商业地产所涵盖的物业比较广泛，一般将商业用地性质上建筑统称为商业地产，产品类型在目前市场上普遍存在的包括商铺（建筑形态分为购物中心、商业街和独立商业）、写字间（建筑形态分为高密度的集约式办公、低密度的独立式办公和混合型的商住办公）、酒店（建筑形态分为独栋或建筑体内的独立分区）、公寓（按照目前一些中心城市的规范限定，40年商业用地中出现的公寓归属于酒店式公寓，执行相关建筑规范）。
本文想谈的只是商铺这个层面的业态设计问题，凡是接触过商业顾问公司的人都知道，在商业顾问的报告中出现频率最高的有两个词：一个是业态，一个是动线。好像商业地产不谈业态组合，不谈动线设计，那就根本不是商业地产专业人士。其实不然，这只是商业地产操作流程中的两个环节，其他还包括用地规划、平面布局、交通规划、配套设置、车流规划、品牌组合等等环节。
业态设计来源于是商业零售业，用以区分不同经营形态的零售组织，例如超市、百货店、专卖店等等，再细分到业种（经营品种的分类）和品牌（经营品种的档次和定位）。后来被越来越多的商业地产开发者所使用，用于指导商业设计机构进行深化的项目设计和建设。
商业项目开发前期有比较明确的业态设计，对于项目的规划设计、建筑设计、成本测算、投资分析具有现实的指导意义。但是，由于中国目前的商业地产整体水品还很薄弱，本人接触过的很多项目在进行业态设计时常常出现逻辑混乱的现象，那么，本人就以往接触过的商业项目积累的一些看法，供大家进行探讨。
在目前的国内商业地产开发领域，想做好一个项目的业态设计，不是很轻松，结合国内的房地产开发实际状况，我认为首先要做的是理清层次：
第一层次：明确项目的开发属性。
国内商业地产的开发属性有两类，一类是经营性物业开发，一类是投资性物业的开发（住宅最为明显）。经营性开发一般有明确的经营用途，设计思路比较清晰，其开发者多为实际经营的商家，其开发目的以获取长期的经营收益为主，通常将开发成本折算进固定资产分摊，用以核算成本利润率等指标，但在目前的国内市场，只是极少数。投资性物业是以开发物业获取投资回报为方向，以出售和出租的方式为主，对商业经营没有明确限定，这是国内目前的商业地产主流。以下主要讨论的就是第二类开发属性。
明确开发属性的目的，是要保证项目的业态设计最终符合开发商的财务设计要求，确认投资回报率、成本利润率和现金流的基本要求。
财务模型的原则：租售比例*租赁价格；租赁比例／销售价格
只有租售比例、租售价格合理组合，才能满足项目财务指标的要求。
在满足项目财务指标的前提下，才能确定项目租售比例和租售价格。同时，对项目的整体定位也应有了较清晰地认知。
第二层次：明确项目的规划布局。
根据上面基本确定的租售比例和租售价格预估。进行项目平面、立面的基本布局，包括租售位置的选择、面积单位的设定、配套功能的取舍等等。并根据规划情况，初步明确各个主力业态的范围及分区。
根据以往的操作经验，要根据开发商的财务需求，结合项目的规划指标，以及设计师的设计理念，对项目整体的规划布局，明确各个功能分区的建筑形态。应主要考虑如下几个因素：
1、结合前期市场调研及商圈分析的情况，以及商业的最新发展，考虑因各方因素可能进入的一些比较明确的商业业态，并预留建筑设计的空间。同时，计算各个功能分区的规模效益，既要满足商业目前的生存条件，又要适应以后的发展竞争。
2、对需要设计主力业态和核心商业的项目，此时应考虑其商业经营的要求和项目规划的特点，进行位置、楼层、区间的规划。一方面，要考虑项目自身的价值区间，例如在平面上，临街面、朝向、道路等产生的地段高低价值。另一方面，要考虑项目各个区间部分的配套成本的高低，尤其对于大型百货类主力店，其自身的设计规范较多，切忌避免出现过度设计，造成投资成本的浪费。
