理。无论从哪种角度来定义和划分购物中心的交通组织,其实最重要的莫过于“内与内”关系合理化、“外与外关系平衡”、“内与外”的相互利益最大化。国内的百货、购物中心及CBD商场也是在经历了较长时间的发展后,才懂得了这一点,才在购物中心建造前、经营过程中,努力去发挥交通组织系统的最大利益化。
尽管俗话说“酒香不怕巷子深”,但对于购物中心而言,如果没有良好的外部交通环境,即使占据有利的地理位置,也会将顾客拒之门外,而这一点也往往是很多国内购物中心在建造过程中,没有充分考虑的问题。所以,购物中心必须具有良好的外部交通组织,事实也证明,优秀的外部交通组织,不仅能大大提高购物中心的实用性,并且还能极有力地促进内部商户的经营。对于第三代城市综合体或购物中心而言,由于体量大,单纯依靠周边的消费者显然不足以支撑项目的经营,需要较大商圈的人流来支撑。作为项目的经营管理者,必须关注以购物中心向外辐射的商圈,从而关注商圈城市交通规划。一般来讲,项目周边商圈可划分为三个层次。购物中心的消费商圈不会无限大,但随着经营的不断成熟,会具有一定的扩散性,重点是交通可达性,因此市政交通规划就显得尤为重要。
咱们购物中心的经营者,要清晰了解项目及周边至少3公里范围内未来3—5年的交通规划方案,如城市主要路网建设、轨道交通规划,关注交通规划方案的相关背景如人口密度、消费水平、城市机动车拥有量和发展速度,以便在购物中心交通方案的规划过程中,考虑到未来的交通需求,并且有意识地在购物中心的交通规划方案中,主动与外围交通环境有机融合,确保作为城市交通网络中的极具活力的交通子系统——购物中心交通组织,能够和谐、有序地融入区域交通网络。例如宁波鄞轴万达广场开业后,非机动车乱停乱放、占道行驶、驶入广场等现象非常普遍,虽然每天有5人在进行交通秩序管理,但难以达到效果,给管理工作带来较大影响。经过宁波商管公司不断与政府相关部门协调,市政部门终于在2009年7月份进行了道路改造,完工后人、非机动车及机动车按道通行,整个广场的周边道路状况得到很大的改观。
因此,成功的购物中心的交通组织,需要在停车场的主出入口与人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道间距离须大于50米;与市政交通干线道路的红绿灯或交叉路口间缓冲距离须大于80米,避免停车场出入口与交通管制之间的相互直接影响。避免停车场出入口设计在正对市政道路红绿灯处,避免市政交通管制直接造成停车场进出车辆的大量拥堵。