罗湖区东门商圈和人民南片区产业业态规划和城市更新项目
城市设计具体建议
深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 宋恒明
2012年8月24日
前言
针对深圳新摩尔商业管理公司熟悉的东门商圈，杨总回忆了过去2002年在东门的工作经历，看到东门十年多的产业发展变迁，将东门北片区和湖贝路片区系统的更新改造深度思考，创造性提出了迎宾馆区域开放空间和地下空间向结合的开发思路。针对湖贝路片区，从城市设计的高度提出重视罗湖区文化公园的作用，将综合体项目的合理商业定位、引流引导和公园空间有效结合，实现公众和开发企业以及地方政府的多赢局面。
新摩尔公司的产业规划由于杨宝民先生亲自参与牵头，达到了较高的研究水平，对罗湖区产业规划将起到促进作用，因此，公开发表研究成果，让社会公众鉴别真实水平。
目 录
一、 东门商圈及周边区域产业业态定位-----------------------3
二、 东门区域项目业态规划和城市设计建议-------------------4
(一).东门北片区业态规划及改造建议------------------------4
(二).湖贝路华润项目城市设计建议--------------------------9
(三).黄贝岭旧村改造项目商业规划建议---------------------13
三、人民南及火车站片区产业业态规划思路-------------------15
(一).深圳酒店更新单元建议-----------------------------15
一、东门商圈及周边区域产业业态定位
东门商圈涉及规划范围：东门迎宾馆和工人文化宫，湖贝片区，黄贝岭。
人民南和深圳火车站片区：大中华广场罗湖区，深圳酒店更新单元，
产业定位：现代商贸、文化创意产业、总部经济
城市改造相关产业规划和产业空间布局建议：
总部经济(迎宾馆改造区域，深圳酒店更新项目重点吸收商贸企业总部进驻，深圳华润公司湖贝路项目重点招商商贸和文化企业总部进驻，黄贝岭重点引进企业总部进驻沿着深南大道布局的写字楼)
税收规划：通过以上项目增加20万平方米以上优质办公楼，新增企业总部未来税收每年要增加20亿元以上。
现代商贸和商业规划：东门是一个比较成熟老商圈，零售为主(茂业百货和太阳百货以及天虹百货是龙头)，批发为辅助(宝华白马市场等)，东门主要消费人群是深圳中低收入年轻人群，少量是高收入人群。东门百货业态基本饱和，现在需要的是购物中心和文化商品和文化娱乐以及休闲业态，以便实现商圈业态升级，极大增加商圈的活力和商圈的动力。
二、东门区域城市更新项目业态规划和城市设计建议
(一).东门北片区业态规划及改造建议
◆ 业态类型
规划区商业种类繁多，业态齐全，包括零售、批发、酒店、餐饮、娱乐休闲等等，其中以零售业最为发达儿，包括五金、布匹、美容美发、艺术城(古玩、书画类)、动漫城、东升邮币卡收藏市场及其他小商品。大型商场较少，仅有一个天虹商场，属于中等百货。
◆ 商铺类型
现状集中商业主要有天虹商场、东门荟和南海中心饮食城，其余多为沿街商业。
业态升级方向：艺术城重点引进中等商品为主，严格控制假货;急需增加文化娱乐业态，建议在改造后的工人文化宫和迎宾馆广场增加类似大家乐开放舞台，鼓励年轻打工人群参加健康向上的文化活动。餐饮业态需要增加中等价格为主的品牌中餐厅三家以上，东门大多数餐饮场所需要排队等待。
东门北片区城市设计建议
东门北片区更新单元总用地面积：24.57公顷;
开发建设用地面积：10.84公顷;
东门北土地利用规划图
东门北单元规划技术指标
1. 迎宾馆建议达到五星酒店标准，酒店面积不少于5万平方米，不仅能够接待国内游客，而且要满足接待外国顾客标准，具有鲜明的岭南文化特色，小平同志下榻的桂园建议作为南巡纪念馆。
