营业税是房地产企业三大税负之一。如何将营业税行政法规融入房地产开发业务？把零散、抽象的税法与纷繁复杂的房地产业务结合起来，一网打尽而绝无遗漏，完成从税务专家到房地产税务管理大师的飞跃！
1、 房地产企业集团的收入会计核算分布在“营业收入”“营业外收入”“投资收益”“财务费用”4个科目之中。是否所有记录于这四个科目的贷方的“收入”均须申报营业税？区分“应税收入”与“非应税收入”有没有一个根本的标准和依据？
2、 不动产销售收取的预收账款缴纳的营业税，是“预缴营业税”吗？为什么说正是财务经理的这个错误“预缴营业税”观念构成了侵犯纳税人所得税权益的元凶？
3、 租赁保证金是否应缴营业税？北京东城区地税局官员说“租赁保证金属预收租金”，广州地税局说“租赁保证金属于价外费用”，你“从了”吗？
4、 认筹金是否应缴营业税？
5、 承包商逾期未索取的质保金转作本公司营业外收入后，须交营业税吗？
6、 房屋被地铁公司拆迁而从地铁集团取得的补偿款，武汉市地税局稽查局要补营业税，理由是“应当视为销售不动产收入”。从还是不从？
7、 客户签订《预售合同》后放弃购房，没收的定金是否应缴营业税？穗地税发[2003]141号认定“如纳税人当期没有发生营业额，其取得的赔偿金按原约定的行为征收营业税”是否合法？
8、 街道办同意给予本公司一笔财政补贴资金，但要求本公司先开具税务发票才肯拨付。开或不开？交不交营业税？
9、 集团公司实行资金集中管理。总部资金平台却没有取得财务公司《金融业务许可证》。项目公司存放在总部的资金收取的“存款利息”是否应缴营业税？福建省地税局的会议纪要规定征税合法吗？
10、 税务官员可以自由裁量“价外费用”吗？税务官员称房地产公司代业主办理房产证而代收的各种税款和行政规费（例如印花税、契税、工本费、房屋维修基金）、不返还的定金或违约金都是价外费用，都要缴营业税，你从吗？
11、 物业公司代收的“排污费”“垃圾处理费”，物业公司需申报营业税吗？
12、 房地产公司向业主收取的测绘费、合同律师见证费，是否应纳营业税？
13、 销售一套精装修别墅（样板房）价格1200万元，业主要求签订1000万房屋销售和200万精装修两份合同、分开开具发票，财务可否同意？200万装修收入是否申报营业税？
14、 销售样板房一并销售的空调、家具、家电，是否需要申报增值税？
15、 “交5000抵5万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票？如何预防稽查局找碴？
16、 “老业主推荐新客户赠送6个月物业管理费”，应当如何操作最节税？物业公司免收6个月管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税？是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务？
17、 销售部为营造销售气氛而组织开盘现场抽奖品活动，所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”？公司是否负有代扣20%个人所得税的义务？
18、 “买房送车位”业务应当如何约定合同条款方能抵御地税稽查局找麻烦，要求按“无偿赠送”核定车位价值另课营业税？因房地产熊市降价安慰老业主而加赠的车位又如何操作？销售部设计的操作模式是另签一份“价格为0或者1元”的车位销售合同，存在什么风险？
19、 旧城改造业务对老业主还建的房屋，应当如何申报营业税？按市场评估价还是按成本价？外部会计师行要求上市公司会计按市场公允价对还建房屋确认营业收入，又如何报税？还建业务营业税应当在签订《拆迁还建协议》日申报，还是在房屋建成交付并确认会计收入后再申报？
20、 《土地出让合同》约定配建“两限房”、“低价商品房”，售价低于成本，如何进行会计与税务处理？
21、 土地出让合同约定建设若干面积70/90户型回迁楼，以成本价3000元/平米由政府回购用于安置被迁拆居民，超面积按市价7600元/平米计价。收回迁款日、交楼收取超面积价款日应如何进行会计处理？回迁面积应以什么价申报营业税，3000元还是7600元？以什么价确认土地增值税拆迁补偿费成本扣除金额，7600元还是3000元还是4600元？
22、 地产集团公司总部从银行借入资金，再调给项目公司使用，应当如何操作？总部向项目公司收息还是不收息？收取利息是否应申报营业税？收取利息公司应开具发票还是收据？
23、 委托信托投资公司向其他关联企业发放贷款，信托公司以扣减《贷款合同》贷款方印花税后的利息收入净额移交给委托公司，城市公司以实收的利息净额贷记“投资收益”。贷款利息收入应纳营业税应由信托公司还是本公司申报？按什么口径申报计税依据？
