深圳蔡屋围CBD产业业态规划
深圳新摩尔商业管理公司杨宝民宋恒明
2012年8月24日
深圳蔡屋围CBD是深圳第一个建成的金融区和中央商务区，高拉大厦和农民房混杂，提升整体规划建设水平是迫在眉睫的事情。
酷热的天气下，杨宝民先生亲自带队多次踏勘深圳蔡屋围金融区的每条街道，拿着自己的方案与现场核对，从不同地块的产业功能定位到具体综合体高度从四个角度进行认真观察，实践出真知，新摩尔对深圳蔡屋围金融区CBD提出了保留优质建筑，拆除部分建筑打造世界一流商业文化综合体的构想，要比上海和北京的CBD更有改革开放的文化特色。在产业功能定位的基础上，新摩尔公司和德国KAN建筑设计事务所研究深圳蔡屋围CBD的城市设计。
新摩尔公司以独特的视角对罗湖区的核心区域进行研究，提出了自己的创造性见解。
新摩尔公司的产业规划由于杨宝民先生亲自参与牵头，达到了较高的研究水平，对罗湖区产业规划将起到促进作用，因此，公开发表蔡屋围CBD产业规划研究成果，让社会公众鉴别不同公司的真实水平。
目 录
一、 蔡屋围CBD产业发展现状------------------------------2
二、 蔡屋围CBD产业发展环境------------------------------5
三、 蔡屋围CBD产业发展战略------------------------------7
四、 蔡屋围CBD产业规划与城市更新策略--------------------8
五、具体更新项目定位建议---------------------------------9
1.深南大道以北项目建议-----------------------------------9
2. 深南大道以南项目建议----------------------------------11
一、 蔡屋围CBD产业发展现状
(一) 发展基础
图1 深圳蔡屋围金融中心
至2006年深圳蔡屋围金融中心规划出台。然而，当时在蔡屋围、深南东路和人民南路一带已很难找到一块没有派上用场、面积较大的空地。现有的楼宇由于过旧或缺乏必要的网络等硬件设施，不符合金融机构的要求。金融机构分散化的趋势在进一步继续扩大。
图2 全国最好的综合体----深圳华润万象城
站在地王大厦上俯瞰蔡屋围，小产权房在高楼的包围中显得很是沉默。旧城改造工程轰轰烈烈在展开。而一个叫蔡珠祥的村民，注定成为这场旧改的焦点。蔡珠祥1997年在宅基地上建起六层洋房，并成为“史上最牛钉子户”。2007年，京基集团最终以过千万元人民币与蔡珠祥才达成拆迁协议。
2007年11月19日，蔡屋围金融中心区举行建设启动仪式。由蔡屋围实业股份公司与京基集团合作建设的蔡屋围金融中心区是集金融办公、六星级商务酒店、公寓、大型购物中心及回迁安置住宅于一体的超大型综合项目。项目建成后，蔡屋围将成为名副其实的“深圳华尔街”。
目前，这座楼高98层，规划高度达439米的京基100金融文化中心大厦，已经直指苍穹，成为深圳又一“地标”。京基100还配备了大型名品购物中心KK mall。
深圳大剧院、深圳书城奠定了初步的文化基础，与伦敦金融区等相比，我们还缺乏一流的文化艺术以及博物馆，缺乏高端金融人才聚集所需要的必要硬件环境。
(二) 存在困难
困难之一 由于蔡屋围存在大量握手楼、招手楼，农民房缺乏规划，质量低下，消防隐患突出，严重制约蔡屋围CBD发展。
困难之二 部分金融机构已经离开蔡屋围，选择前往福田CBD发展。
困难之三 文化产业和艺术氛围距离国际消费中心较远，今后在引进人才，增加文化艺术设施，营造国际消费中心氛围方面还需要做大量工作。
困难之四 现有体制和机制还不适合建设管理一流金融中心，优秀金融和文化人才进入深圳存在障碍，管理体制需要进一步完善。
二、 蔡屋围CBD产业发展环境
未来二十年是蔡屋围CBD的关键时期。从未来发展环境不难看出，全球经济格局将发生重大变革，美国次贷危机之后又引发了欧洲债务危机，美元的量化宽松政策正在使得美元逐渐成为废纸，纽约未来的金融中心地位将逐渐发生动摇。珠江三角洲一体化进程将加速，深圳正在成为高新技术产业化中心和华南金融中心，这将对深圳蔡屋围CBD的发展产生影响，总体而言机遇多于挑战。
(一) 面临的机会
1.经济全球化、社会信息化和发展低碳化推动世界经济方式转变。深圳是信息产业高度发展的城市，拥有一批信息产业龙头公司，在互联网和物联网发展方面处于前沿地位。低碳环保要求我们建设的蔡屋围CBD应该充满生态环保特点，避免粗放发展，需要集约利用土地，高效率使用能源。
2.经济发展方式加快转变
图3深圳五年来进出口贸易数据图
3.深圳发展总体趋势良好
未来二十年深圳将不断扮演珠三角龙头城市角色，在全国高新技术产业发展方面不断扮演排头兵角色。
2011年深圳全年规模以上通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值2820.86亿元，比上年增长20.0%，占规模以上工业增加值比重53.9%。
全年高新技术产品产值11875.61亿元，按现价比上年增长16.7%，占规模以上工业总产值58.2%，比上年提高2.3个百分点。其中电子信息产业10451.08亿元，增长16.6%;新材料及新能源650.90亿元，增长17.5%;光机电一体化574.62亿元，增长17.1%;生物技术119.88亿元，增长18.5%;环保及其他79.13亿元，增长17.9%。
