青岛交通商务区核心区现代服务业与商业规划报告
深圳市新摩尔商业管理有限公司
杨宝民
2011年12月25日
经过2011年2月的专家现场指导服务，深圳新摩尔公司与青岛海创公司形成了战略合作共识。
3月1日应甲方邀请，杨宝民先生带领团队开始驻扎青岛工作，与德国莱茵规划设计公司进行方案讨论，德国资深设计专家史迪芬先生对新摩尔公司的商业规划与建筑策划思路高度认同，双方共同形成了青岛火车北站功能分区的思路和重点项目的建筑策划思路。
青岛火车北站3公里土地一级开发由青岛海创投资公司负责，总投资预计在160亿元以上。项目开发的拆迁进展顺利，让利于民。今后五年，青岛火车北站预计有1.9平方公里和6万平方米以上地下商业对外出让与合作开发，值得国内大型投资商高度关注。
4月13日，通过公开招标，深圳新摩尔商业管理有限公司通过总分第一名中标青岛火车北站商业规划和土地一级策划项目，合同金额120万元。
一、市场调查分析和结论------------------------------------------------------3
二、招商摸底及其访谈总结--------------------------------------------------4
三、服务业规划包括主导性产业及其龙头项目和空间的布局-----9
四、总部经济的具体方向------------------------------------------------------14
五、李沧区商贸发展战略及其在青岛和半岛城市群的作用研究-15
1、李沧区商贸发展的SWOT分析------------------------------------------15
2、李沧区商贸发展战略-------------------------------------------------------16
3、李沧区在半岛城市群的作用研究--------------------------------------17
六、城市设计与站前区商业网点规划方案--------------------------------18
1、李沧区商业网点布局总体思路-----------------------------------------18
2、青岛火车北站城市设计---------------------------------------------------22
3、3平方公里的商业规划和业态布局-----------------------------------25
4、站前区地下商业规划------------------------------------------------------26
一、市场调查分析和结论
李沧区重点第三产业大项目表
李沧区万达广场 李村河以北 黑龙江路以东 中崂路以南，青银路以西，占地779亩，建筑面积119万平方米，商业和公共建筑面积47.6万平方米，计划投资87亿元，2012年一期开业。李沧区商贸重点项目建设加快，其中伟东乐客城项目起点较高，其他项目起点不够，设计和施工周期短，短期内对周边辐射力不够。
目前李沧交通不畅，缺乏会展中心等重点公共设施，在和市南区和市北区的竞争中处于被动地位。
今后建议李沧区专题研究商贸发展战略项目，特别是城市综合体方面需要借鉴世界一流项目，结合李沧区文化特色，重点提升起跑线，给出充足的项目设计和施工周期，鼓励打造亚洲一流水平的特色商业综合体，鼓励精雕细琢，反对粗制滥造，控制商贸项目数量和速度，提升发展质量，增强李沧区商圈对胶东半岛的辐射能力，形成有效的消费目的地。
借鉴无锡等地政策，李沧打造精品综合体政策建议：第一 允许分两期交纳地价 第二 相关报建费用减半第三允许设计和建设工期延长，土地拿到后允许两年后开发.
图2 李沧区旅游规划
一、要统一规划建设。聘请专家对旅游资源进行统一规划、归类、组合，形成没有重复、各有特点、亮点、看点、玩点的景点。新摩尔公司愿意带领国内外知名旅游专家，站在整个胶东半岛的高度，提炼李沧区旅游的大思路，建议以火车北站旅游客运中心为龙头，组织面向青岛全市和胶东半岛的旅游活动，将青岛世界园艺博览会和崂山组成精品青岛东北部旅游线路，将胶州湾环岛旅游作为新开辟的特色线路，以李村民俗特色和周边旅游差异化，突出李沧区旅游特点。
二、要加大重点景区和五星级酒店群的建设力度 加快建设连接李沧和崂山区的东西向世园大道，组织青岛世界园艺博览会和石老人海滨国家旅游度假区形成精品旅游线路。围绕胶州湾旅游码头、十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景点，建成一批风景秀丽、环境优美、景观丰富、综合配套的精品旅游产品。以火车北站为龙头建设五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店(火车北站五星酒店两家，超五星一家，今后李沧中心区必须建设两家五星酒店以上)，利用金水路和世园大道将今后石老人的游客能够居住在李沧区，形成有效的居住和购物消费，李沧区旅游景点和石老人海滨游乐形成完整的旅游体验环节。
