商业地产如今发展势头正旺，多数转型“上瘾”的开发商只顾义无反顾地扎进商业地产、进军二三线城市，已然忘却自身是否制定了科学严谨的发展战略、是否对当地市场进行了周密调研考察、项目定位又是否符合市场现状……由此在住宅之外的另一处生存空间，再次拉响了“防空警报”。
针对这一现状，记者采访了数位业内专家，希望他们的建议能为众多商业地产开发企业提供些许参考。
“受惠”住宅调控 商业地产“红翻天”
伴随住宅市场的深度调控，目前房企普遍面临经营转型、破解资金压力等问题。
根据WIND资讯统计的A股市场20家房企年中报，截至2011年6月30日，这20家房企的存货共计3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比今年一季度的2843.42亿元增长了11.75%。企业住宅销售遭遇到前所未有的压力。与此同时，随着国内经济持续向好，城市化的不断推进，大批金融、服务、制造类企业入驻，增加了写字楼租赁市场刚性需求，商业地产有了快速发展的原动力。
商业地产持续升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。以北京为例，今年上半年已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，不论是数量还是面积上都全面超过了住宅地块。
中原地产发布的报告显示，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈现全面上涨态势。今年上半年金融街一些写字楼租金上涨了50%，目前北京租金最高的写字楼已突破1000元/月/平方米关口。
市场人士分析，在调控影响下，城市住宅开发的限制越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。这既有政策调控的压力，又有“价值洼地”的吸引。房地产商纷纷转向商业地产，似乎成为水到渠成的事情。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。”有关人士表示。
据业内统计，超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。然而，当越来越多房地产商蜂拥般冲向商业地产领域时，对“过热”的冷思考也便顺理成章。直到目前为止，国内有关商业地产方面的产业政策、规划引导以及预警机制几乎是一片空白，如何引导其有序、健康发展还是个问题。对此，业内人士担心，过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫，如果引导不善，商业地产则难免会步住宅地产后尘。
动机各异 谁能分享市场蛋糕？
在住宅市场遇冷之际，商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”，而经过多年积累，一线开发商也具备了进军商业地产的实力。如今，保利、世茂、娃哈哈、雅戈尔等众多曾经以住宅开发为主的企业毫不犹豫地试水商业地产，招商、金地、富力等也高调宣布，未来将不断扩大在商业地产领域的投入，以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。万科更是发布了包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”三大商业产品，系统描述了其进军商业地产的愿景。
与外资和民间资本在商业地产领域的活跃相比，大型品牌开发商的举措则更具实质性意义。可以说，进军商业地产已经成为各大房企的“集体动作”，但似乎动机各异。在北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明看来，现在做商业地产的企业，大致可分为以下四种：
第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，这类传统住宅开发商的发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品。其中的动机和出发点也不同，有些企业主动转型，认为未来十年是商业地产发展的黄金十年，没有商业地产就没有未来，为了平衡企业风险，不再把所有的鸡蛋放到一个篮子里。也有些企业则多少出于被动，被动改变产品的结构和盈利模式，转战商业地产，从而寻找新的利润增长点。甚至还有些企业是利用商业地产做住宅地产的开发，这也是开发商投资商业地产的一大特点。