24、 房地产开发公司与国土局下属土地储备中心（事业单位）控制的国有公司签订《合作开发协议》，从事土地一级开发，本公司的主要职能是负责提供融资和管理。一级开发完成，如最终未能成功拍得该块熟地，由土地储备中心控制的国有公司返还开发公司全部建设成本和资金利息，如何进行会计处理？如何申报营业税？对方要求开具税务发票，可以开吗？土地储备中心及其下属国有企业为获取银行贷款，要求与公司签订不实际执行的总包合同，公司可以配合吗？
25、 开发公司指定的分包商是制造商，例如幕墙制造商包安装、钢结构制造商包安装、铝合金门窗制造商包安装，该制造商向总承包商开具的商品销售普通发票可以作为总包商扣减分包营业额的凭证吗？上海、沈阳等地税务官员提出“分包营业额扣减凭证只准是本区建安发票”，正确吗？
26、 为什么说一个优秀的税务经理必需能够精准地把握“纳税义务发生时间”？兼职管税的财务经理把握不准，后果又如何？
27、 有总局的税务官员称“2009年修订后的营业税条例就是向收付实现制靠拢”，营业税的纳税义务发生时间判断原则已经全面转向收付实现制。该说法正确吗？论判定营业税纳税义务发生时间的根本规则。
28、 2010年地税局稽查局官员检查一外资房地产开发企业，发现该公司于2009年12月签署一批《房地产买卖（预售）合同》，合同总额约3000万元。后因按揭贷款指标的控制，中国银行一直未能发放按揭贷款。该公司仅就已收取的首期款约1000万元申报缴纳了50万元的营业税。税务检查人员认为：《房地产买卖（预售）合同》已经签署，企业已经取得了“索取营业款项的凭据”，根据营业税暂行条例的规定，该企业应全额申报营业税。未收到的按揭款应确认为应收账款，应收账款未能如期收取是企业的经营问题，不能因此少缴国家税款。要求该企业补缴营业税100万元，加收滞纳金，并按偷税罚款。你从还是不从？
29、 营业税的纳税义务发生时间与会计收入确认时间之间是否存在联系？预收账款在哪些情况下负有营业税纳税义务，是不是像官员所说的“税法不清晰”，“哪个企业税务没有问题！”？
30、 客户签订《认购书》后交付的1万元认购定金，在签订《预售合同》之前公司是否需要申报营业税？武汉地税稽查局称应当在收到定金日申报营业税，依据是国税函发[1995]156号第18条：“预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天”。税务经理是否应该接受此观点？实践中的危害是什么？
31、 违规提前销售，收款报不报税？因限购政策而未备案的销售合同，报不报税？
32、 某商业物业出租，按照租赁合同，租户须于每年1月一次性预缴全年租金。问：应如何确认收入？逐月分摊，还是一次性确认？应如何申报营业税和企业所得税？
33、 某商业物业出租，按照租赁合同，第1年为免租期。问：会计上第1年是否确认收入？第1年是否应当申报营业税？税务官员称应按照市场租金水平核定租金收入征收营业税。
34、 房地产企业会计应当设立哪些科目核算“收入”？在会计信息化的大型房地产企业集团，税务经理应当从哪些科目取数？为什么必需坚决反对税务官员滥解释纳税义务发生时间？
35、 武汉市地税局在征管系统中设置预警公式，如果申报“应税收入数”<“发票开票数”，系统自动锁机，不准公司继续开具发票，直到公司按差额补报税款为止。据称，其执法依据是国税发[2008]80号文件“票表比对，以票控税”，票表不一致即予停售发票。以票控税，动辄锁票！你如何应对？
36、 接手老地产公司税务管理，如何整体复核控制营业税纳税风险，而无惧于稽查局的恐吓？
37、 一个房地产法人公司几个开发项目跨几个乡镇，各乡镇税务所都要求在该所申报纳税。应如何应对？每个乡镇每个地块注册一个分公司吗？
38、 电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供？约定乙供的设备，被总包商要求开发公司承担3.18%的营业税及附加，理由是地税局的规定，是否合法？
39、 在总包合同中建筑材料（钢筋、混凝土）应当约定甲供还是乙供？约定乙供，被总包商要求开发公司承担3.18%的营业税及附加，是否合法？
40、 外墙装饰主材（涂料、面砖、石材）应当甲供还是乙供？地税局要求装修公司将甲供建材也一并申报营业税，理由是《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）已经被财税[2009]61号文件废止了；装修公司要求开发公司负担，应该答应该要求吗？精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供？
41、 为什么说幕墙、门窗、定制家具、钢结构必需向生产厂商直采？其节税原理何在？
2012年10月
