浪漫的开始，冰冷的现实——朗晴广场
朗晴广场，一个成功的地产项目，从项目投资开发商做生意的角度来看，从项目全程营销过程来看；朗晴广场，一开始就注定了命运多舛，或将步“协信黄金海岸”（同在观音桥环道，相距不过300米）后尘的项目，从裙楼当前经营状况及商业地产基本运营规律来看。
从项目整体操盘来看，从开发商的投资收益来看，朗晴广场无疑是成功的。
1、优质地段的简单的产品组合:两栋超高层塔楼(1栋公寓、1栋写字楼+4层裙楼商业）+清晰的投资收益模式（写字楼、公寓、裙楼商业全部散售，快速变现回笼资金），朗晴广场将“次优地段的小项目快节凑开发收关”理念做到了极致。
2、概念致胜，无中生有。将一个看起来最不靠谱的，现在连小姑娘的都骗不了的“浪漫”作为项目的主题概念进行全方位的延展包装及推广，取得了较好的整体营销效果，其裙楼商业部份成功的“分零快销”就是最好的力证。
3、高超的忽悠水准与强大的政府公关能力。朗晴广场仅用“浪漫”两个字就成功的“忽悠”到了江北区政府空前的支持与配合，表现在两个方面：一是以“浪漫金街”冠名观音桥西环道，二是西环道车行道的“步行街化”的改造（这种改造对于同属于环道之外的协信黄金海岸来讲简直就是奢望与梦想），尤其是后者极大的支持了朗晴广场的商铺快销与溢价。
4、入市时机精准（09年5年月开盘，正值楼市强劲反弹期）并同区域以协信中心为价格标尺，采取略低跟随的策略而热销一空。想当年协信中心行政公寓可是从2008年的8000多开盘还曾因滞销而封盘，一度时期还附带5年7%的返租合同……相比协信中心而言，朗晴广场的整体景节奏只能用顺风顺水来形容。
5、将商铺单价拉到了重庆新开楼盘历史高位，朗晴广场的临街商铺一度领衔重庆单价铺王，并实现了快销、热销。我想这一定不是简单的“人傻钱多”可以解释的，主要还是在于项目概念注入、领导品牌引入（曾经的信誓旦旦的金夫人舰舰店入驻、周大福自营店等）与政府公关所包装出来的“浪漫”可期的钱景让市场上的投资者“肾上腺素水平激增”而勇气高涨以致“大无畏”境界所致。
因此我们不得不承认，朗晴广场在销售层面的整体操盘是在成功而犀利的。
再美的梦终有醒的时候，越美的梦境将带来越大的现实落差。关于出售后的裙楼商业后期经营，朗晴广场的开发商不仅是单方面的在给商铺投资者造梦，似乎自身也深陷“浪漫”的梦境之中而陶陶然不能自拔，或以为销售时的“温情浪漫”还能延续到交房后的招商、开业、营运中直至很远……然而，现实通常是冰冷的，商业经营市场是理性的……所以才有了其开业不久即出现的商家与管理公司的激烈冲突而上演的“横幅秀、跳楼秀、用脚投票……”等诸多尴尬。
较低的招商率、较高的“掉铺空场率”、尴尬的西环道步行街、曾经的浪漫标志：旋转木马、爱情天梯（跨层扶梯）、超大LED天幕……在冷清惨淡的经营现状下不得暂停服务而沦为摆设……其“浪漫”定位的基础——“婚庆及相关业态”甚至还比不上自发成市的黄金海岸项目稳定而成熟，即便是“江北区婚姻登记中心”在朗晴广场开设了办事处，依然未能吸引更多的婚庆产业的商家在此集聚。开业迎客之后的朗晴广场，关于浪漫的注脚似乎只剩下广场上的那几个雕塑与刻在石头上的鲜红的大字了。
销售火爆的朗晴广场在经营面之所以呈现出当前的不如人意的萧条冷清，甚至前途未卜，我想从商业的角度做如下浅析，以供业内参考：
1、尴尬的地段，是朗晴不可回避也短期之内无法改变的境况（除非小苑片区、嘉陵三村片区整体改造竣工）。朗晴广场虽在门前生造了一段限行小型车准步行街，但根本无助于改变其“孤处观音桥环道一隅”的尴尬。嘉陵公园内密集的“夕阳红”人群、家乐福超市家庭日用品消费客群及佳侬地下商场的低端消费人群、金鹏旺角庞大裙楼的大餐娱业态……基本无助于朗晴广场商业价值的提升，位于观音桥商圈的朗晴广场从商业地段的角度讲，她的确是孤苦而无依的。
2、模糊不清的商业定位，让消费者找不到去朗晴广场的理由。如果奔着办结婚证去，那原计划是一生只需要去一次（这对于一个商业项目来讲是很悲催的，比海澜之家还恐怖）；如果冲着买珠宝首饰去，那里只有周大福1家而别无分号了；如果冲着吃饭去，我还真想不起来有哪家给我留下印象的餐厅（当然新开不久的LG美食广场生意尚可，基本上很好的配套了周边的商务人群）；如果冲着时尚零售去，显然“以纯”是不能抗起如此重任的……虽然那个LG的家居门店品质感不错，但此类业态本身就不聚人气，是要靠人流来带的，自身的持续经营都成问题。如果冲着其宣称的浪漫去呢，那简直就是开玩笑嘛，我想就连开发商的老板站在那里都不会找到任何浪漫的感觉……空载的电梯、空旷的通道、空置的商铺……