3、确定零售业态的经营比重，合理安排零售商业与非零售商业的空间划分。以零售商业为主的项目，公共空间的使用较大，可以达到30-50%，此时的设计重点要考虑项目首层、二层和顶层的功能划分。一般来讲，零售商业首层租金远远高于其他各楼层，同时对其他楼层的租金影响也是最大的。在设计时，通常采用首层“多开窗、少开门，一条走道划圆圈”的做法，保持首层商业的价值均衡。非零售商业为主的项目，由于各个功能租金差距缩小，应保持项目不同区间的价值均衡，设计时，多采用增加垂直交通，与首层贯通的做法。
4、项目立面的规则和不规则设计方式，项目平面的对称性与非对称设计方式的运用。设计师，尤其是知名设计师更多愿意在项目立面上进行创意设计，利用不规则的图形创造具有强烈视觉冲击的建筑效果。商业建筑的立面效果虽然重要，但要考虑两个方面，一是不规则设计，不利于商业内部空间分割，同时，建筑成本相应上升，最终的结果是可售或可租面积的价值上升；另一方面，高端商业品牌（特别是奢侈品品牌），由于自己的时尚属性和价值特点，恰恰可能需要建筑的另类空间来表现自己，凸显品牌个性。这个需要在业态设计时注意。
第三层次：深化项目业态设计。
根据上面两个层面上的考虑，就要对项目进行深化的业态设计和品牌组合了。由于不同项目的开发属性不同，业态设计的结果要做到：对于项目整体，给出明确业态定位；对于出租部分，给出明确业态组合；对于出售部分，由于经营权与所用权已经分离，可以给出明确的业态引导。
整体上，既要考虑购物、餐饮、娱乐、休闲四个硬性功能的设计，也要考虑日益重要的软性功能的设计，包括服务、文化、艺术、生活。因此，在进行业态组合时，经营项目的选择上要考虑当地目前消费群体多方面、多层次的需求，将各个经营模块合理配置。
需要强调指出，项目在进行深化业态设计时，需要充分考虑投资方、运营方、经营者、消费者多角度的关系，以下是依据实际接触到的一些项目实际，给出的几个操作上的思路：
首先，作为一个投资性商用物业的开发来讲，及时的销售回款和长久的运营收益是在进行业态设计时需要考虑的两个方面，应该给予同等重视。完全偏向商业和完全偏向地产一样，都不是真正的商业地产。
其次，合理计算价值曲线和利润曲线，正确理解单价、总价和面积的关系，处理好整售和散售的区别。大型综合性商家和品牌商家，其议价能力较强，一方面虽然可以为项目集聚人流，提升其他区位的商业价值，另一方面承受的租金水平有限，甚至附加各种苛刻的诸如免租期、无条件终止合同、贴补装修、推广费用、停车位使用、广告位设置等条款，极大地降低了商业的投资回报水平，更难满足投资者的需要。由于目前中国商业地产投资基金等资本市场尚未成熟，销售和租赁都是基于物业产权上的合约。类似于资产转让方式，分割成单位股权资产的方式很少有成功的例子。主力店的处置，相当于大型固定资产的转让，由于客户群有限，往往需要折价进行。因此，在进行业态设计时，主力店的处置方式必须和项目整体通盘考虑，最终测算项目整体总成本曲线、净现金流、IRR等指标。
最后，商业地产中完全销售和完全出租的操作方式，对业态的设计都有明确的要求和条件。例如，所处商圈的竞争程度，项目的规模，同类业态的经营状况等。大规模（超过2万平米）的商业在城市一级商圈中，完全销售的例子有很多，但后续的经营问题在目前也尤为突出。在相对于城市偏远地段的大体量商业，完全成功销售的案例很少，除了一些大型的整售物业案例。
总而言之，上面提到的三个层次并不是孤立存在的，也不是按照程序垂直进行的。商业业态的设计其实贯穿于商业地产开发和经营的全程。之所以将三个层次分别提出来，是希望理清程序后，更能清晰地知道在商业地产的操作中，业态设计对于其他各个相关环节起到的重要作用。商业业态设计包含的大量精细测算和组合，同样需要我们在进行实际操作中，不断分析和总结。