迎宾馆新增写字楼突出生态环保特色，适合一流企业总部进驻，高端企业总部作为重点。
3. 利用入口广场地下空间，建议设置下沉广场和两层收费的地下停车场，增加1000个以上停车位，彻底解决东门北地区停车难问题。
4. 利用东门工人文化宫和迎宾馆等，建议增加文化和体育休闲娱乐面积4万平方米以上，适当减少商业经营面积。
(二).湖贝路华润项目城市设计建议
本片区改造更新后，规划总计容建筑面积约为197.6万平方米，容积率为8.29，其中零售、娱乐部分约为43万平方米、办公部分约为37万平方米、公寓及居住部分约为116万平方米。
我们建议如下：
3.项目分期基本合理，罗湖区文化公园可以移动位置，但是罗湖区文化公园的面积过小，入口空间尺度过小，难以让大家共享，建议今后重点深化方案。
4.建议湖贝路购物中心中增加电玩，书吧，电影院，新华书店，健身中心等文化娱乐等动感业态。
(三).黄贝岭旧村改造项目商业规划建议
黄贝岭旧村凤凰路的超市---沃尔玛
黄贝岭旧村改造二期涉及到深南大道形象，对罗湖区城市形象影响较大。项目利用地下空间与地铁衔接，开发地下空间建议以停车为主，地下商业面积建议控制在1万平方米以内，区域内已经有大型超市沃尔玛等。
2.建议减少写字楼数量，增加写字楼高度，让集中式购物中心拥有良好的空间体验环境，同时增加空间的通透性，让北侧住宅拥有更好的风水。
3.沿着深南大道写字楼建议重点引进企业总部，建议提前进行宣传，根据企业总部要求进行量身定制。
人民南及火车站片区是八十年和九十年代初期的商业旺区，以深圳国贸大厦作为区域的商业和办公龙头，吸引众多外地游客购物，曾是深圳市标志性建筑。2000年以后该区域商业明显衰落，华强北商圈和东门商圈吸引了更多人流，华润万象城吸引了高端消费群体，尽管金光华购物中心增加了人民南商业体量，但是区域消费依旧不旺。
深圳总体规划要求，深圳特区要在“一国两制”的框架下更好地服务香港，支持香港繁荣稳定，在粤港澳合作中发挥先行、先导、先试的示范作用。
今后人民南产业业态规划方向是：商贸和进出口，总部经济
从商业规划角度，建议罗湖区政府争取发挥口岸优势，享受某些香港免税政策，应该增加国际名店和香港特色商品专卖店和特色免税商品购物中心，减少和东门商圈的同质化。利用香港CEPA政策，要将香港特色商业在人民南集中展示和批发到内地市场。
人民南部片区总部经济发展策略：
1. 盘活现有大型楼宇，例如，吸引更多大企业进驻国贸大厦等办公楼，改造城中村为更多企业总部办公人员提供良好配套居住环境和子女教育环境。
2. 为部分大企业量身定制大型总部，新建项目例如大中华广场需要高起点规划，注重前期招商工作，根据大企业的要求进行规划设计，注重周边环境的改善和和谐。
(一).深圳酒店更新单元产业规划与产品定位建议
深圳酒店更新单元位于深南大道和人民南路以及建设路包围区域，深房百货等项目过去不注重前期研究和商业规划，定位错误，经营失败，国有资产损失过亿，教训沉痛和深重。
项目拆迁物业总面积13 万余平方米，拆迁谈判已完成总量 的80% ; 由于项目所在区域是深圳的东西主要干道的特点，建议以写字楼为主，重点引进大企业总部，特别是商贸企业和进出口企业总部。
.本项目位于人民南，西侧直接面对深圳火车站，属于深圳门户区域，城市形象极为重要，建议增加改造范围，分期开发，总体规划。
深圳大中华集团是深圳开发总部大楼比较有经验的企业，已经成功在福田区开发大中华广场，引进五星酒店和众多企业总部。
如果大中华集团不愿意单独开发二期，建议大中华集团和村集体公司两家合作，统一规划后联合开发。
本项目办公楼适合重点发展总部经济，适合引进国内大型进出口企业总部等进驻。