第二类是传统的零售商，比如家乐福、沃尔玛、欧尚等企业，先后都成立了房地产开发公司，包括东部沿海做服装的企业，都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型。
第三类是金融、资本领域的企业，现在这类企业也开始进军商业地产。这类企业一般通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业，来实现商业地产的持有。
此外还有一类是，之前跟商业地产毫无关联的企业盲目进入商业地产，从而出现很热闹的转型局面。
在这么多企业内，包含着国企、央企、合资公司、民企，虽然这么多企业都进军商业地产，但是他们的地位、资金实力、人脉关系、对政府政策的解读等都不在一个起跑线上，手头掌握的资源肯定不匹配。因此，商业地产新老混战，看似百家争鸣，背后却潜藏着巨大的竞争。
众所周知，商业地产投资大，回报周期长，做好商业地产必须要有一套完整的产业链和战略规划。比起住宅，商业地产具有更复杂、更专业的特点，其产品本身属性特点决定了并不适合游资进行短暂炒作。大连万达集团董事长王健林表示，很多企业低估了做商业地产的难度，商业地产不仅需要设计、建造，更需要管理，其真正收益就体现在管理运营方面，如果运营不当，商业模式很难建立起来。
在接受本刊记者采访时，商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，商业地产开发跟住宅开发相比有很多不同。首先，开发住宅地产容易复制，多采用标准化流程，但商业地产则是不同的经营主体，对物业选址、内部结构的要求都不尽相同，所以做商业地产时，必须对客户、商家的需求有充分的了解，事先要跟商家进行直接的沟通；另外，开发住宅地产特点在于快捷，建设到一定程度很快就能销售，取得回款。而商业地产往往是经营后才能获得经营性的收益，回款时间较慢，这对开发商的资金要求较高，这些都需要在事先做好充分的估计，再决定是否真的适合转型去做商业地产。可以说，并非所有的企业都适合转型去做商业地产。
北京天安伟业商业管理咨询有限公司常务副总罗斌告诉记者：“转型做商业物业的房企需要在观念上进行调整。开发住宅地产只需要销售70%的房子，资金就能达到平衡点，有时甚至只需要销售到50-60%。但是商业物业不同，商业不可能全部卖掉，同时还需对手上持有的主力店或次主力店进行管理，这是很多房企比较头疼的地方。”
那么，在众多的企业中，到底谁能分享到商业地产的蛋糕呢？
刀尖上跳舞 或面临风险？
“住宅与商业开发，二者之间利益参与者不尽相同。如果我们把它当成一个生意来看，成功的生意有一个前提条件叫参与者共赢，参与者按照一定的比例分得利益。从住宅开发整个链条来看，涉及政府、银行、买家，假设开发企业是一个中间人，它只需要围绕这三个主体设计一个利益分配方式，满足这三个主体就可以了。但是商业开发的难度比住宅开发增加一倍。”在接受本刊记者采访时，誉翔安房地产咨询有限公司董事长王珂告诉记者，商业地产开发需要六方共赢而非住宅的三方共赢，即还需要增加三方——机构投资者、大宗买家、零散买家。在这利益博弈的六方共赢中，除了最后末端的零散买家即消费者相对弱势一点，其他五方都处于对等位置。
因此，从这个意义上来讲，王珂把商业地产开发中有效配置资源和协调考虑各方利益比喻成“刀尖上的舞蹈”，这绝对是个技术活。因此，王珂认为，商业地产开发需要遵行、尊重并彻底执行市场规律。
一般来说，在北上广深等大城市从事商业地产开发的企业大多具有融资能力，包括境内和境外上市的大公司，他们有一批专业的团队和把握市场模式和运作模式的团队，而中小企业的资本条件还不足以抵御风险，在市场定位、业态规划、招商管理方面缺乏成熟的经验。
除资本外，这种能力还表现在商业地产的人才匮乏方面。“现在商业地产人才相当匮乏，但是市场上可以选择的人确实不多。大家频频采用高薪挖人，而新人的成长肯定跟不上商业地产发展的速度。与此同时，而商业地产是一个非常复杂的过程，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，如果想实现一个好的商业项目，包括选址、建筑策划、招商、运营、后续持续调整，整个大的链条需要专业团队的整合。”二十一世纪商业地产公司总经理蔡宇翔表示。
事实上，对于想转型做商业地产的中小企业来说，至少面临两大风险：
