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距离安定门三利百货闭店改建成大悦城还有几天时间时，大悦城方面再次传来最新进展。据记者了解，受周边古建筑群的制约，安定门大悦城的层高很可能受限。大悦城方面已经将安定门店定位为“迷你”店，同时主打社区消费。在业内人士看来，交通便利、客流密集的安定门商圈，由于长期缺乏大型商业设施，导致商气冷淡，而大悦城的入驻，填补了该区域的商业空白。不过，由于迷你店的体量与传统大悦城相比较小，合理配置品牌和业态、控制坪效，考验商家的运营功力。 “迷你”大悦城 有望4月开建 10多年来，一直作为安定门商圈支柱的三利百货，即将与北京商业告别。据记者了解，三利百货目前正在进行甩货，将从4月1日开始，改建成安定门大悦城。 据一位知情人透露，由于三利百货紧邻地坛公园，有可能受到层高限制的安定门大悦城，将被建成迷你店。目前，安定门大悦城的改建规划正处于审批阶段。 据悉，与大悦城同属中粮集团旗下的三利百货，是京城一家老资格的百货店，由于店内品牌相对中端，近年来经营业绩平淡，其将被改造成为大悦城的消息早已不绝于耳。 拓展又一 商业模式 据悉，安定门店作为大悦城在北京市场的第三家门店，将是意在通过经营谋求资产变现的大悦城，又一个新商业模式的探索。 据悉，2007年开业的西单大悦城，位于核心商圈内，尽管其去年的经营业绩已经超过20亿元，但与西单地区类似的商业地段，已经很难在北京复制。而去年中期开业的朝阳大悦城，位于新兴起的朝青商圈内。尽管与朝阳大悦城一样，安定门大悦城也处于社区内，但该区域的老社区占据主流。而且，安定门大悦城的体量明显小于西单、朝阳大悦城。 在业内人士看来，安定门、朝阳大悦城在当地站稳脚跟，对于大悦城扩张的帮助明显更大。 中粮集团方面曾表示，5-10年内，会在国内大中型城市开设20家大悦城。大力拓展商业地产领域的中粮集团，意在将大悦城打造成优质的商业资产跟随母公司上市，使企业在资本市场层面获得更可观的收益。 坪效把控 考验经营能力 目前在安定门商圈内，只有三利百货一家相对大型的商业设施，而且，该商场经营的品牌数量少，与主流商场存在差距。该地区的知名餐饮品牌，只有必胜客、肯德基和麦当劳等，美廉美、京客隆等大型超市均距离安定门商圈较远。由于商业配套匮乏，导致安定门地区的商业氛围不足。 尽管如此，一项统计数据仍显示，连通三利百货的天桥，每日的人流量并不逊于西单商圈。而且，安定门地区地上、地下交通便利，地铁口的人流量甚至高于南城主要商圈宣武门。 商业咨询师刘晖认为，安定门地区的人口密度很高，只要有一家比较成熟的商业品牌进驻，很可能带旺该商圈的人气。在他看来，安定门大悦城的定位，不应只瞄准社区购物中心，而是应该放大到整个地铁商业。事实上，如果“快消品牌”成为安定门大悦城的商户，不仅可以满足社区消费，也符合地铁客群的胃口。 不过，在业界看来，优质的区位条件却更加考验大悦城的经营能力。 一位不愿具名的商业专家表示，迷你大悦城的面积较小，而诸如ZARA、H&M之类的快消主力品牌的店铺面积往往较大。由于这些品牌声名远播，不愁落脚之处，其租金水平很可能低于店内其他品牌。如何在利用这些品牌帮助商场提升客流的同时，合理配置其店铺面积，从而获得商场可以接受的坪效，是对商场的考验。 商报记者 李铎/文 |