(二) 面临的挑战
1. 国际金融危机影响深远美国是世界金融危机的制造者，不仅向欧洲转嫁金融危机，而且美国投资银行向中国，特别是香港和深圳输出金融毒品，危害深圳金融环境。
深圳实体经济困难，中小企业生存压力加大。
2. 国际贸易摩擦加剧 深圳企业自主知识产权在国际市场上分量不足，我们在众多领域还没有占领产业链上端。
3. 区域存在产业结构趋同化同志化现象
深圳罗湖区打造国际消费中心需要及时处理好和广州以及香港的关系，适度差异化，拥有自己的独特特色。例如，深圳高新技术产业优势明显，高端消费性电子产业应该走在全国前列，打造国际消费中心需要拥有自主品牌的展示。
4. 深圳社会问题较多罗湖区需要在社会管理上迎接挑战
本地人口少，外地人口多，社会治安不如香港和上海。贫富差距加大，普通百姓没有充分享受改革开放的成果。打造国际消费中心需要稳定和安全的社会环境，需要普遍增强百姓的安全感，需要良好的法制化环境。
三、 蔡屋围CBD产业发展战略
(一) 指导思想
高举中国特色社会主义旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入落实科学发展观，仅仅围绕深圳发展现代金融、物流等支柱产业的思路，推动现代服务业发展，积极建设蔡屋围金融中心。
(二) 基本要求
1. 坚持区域联动，大力提升对外开放的水平和质量。
依托蔡屋围金融中心发展，重点服务珠三角发展，形成区域联动的大格局。
2. 坚持高端发展 围绕创新驱动。
转型发展的要求：积极发展现代金融和高新技术产业服务集群，重点打造罗湖区国际消费中心，发挥深圳设计之都优势，加快深圳自主品牌建设步伐，提高展示和营销水平，着力引进国际消费中心所需要的高端金融和设计以及国际品牌经营人才。
3. 坚持先行先试 打造国际消费中心人才引进先行
深圳是中国的特区，改革需要建立公平的社会制度，为更多人创业提供发展机会。
罗湖区快速发展需要首先改革户籍制度，让金融和文化创意以及设计人才都自由进入罗湖区生根发展，鼓励他们安家落户。
罗湖区打造国际消费中心就是要改革不适应罗湖区发展的制度障碍，营造发展的环境优势，让企业总部愿意落户在罗湖区，为总部进驻的相关人才的居住、子女教育等提供良好的环境。
4. 注重城市规划的合理性和人性化 实现高质量的发展
注意蔡屋围金融区办公物业、零售物业、文化艺术设施、居住面积和公园绿地面积的适当比例。
注重产业发展的投入和产出比，在较小的罗湖区蔡屋围金融区实现更大的产出。
四、 蔡屋围产业规划与城市更新策略
总体发展目标：未来二十年要成为深圳金融聚集区以及华南区CBD 国际名品专卖店和购物中心聚集地，积聚一批金融企业总部和国际贸易企业和文化艺术交易企业总部，积聚一支专业性国际化的高素质人才队伍，形成国际贸易质的飞跃，将深圳蔡屋围打造成为真正的金融中心和国际消费中心的核心代表性区域。
产业规划方向：金融服务业为主，文化创意产业，高端商业为辅助
重点发展业态：城市文化综合体，国际名品专卖店，环保型总部办公楼，白领和金领公寓
主要措施：以现有地王大厦和京基100为依托，在晶都地块建设深圳品质最好的世界一流金融与主题文化综合体，强化金融中心地位 ，以华润万象城和KKMALL为依托，在红岭路和深南大道临街面增加高端商业，突出国际消费中心的亮点。拆除与CBD极不协调的城中村握手楼，建设规范的高尚居住区域，为CBD配套服务。
城市更新范围：蔡屋围北片区，南片区含晶都酒店
城市更新策略：
打造具有现代气息和岭南文化特色的现代化金融CBD,树立金融集聚区和国际名品消费中心的形象。
考虑区域道路交通和生态环境的承载力，以可持续发展的理念考虑改造的规模，注重产业发展，以增加单位面积产出(税收和就业)，每个地块考虑具体业态。
注重CBD所需要的高端金融人才和国际名品经营高端人才的引进和培养，制定配套的人才引进政策。
五、 具体更新项目定位建议
地块6,78一期改造用地面积：127822.3平方米
现状容积率2.6
改造后总建筑面积875724平方米
地块5晶都酒店地块项目定位：
世界一流综合体六本木的特征：
5A办公楼(配备一流美术馆和城市规划展览馆)，世界最美的空中花园(可以种植水稻)。办公，酒店，购物中心和公寓等功能齐全。
晶都酒店地块占地面积50667.65平米，容积率12,可以建设60万平方米综合体。
超越东京六门木综合体的措施：
1.晶都地块的改造建筑设计周期必须在2年以上，否则难以做出世界一流综合体作品，评价的主要依据是金融等客户和建筑设计和规划设计专家，行政领导意见只能作为参考，不能作为决定性意见。
2.主塔楼单层面积不小于4000平方米，满足国际著名企业总部生态办公要求。
项目必须具有鲜明的主题文化，能够代表深圳改革开放的伟大成就和鲜明文化特色，我们认为以深圳改革开发主题酒店和当代艺术馆为载体，更能体现深圳特色、深圳风格。
3.当代科技艺术馆和深圳以及香港城市规划馆建议设在主塔楼，建议放在次顶层的两层楼，反映深圳和香港一体化的成就。
晶都酒店综合体模型初步构想
深南大道南部区域定位示意图