3、以销售为目标的商业规划本身就与商业经营的需求是南辕北辙的，导致了朗晴广场内部商业平面出现大量的低效商业死角。以销售为目标的商铺划分讲求的是商铺得房率的最大化，商铺单元面积的有效控制，呈现出来状况就如朗晴广场的1楼的现状：小铺林立，人流动线复杂迂回，人流死区及视线死角比比皆是，共享空间被无情压缩；而以商业经营需求为指导的商业规划则相反，人流动线简明，规避过多的辅助动线，共享空间开阔舒适，整个商业空间视线通透……朗晴广场的规划多多少少或能看到黄金海岸的影子（同为集中式销售型商业物业），比黄金海岸更麻烦的是朗晴广场的商业裙楼还受到两栋超高层巨大的核心筒的影响，因而除了复杂的支线通道外，还有筒体的阻隔，让本身并不大的单层商业空间更显堵。
4、散售之后的商铺租赁难免失控，商业项目整体品质无法保证，楼层之间、商铺之间、业态之间相互内耗多于合力。没有租赁定价权、商家选择权、业态调整权的商业管理基本沦为基础物业管理的范畴。一个集中式、室内型的商业项目散售之后的期望实现良好持续经营目标，这连中国商业地产一哥王健林都无能为力。
其实朗晴广场在这方面已不遗余力了，打头的几个门店传说基本为自营投资业主，形象还是不错，但就是业态组合方面欠妥而不能形成活力，也不能起到定格项目商业形象与档次的作用。以纯档次过低且已泛滥全城，拿以纯作为服饰类的头牌显然是把“粉丝”当“鲍鱼”用了；周大福形象不错，关键是珠宝店内常常都是营业员多于顾客的；万宁本身就是一个配套型的业态，并不具有吸引力，“小麦”呢，观音桥就有四家了，如果升级为“my coffce”或稍有新意。总之，朗晴广场的1F打头的品牌组合单看似乎问题不大，但组合起来放到一起就觉得有点不知所谓了。作为一个销售后的物业能做到此种程度其实也看得出朗晴商管公司的诸多努力了。
当然，并不是所有商业项目都不能卖，或卖了都会出问题，看看万达第四代产品的城市综合体中街区式裙楼底商就很清楚了：具备独立经营条件的街区式商业，在水、电、气、烟道等物业配置齐全到位的情况下，控制好立面形象，做好基础物业管理，其余的交给市场去调整，经过几年基本都能实现稳健经营。
朗晴广场的经营困局的解决之道。
回归商业经营规律的本原，从市场需求出发，重新梳理清晰的商业定位及与之匹配的业态组合，然后全面展开业主的沟通以形成项目近期、中期、远期经营目标的共识，分步实施优化调整。
定位方面，在近期走目地性消费与商务配套型的餐饮、娱乐MALL路线，相对务实而稳健，从而填补观音桥商圈在商务餐饮、特色餐饮、夜场生活方面缺少集中而成规模的市场空白，与当前观音桥步行街丰满而强大的零售形成互补与互动。
商业规划方面，则要简化动线，合并次通道，小铺变大铺的方式进行调整，以提升项目平面动线的有效性，减小死区。
招商方面，那确实就是需要有业主及原投资开发商的大力支持，以相对有竞争力的租金水平+明确的商业定位+优秀商业规划才可能最终实现相对优质的商家组合。
总体来讲，朗晴广场商业裙楼的当前经营情况不佳，从本质上看是由其开发之初即把一个集中式室内型商业体分零散售的经营模式导致的必然结果，不是简单的招商、推广、商业管理所能解决的。对于此类项目，要么任由市场被动调整，要么争取主动，从所有者共识出发，制订长远目标，分步实施，但此种操作的难度极大，鲜有成功案例可循。
集中型商用物业的散售模式，本身就与商业经营的基本要求要违背，要想用被无数事实与案例均已证明了的失败操作模式，而要取得租和售两个方面的成功的确是不靠谱的。而朗晴广场现在的这个局面，也只有由开发商（或其代表商业管理公司）、商铺投资者、当然也包括冒然进场的勇敢无畏的前一两批商家来埋单了。
有了朗晴广场一役，我想大学城的旭阳台北城在商业部份的操作会更成熟些了吧，至少不会再把几万方的集中型商用物业简单分零出售了，台北城现在分零出售的商用物业应当只有街铺或底商了。(以上文字仅为个人专业思考，无意贬损任何方面，如本文内容与项目实际情况有出入，本人乐于更正。谢尚伟于2011年11月20日晚)