将李沧区旅游线路大力推广，与青岛滨海旅游结合，青岛交通商务区今后建设的游客集散中心将有效展示青岛各个旅游线路，形成旅游超市。
三、要丰富游览内容。充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街;发挥东部土地资源优势，以农业观光园为基地，建设一批休闲农庄;整合“李沧小吃”资源，形成小吃特色街，利用青岛交通商务区旅游码头和超五星酒店建设机会，打造高品味的滨海餐饮酒吧街区;发挥李村中心商圈的作用，构筑精品购物街。
四、要树立李沧旅游业的新形象。加快建设园艺博览会的力度，创新中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提升李沧形象，构筑起现代旅游新格局。
建议将园艺博览会作为旅游的龙头项目，以两个重大项目进行配套建设，第一是引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二是支持万科做好李沧新城项目，建设好商业旅游综合体项目。
万科李沧新城 宾川路以东、规划四号线以西、世园大道以南、习水路以北，占地面积3900亩，建筑面积240万平方米，商业和公共建筑27万平方米,投资96亿元，休闲娱乐、办公、酒店和高档居住于一体。
关于物流产业发展
图3 李沧区十二五期间物流产业规划
一、要利用好青银高速公路、重庆中路、308国道以及铁路、航空等交通区位优势，加大土地资源整合力度，建立物流运输平台和物流信息平台，形成具有区域影响力的物流集散基地;依托青岛火车北站交通枢纽中心建议重点发展快递邮件和高附加值电子产品等物流业务，形成自己的特色。
二、要引进现代物流企业，从政策上加大培育力度，使之尽快做大做强，创出物流服务品牌，降低青岛整体物流成本，围绕电子商务企业的配送形成一流的物流服务公司，满足飞速发展的电子商务需求。
三、物流与大市场结合 充分提高李沧物业聚集区土地利用效率 根据成都等地成熟的大市场建设经验，未来青岛城市三环以内的汽车市场和建材市场等都要迁移到郊区，李沧区可以及早规划作为市区大市场的转移基地，主动对接大项目落户。
例如，城市物流配送基地项目， 计划投资6亿元 ， 占地1100亩 建筑面积6.7万平方米,2012年1月规划设计年底拆迁完毕。2013年完成项目招商。
汽车城项目占地300亩 2011年9月出让土地2013年竣工。
二、招商摸底及其访谈总结
城市综合体类投资企业：大连万达集团、厦门建发集团、深圳中航集团、华润集团、中国银泰集团、山东鲁能集团等，上海绿地集团
会展综合类投资公司：北京金融街集团、广州保利集团
住宅类投资企业：上海世贸集团、杭州绿城集团、广州越秀集团、万科集团、中海地产、金地地产公司
商贸类企业：山东银座集团、青岛海信广场、太平洋百货、远东百货、王府井百货等
地下商业投资公司：哈尔滨人和集团、深圳时尚集团、南京莱迪集团
三、服务业规划包括主导性产业及其龙头项目和空间的布局
第一 金融和企业总部重点布局在青岛火车北站商务区
图5 填海区绿轴线两侧集中设置企业总部
第二 旅游重大项目重点布局在世界园艺博览会
2014年青岛世界园艺博览会建成后，李沧将形成重点旅游景点，和石老人滨海旅游景区形成组合的旅游线路。李沧区吸引游客的能力将明显增强，改变旅游完全集中在前海和崂山风景区为主的传统旅游格局。
图6 李沧生态商都示意图
图7 胶州湾游船码头
游客中心设置在青岛火车北站长途汽车站，胶州湾游船码头设置在填海区。
四、总部经济的具体方向研究
积极培育发展金融服务业。一要通过政策支持、优化环境、创造条件等手段，构建金融市场发展平台，使金融企业落得下、留得住、长得好。二要积极引导、培育现代金融市场。引进一批经营方式灵活(对一些发展潜力较大，还贷能力较强的中小企业贷款门坎设置不要太高)的金融企业(如：民生银行、商业银行，金融担保公司等)落户，不断提高资本运营效益。三要进一步完善证券市场，培育壮大证券服务企业，不断扩展民间资金投资渠道。四是要积极引进保险企业来我区设立营业机构，大力开展个人理财服务。
(1)鼓励金融企业进驻青岛火车北站，以高层写字楼和营业厅为主，形成金融总部聚集区。
(2)抓住山东打造蓝色经济区的机遇，利用青岛火车北站填海区优美的环境，建设好超五星酒店和胶州湾游船码头，鼓励半岛周边海洋和文化创意产业相关的上市企业来站前区以及填海区设立企业总部或研发中心以及营销中心，利用青岛平台整合更多金融、海洋和文化创意产业相关人才资源。
