如中国城市化的进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产的开发同样存在许多误区，走入过一些歧途。在此我们从中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式、营销模式、招商模式、赢利模式等归纳出中国商业地产发展的十大误区：
1. 认知过于简单
在很多商业物业开发过程中，一是不少发展商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，盲目套用住宅开发的模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发的根本区别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式或者是成功的商业“概念”，过于依赖概念进行推广。
2. 定位过于求大
定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的
优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。当前许多由住宅开发商转型而来的
商业地产开发大多存有一种想后来居上的“做大”心理。他们在规模上盲目求大以期获得市场高位。
3. 决策过于草率
决策是定位的基础，只有在合理的决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也愈演愈烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的。
4. 开发欠缺系统思维
商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前的许多商业物业开发却有意无意忽略了与城市功能之间的关系。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误，导致商业地产的黯然出局，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局（商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局）和商业格局，还影响了业主、经营者及消费者的利益。 “政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。
5. 融资渠道单一
从121文件实施以来，中国的房地产行业中融资就成了一个被经常提及的关键字，商业银行的准备金条例和近期的通胀风险也使房产大环境在资金运作方面有了更多困难。资金筹措的限制和资金流动性的降低，也使金融机构对房地产贷款心有疑虑。
6. 经营模式亟待创新
租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，通常来说租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易
手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入主率，这样不仅使业
主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。
7. 管理水平落后
从目前国内的商业地产状况来看，商业地产的物业管理无疑是一个致命的软肋，有很多商业地产占据黄金地段，人流量也很大，但是却只见开张的一段时间里红红火火，不久后便出现了商户撤柜、业主停租的状态，偌大的商场却门可罗雀。商业物业的管理不同于普通住宅的管理，它直接关系到商业物业的经营环境与经营效益。
8. 营销理念的偏颇
商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程。现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段，但是从其发展轨迹来看，和住宅地产一样，最后营销仍然要回归产品，而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外，对于区位环境的分析更为重要，只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力，日益理性的投资者才会认可该项目。另外，商业地产的前提是“本土化”，必须通过准确的时间调研和消费力评估，才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。
9. 招商缺乏系统性长远规划
目前商业地产的经营模式是租售并举，虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段，但仍存在招商过程中的混乱和粗放等问题。很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。
10. 赢利模式急功近利
商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，因此非常重视销售，并以此作为主要的赢利模式，其实这是一个发展弊端，因为虽然开发商赚取了物业本身的价值，却失去了物业资源固有的土地价值，而且在这个
销售过程中，投资的比例占据了很大部分，这就使市场混乱，商业形态无法控制，甚至是空置率上升，导致后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，又对开发商的持续发展设置了重大的障碍，这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。