一是资金链风险。做商业地产和做住宅的本质区别在于现金回流方式的不同，这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。由于没有下游资本市场的支持，国内绝大多数商业地产在变现这一环节都可能出现断裂，而开发商都是高杠杆经营，一旦资金大量沉淀到不动产上，就会对整个公司的现金流构成压力。
二是成本运营风险。之前，银监会主席刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。这也就要求企业在开发商业地产时，其开发成本、开发水平和资金能力要求更高。
此外，对投资者而言，商业地产投资回报率偏低，这也意味着投资风险在增加。据中原地产的监测，今年以来，深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金回报率出现明显分化，其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅，目前租金回报率已下降到4.3%；杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅，但是由于其前期的价格偏高，回报率依然仅有4.3%。对此，相关地产研究人士表示，3%的回报率基本是底线，如果触及这个底线，投资的风险就会出现。
业内人士表示，如果不出太大的意外，中国市场将来会出现一批倒闭的企业，那个时候，外资企业或者是成熟的企业进行并购都是有可能发生的事。
缺乏行业引导 坚持就是未来？
然而，从整个国家到某个城市，商业地产的供给量是多少，需求量是多少，还有多少缺口，这些问题还没有一个权威政府部门的统计发布，更多的是咨询机构的统计，但多少都有其立场和利益。与此同时，在什么地方适合投资、哪些地方不太适合，也缺乏一个引导；投资到什么时候才算是一个警戒点，也没有一个预警系统。
从规划引导来看，单是《商业网点规划条列》这样一部唯一的商业地产规划的指导性法规，讨论了若干年仍未颁布。这也造成了目前还是依据人口分布和地理半径两个指标来规划商业网点，对城市商业空间布局和网点空间布局等几乎没有现成的条例和理论体系作为支撑。各地商业网点布局完全是“见缝插针”式的布点，不仅增加了道路交通和城市管理的压力，也破坏了城市的宜居性，增加了网点的运营成本。
可以说，产业政策指导、规划引导是商业地产健康发展的一对“隐形的翅膀”，没有了这对“翅膀”，商业地产便难以步入正常轨道，得到长足的发展。而目前，这两者都明显缺位。
“在商业地产服务领域，我们会碰到什么问题，目前都是未知数，但是我觉得第一个问题是行业本身还不够成熟。”有关专家认为，国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，这既为发展提供了探索的空间，但同时又带来许多不确定性，尤其是广大的三四线城市，仍不可趋之若鹜，头脑发热，盲目跟进。
众所周知，商业地产首先要依托于第三产业。但是诸多二三线城市第三产业欠发达，因此欠缺“骨架”支撑。例如星河湾在城市开发“城中城”的概念，这是个特别好的尝试。但它尤其要注意的是，商业成熟基于城市化进程中长时间的发展累积才可以实现。城市发展的基础如果与商业地产之间不相匹配而出现中空，就会为城市发展埋下不良“种子”，而商业地产也会因为缺乏土壤难以生根开花。“可以形象地讲，如果成功的商业地产是姚明，但如果把姚明放在县级篮球队，一不小心就是驴唇不对马嘴。”王珂如是说。
从这个意义上来讲，商业地产的简单复制是非常有风险的。因为每个城市、地段、消费习惯都不一样，大部分商业都很难复制，所以开发商业项目需要根据本地的特点来考虑。
那三四线城市发展商业地产还有没有未来呢？对此，在接受记者采访时，罗斌告诉记者，未来的三四线城市仍有很大的发展空间。从大的宏观背景分析，改革开放以来，很多教育水平相对较低的三四线城市年轻人来到一、二线城市打工，如今这部分人群已人到中年，并先后返乡。他们见过世面，但娱乐方式相对简单，同时也不像一线城市人群那样忙碌，娱乐休闲时间较多，也有时间对各大商场进行对比，因此这部分人群对商业物业的需求非常大。
“有一个客观事实是，我们不能仅仅通过商业运营的损益来看待商业项目的未来。商业项目只要能正常运营，热闹开门，随着中国整体经济的发展，人民币估值的提升，商业项目就可以分享到整体经济发展的成果，这也是为何90年代一些百货商场活下来的原因。损益这块可能没赚钱，还可能是负数，但是资产估值上升后，整体也是盈利的，这对于商业企业而言非常关键。”因此，罗斌建议从住宅转向商业的开发商，在5年、10年内只要热热闹闹营业着，不缺现金流，就需要坚持下去。
（来源：安家 作者：张晓兰 李蕙聪）