(3)提前谋划沧口机场搬迁后的发展方向，利用机场的优美绿化环境和靠近交通枢纽的区位优势，以拥有自主知识产权的文化创意和高新技术企业作为重点招商对象，同时发展高品质居住，初步建议55%建筑面积作为居住，30%作为商务办公，15%作为商业公共建驻。
五、李沧区商贸发展战略及其在青岛和半岛城市群的作用研究
1、李沧区商贸发展的SWOT分析
2、李沧区商贸发展战略
以城市综合体和购物中心以及地下空间综合开发，作为李沧中心商圈建设的主要思路。
以青岛火车北站枢纽建设作为高附加值批发市场建设的机遇，以会展中心建设带动李沧商圈的对外辐射，增强青岛李沧区在胶东半岛的辐射力，以青岛最高品质的购物中心、五星酒店和写字楼和公寓综合体作为李沧的商贸旗舰。
3、李沧区在半岛城市群的作用研究
胶东半岛蓝色经济区域产业结构调整的试点，积极发展现代服务业，争取成为蓝色经济区现代服务业的龙头，以旅游和文化创意产业引领滨海和世博园经济高质量发展，以自主知识产权打造李沧的龙头工业产品品牌，以技术改造和循环经济思路改造传统的石化产业，扮演青岛城市客厅，辐射胶东半岛的商贸旗舰，国际园艺博览会和崂山休闲旅游相结合的龙头。
青岛今后发展将逐步以蓝色经济发展为主，青岛主要领导设想国际蓝色硅谷用地规模456平方公里，研究范围6镇一个区。
图8 青岛国际蓝色硅谷区域范围
整合东部鳌山卫、温泉、王村、丰城、田横、金口、田横岛旅游度假区等六镇一区,打造国际蓝色硅谷。
以蓝色硅谷的开发作为今后青岛发展重点，以青岛火车北站为枢纽，将城市铁路特别是地铁延伸到嶅山湾一线是青岛城市形成完整轮廓的关键一步。
图9青岛市地铁规划及青岛北站地铁延伸到鳌山湾蓝色硅谷示意图
六、青岛火车北站城市设计与商业网点规划方案
1、李沧区商业网点布局总体思路
要努力辐射周边区县和周边城市，形成胶东半岛第一商圈的气势和实力。
图10 李沧商圈规划示意图
按照打造半岛第一商圈的思路，规划李沧的商贸布局。中心商圈位于维客广场，高附加值批发位于新火车站，大型市场集群，建议设置在西区工厂搬迁区，休闲商业中心建议设置在金水路。结合社区开设建设若干社区商业中心。
图12 李沧中心商圈规划初步方案
以李沧区中心商圈为主，地下空间统一规划，形成业态齐全的中心商圈，以青岛北站为依托形成高附加值商品的批发与零售经营中心，以世博园旅游为龙头打造休闲商业中心，以各个大型社区建设为机遇按照人均0.6平方米的数据发展社区商业中心。
经过现场观察和分析，我们认为主要金融街区适合布局在书院路，聚集营业性金融网点为主，部分金融总部适合布局在青岛火车北站站前区。
2、青岛火车北站城市设计
(1)高铁新城规划创新——城市规划、产业规划、商业规划和旅游规划四结合
2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。
城市规划应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。
城市规划还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人除生活的基本需求外，还有生活品质的要求，生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。
城市规划与产业规划更应是牢不可破的密切结合，产业担负着城市发展的造血功能，是城市生生不息的动力来源，产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明;而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟。因此产业规划应成为城市规划中的重中之重。
因此，新型城市规划理论要结合商业、旅游、产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展的新型理论，并从法律上规范城市规划的实施，提升城市的品质。
(2)青岛北站城市设计特点与成果
德国莱茵建筑设计公司负责青岛火车北站城市设计，青岛北洋设计院配合详细设计，深圳新摩尔商业管理公司负责设计策划和商业规划。青岛火车北站是国内领先的策划和设计一体化模式，克服了国内很多枢纽建筑规划设计与商业规划和运营管理脱节的毛病。
商业管理公司介入的最佳时机是高铁交通枢纽设计开始阶段，能够挖掘最大的商业价值和社会效益。只有这样一体化配合才能达到世界先进水平，中国的高铁枢纽例如青岛等都是施工快完成时候才详细商业管理公司进行策划，已经较晚了，很多空间已经无法优化。
城市设计目标
1. 将规划区域整合到现有城市的基础设施网络和城市空间关系
Integration of the planning area into the infrastructural net and spatial relationship of the existing city.
