当前位置: 联商论坛 -  百货店|MALL -  贴子
7531  |  17

主题:解秘购物中心:如何选择主力店

xiongjie25

积分:8273  联商币:2741
  |   只看他 楼主
解秘购物中心:如何选择主力店
 
  

 

购物中心或城市综合体,其体量大、投资额高、经营复杂、建设周期长,业内流传购物中心“无大户则不稳,无小户则不活”,大户即“主力店”,小户则为中小型品牌零售店。购物中心的主力店通常为知名百货店、大型超市。以国内购物中心标杆万达广场为例,其主力店业种十分广泛:涵盖零售、餐饮、文化娱乐、运动、休闲等。SHOPPING MALL或大型购物中心在我国历经十余年的蓬勃发展,尤其是主力店作为购物中心的商业核心的引擎与主要承租商,其重要性如今已被广大的购物中心开发商或运营商所熟知。由于,国内对于大型购物中心的主力店缺乏一个清晰介定标准,但勿庸置疑的是主力店知名度高、品牌效应高、信誉好,有强大的集客能力,更因其有着巨大的价值溢出效益,可带动其它次主力店和中小店铺的客流、创造销售额的作用;当消费者进入主力店后,通常还会光顾其周边的零售店铺,这样也形成了完整的消费链;当然,主力店核心的价值还在于能提升整体物业价值,为购物中心的开发商或运营商创造可观的盈利。例如国内购物中心标杆深圳万象城,其四家主力店分别是芮欧百货、华润OLE超市、嘉禾电影院、缤纷万象真冰溜冰场四大主力店。我们不难发现国内许多购物中心成功引进主力店后,项目内的商铺、住宅物业等销售价格将由此飙升或居高不下,持续热销。

 

主力店,想说爱你不容易
 

传统购物中心主力店的“二驾马车”大卖场+百货店,近几年来频频现身于各购物中心,最典型的案例为万达广场,万达全国已开业万达广场约50个,但无一例外地这二驾马车都被循例“搬了进去”,用万达集团董事长王健林的话说,大型购物中心需要主力店的支撑。主力店入驻往往被购物中心的运营商视为制胜“法宝”,几乎所有的购物中心或城市综合体项目的开发商或运营商都梦想着自己能和“沃尔玛、大润发、美美百货、百盛” 等知名主力店品牌商结盟,很多购物中心的开发商或运营商为了吸引大品牌主力店,不惜牺牲自身利益,甚至牺牲其他中小店铺的利益。然而,这些主力店入驻时,均要求低租金与长租期,租金一般为1-3/平米/,租期少则15,多则20,还有着诸多严苛的物业硬件、软件配套要求如:地段、商圈人口数量、停车位、楼层面积、层高、进深、柱距、荷载、中央空调、电梯等基本条件很苛刻,要满足这些条件,购物中心的开发商往往要牺牲巨大的赢利空间。据有关资料统计,我国40多个大中城市每年新增购物中心数量约100家,如此众多的购物中心投入市场,由于品牌主力店僧多粥少,很多商业地产购物中心项目不惜花费巨额代价来换取主力店进驻,甚至将最好的黄金位置“无私奉献”给了这些主力店,当然,这也为后期购物中心“去主力店化”埋下隐患。

 

由于国内购物中心的开发商或运营商与西方发达国家完全不同,基本均为原房地产住宅开发商转型,他们为了降低市场风险、提高楼盘知名度,通常都会去选择知名主力店。以及随着国内各地城市化进程加快城市新区或新兴商圈在发展初期,也需要知名主力店的强大吸附力来聚集人气,尤其,在购物中心或大型商业项目的培育期阶段成功引进主力店,对丰富业态、汇集人流、提升租金等至关重要!但凡事都有利有弊,成功引进主力店后却往往事与愿违,通常主力商店为市场强势品牌,在多年的运营实践中已经形成了自己的标准化管理体系,这些主力店甚至压根就没将自己当成购物中心的一份子去考虑和经营,因此,我们发现国内大多数主力店全部沦为一个和购物中心完全没有关系的经营个体。另外,由于许多购物中心祟洋倾向,盲目选择世界五百强企业为主力商店,殊不知其所带来的人流根本无法和其他店铺共享,如沃尔玛山姆会员店、百安居等外资著名品牌主力店商家,它们的品牌知名度高,光顾它们的顾客也多,但他们吸引来的客流多为大宗采购,消费者无法和中小店铺客流共享。国内购物中心经过十余年运营实践与发展,购物中心也在不断创新,现购物中心的运营商越来越关注商业资产价值和未来的价值收益,对主力店的认识日趋成熟,如今随着主力店的弊端日益凸显,主力店作为购物中心最主要的承租商,因租金低、面积大、租期长而饱受诟病,同时与开发商项目运营的矛盾也越来越突出。笔者在实践中研究发现,某些大型主力店进驻购物中心后并没有给项目带来多少客流,而且,开业后倒出现了购物中心反哺主力店的怪现象,如北京大悦城吉之岛和所在项目的其他商业店铺冰火两重天的景象等。
 

 

   有位哲人曾说过“选择大于努力!”那么,我们购物中心的开发商或运营商究竟该如何根椐项目自身和优劣势与商圈特点,科学、正确地选择符合自身差异化定位与经营特色的主力店呢?
 。。。。。。
 
 
                   
   本文已刊载在销售与市场杂志》等国内相关商业媒体上,于刊载的媒体的要求,有关正文部分内容稍后方可公开,敬请诸君见谅!
 
                    2012/09/21

腰椎穿刺


  |   只看他 2楼
Re:解秘购物中心:如何选择主力店
这么好的文章当然要支持,光看不回不行啊,要让更多的人看到三。

家乐2012

积分:270  联商币:110
  |   只看他 3楼

Nile

积分:28902  联商币:10493
  |   只看他 4楼

学习了

seacharm

积分:40  联商币:39
  |   只看他 5楼
次主力店集群替代主力店?

洋帆直上

积分:232  联商币:88
  |   只看他 6楼
虽然看的不是全文,但感觉说的哈是很有道理的,学习了

爱人舞

积分:22  联商币:31
  |   只看他 7楼
好文章,可惜13年才看到

水浪

积分:470  联商币:199
  |   只看他 8楼
购物中心化是大势所趋

天地me

积分:30  联商币:9
  |   只看他 9楼
次主力店更符合购物中心的消费群体

联商网友

积分:753  联商币:199
  |   只看他 10楼
主力店与商铺能否共享客流是关键

老刀手

积分:2224  联商币:1930
  |   只看他 11楼

白玉sara

积分:318  联商币:251
  |   只看他 12楼

白玉sara

积分:318  联商币:251
  |   只看他 13楼
"人流根本无法和其他店铺共享" 说得好,共享空间很有效

煦煦然

积分:48  联商币:23
  |   只看他 14楼

次主力店取代主力店会是购物中心的大势所趋

一刀之笑看零售

积分:33691  联商币:3497
  |   只看他 15楼
支持

DONGYL

积分:642  联商币:391
  |   只看他 16楼

ellen1000

积分:22  联商币:31
  |   只看他 17楼
好文章
回顶部

  快速回复 高级回复
用户名:   密码:   [注册]
[Ctrl+Enter直接提交帖子]  



网站简介 | 联系我们 | 法律声明

ICP证:浙B2-20070104