2. 尽可能的将现有建筑物，地形和道路进行维护和整合
Maintenance and integration of the existing buildings, topography and roads, whenever possible
3. 不同交通系统之间的便捷和高效连接
Short and comfortable access to public transport and efficient connections between the different traffic systems
4. 地铁站和公共交通枢纽设施的最大化，尽量减少私人交通
Highest density around the subway stations and public traffic hub to minimize the private traffic.
5. 尽量创造行人优先，自行车和非机动车的环境
Priority for pedestrians, cyclists and car free environment when
ever possible.
6. 创造一个充满活力的混合型短途城市环境。休闲，商务和工作 之间为步行距离
Mixed use for a vibrant city of short distances. Walking distances between recreation, commerce and work.
7. 公共交通枢纽和商业区之间的行人流线连接
Interaction between passenger flows at traffic hub and shopping.
8. 火车站周边各类交通的清晰组织系统。公共交通和个人交通系统中便捷的到达和离站组织
Clear organisation of all traffic needs around the station. Clear ari and sheelened ways for all passengers of public and private traf fic.
9. 通过优化周边公共空间的价值最大化的提高每个建筑地块的价值
Maximize the value of each single construction plot by optimizing the value of the surrounding public space.
10. 根据现有地形情况创造一个有特点的公共空间
Take the existing topography as a chance to create a special cha- racter for the public space.
11. 尽可能并合理的保存历史建筑物结构并赋予其新的功能。
中央绿地作为新车站东部和西部地区开放空间的脊柱。
青岛火车北站区域城市设计夜景图
青岛火车北站土地规划利用图
短距离活力城市的混合功能
原则上，每个地块区域都应该有一个混合功能区以保证城市全天的生活活力。应避免有单功能区域，因为如果每天在一些时间内缺少人气会让人们失去社会控制和足够的安全感。
3、 3平方公里的商业规划和业态布局
3平方公里的商业规划:
以时装和皮革皮具和数码等高附加值产品为主，依托青岛产地优势，做好高铁站点批发市场，充分发挥地铁和公交站点综合交通优势，兼营零售。
以棉纺历史文化博物馆等为主，打造体验式休闲商业，将纺织工艺展示和服饰产品展示中心结合，形成服饰产品展销和批发功能，有效利用好国棉六厂的老厂房.沿着中轴线北侧，建设一流城市商业综合体，以历史保留四合院和四流中路为主，建设餐饮酒吧街区，形成啤酒展示和文化体验等特色餐饮休闲街区.以长途汽车客运站为主，
建成青岛游客集散中心，主动规划滨海胶州湾游船码头，建设五星酒店和滨海休闲商业街区，积极发展文化旅游支柱产业，和崂山以及石老人等组成精品旅游线路。
图13青岛火车北站 综合体初步效果图
4、站前区地下商业规划(详见另外文件)
含站前区地下商业街区体量、业态和布局以及建筑策划专题研究;
地下商业街区项目的财务分析(盈亏平衡、投入产出分析、不同阶段的现金流分析等)
七、商业规划与空间布局的结合研究
1、商业、商务办公、文化创意等产业规划的龙头项目及其空间布局
商务办公等重点分布在站前区东广场绿轴线两侧，此外，填海地绿轴线适合集中布局企业总部办公楼。
以游客集散中心和长途汽车站以及胶州湾游船码头为主重点服务青岛旅游行业。
以西广场会展综合体为主，重点服务胶东半岛的会展业，举办在东北亚有特色的会展活动，带动李沧区整个商贸产业的发展。
2、商业网点布局图和不同档次酒店布局图
商业规划方案1
图14 李沧区一期商业规划
图15 青岛北站游客客运中心商业综合体
长途汽车站和东侧地块可以组成旅游客运中心，不仅具有客运长途汽车站功能，而且具有旅游服务功能，配套服饰批发商业与酒店及公寓综合体，其中长途汽车站地块占地面积4万平方米，60亩土地， 6万平方米建筑面积，其中2万平方米用于长途汽车站，3万平方米地上商业，地下计入容积率商业1万平方米，1万办公，地下两层用于停车。
C21-A1地块占地为32840平方米，容积率4.24，建筑面积13.9万平方米。
物业定位：经济型酒店和写字楼及时装批发市场 商业建筑面积6万m2 写字楼和酒店7.9万m2 (三星商务酒店)
图16 青岛交通商务区核心区商业规划和酒店布局图
