国美商都迷局
作为北京较大的城市综合体建设项目之一，国美商都从开始建设就充满了质疑；高价拿地，项目名称4次变更，综合定位3次转换，管理人员换了一茬又一茬……让人眼花缭乱，叹为观止。如今，历经3年的并购事件也是几经更迭，迷雾重重。
日前，一则北京国美商都城市综合体被海航集团以60亿元并购的消息，再次唤醒人们对黄光裕唏嘘不已的记忆。此前，国美商都项目曾被视为国美的地产毒药。
纵观国美商都长达6年多的发展历程，我们不难发现，其间迷雾重重，尤其在2008年底突然遭遇黄光裕经济犯罪事件，遂陷入困境。2009年以来，国美商都频频被曝出售“改嫁”，叫价从40亿元到60亿元再到100亿元，也曾数次传出多个接盘方，但一直没有结果。
有相关消息披露，海航集团旗下企业以60亿元聘礼“迎娶”了这位身价不菲的“新娘”，并称该项目盘活的具体方案正在运作。然而，1月6日，本报记者经多方了解，国美、海航“嫁娶”双方对此事均未正式宣布。
在2012年第一场雪过后，国美商都城市综合体似乎并未感到新东家带来的躁动，依旧在寒风中落寞的矗立着。
业内专家坦言，若并购成真，从目前的状况看，国美商都项目能否拨云见日、顺利起飞，将是对海航这位“驾机大佬”的一次严峻考验。
地产巨无霸重彩登场
在国美庞大的商业帝国中，国美商都堪称其地产系列的旗舰项目，曾一度承载着昔日中国内地首富黄光裕的地产梦想。
该项目毗邻北京西南四环主干道，与拥有500栋写字楼的总部基地连为一体。其规划用地面积180亩，总建筑面积55.5万平方米，由两座相连的双子综合体组成。
有关资料显示，国美商都由美国RTKL国际公司负责概念设计，中建五局和中建八局承建。A座鹏润城由5栋独立的建筑体相互贯通，是建筑面积超过30万平方米的国内首家独创式多主题、强强联手的美式购物中心。该建筑体充分借鉴迪斯尼、拉斯维加斯的商业理念，打造顶级体验式异域风格内街外景，涵盖百货、娱乐、酒店等6大商业主题。
B座12万多平方米的鹏润国际时尚中心集商务、贸易、批发、零售、会展、品牌推广于一体，欲打造中国与国际时尚产业交流接轨的平台。通过引进国内有制造实力的服装生产企业，从原料、辅料等细节之处提升品质，增加“中国制造”产品的价值量，孵化中国品牌。
同时，该中心配备了国际会议、商务休闲、信息发布等专业服务场地。附设品牌商学院、法务中心、知识产权中心、全球时尚咨询中心、国美管理学院等辅助提升商家的经营管理能力与国际市场竞争力。
与此呼应的是，这个航母式商业地产项目的表面运作在黄光裕手里似乎是风生水起。
2005年4月18日，黄光裕旗下北京国美置业有限公司斥资8.05亿元成功取得国美商都地块，成为当年北京最大的招拍挂项目。
1个月后，“国美置业摘牌科技总部新区核心商务区项目”签字仪式高调举行。北京市、丰台区政府的有关领导、黄光裕等国美高层以及百余家媒体记者参加了签字仪式。
6月24日，国美置业为国美商都项目正式注册成立了北京国美商都建设开发有限公司，黄光裕亲任董事长，由此可见国美商都在国美地产中的分量。
9月7日，在时任丰台区区长张大力主持下，专门为国美商都召开了项目汇报联席会议，会议听取了国美置业有限公司总经理禹晋永对国美商都项目进展情况的汇报，其概念设计理念得到了当地政府部门的肯定，被列为北京市和丰台区重大工程项目。
同时，国美商都对外招商的号角持续吹响，国美置业有限公司总经理禹晋永曾向媒体表示，国美商都租位已全部签约订出，其中不乏国美集团全球战略合作伙伴。在此后公开举行的签约仪式上，天虹百货、特力屋、金钱豹、奥卡索、麦当劳、屈臣氏等近百家企业签署入驻协议。
项目定位更迭的阵痛
表面看，国美商都形象光鲜、品质尊贵，但实质上，其本身却暗流涌动。
从2005年国美置业拿下国美商都用地开始，国美商都项目案名和项目定位经过了数次变更，分别是国美商都（2005年5月）、鹏润时代广场（2006年5月）、鹏润国际时尚交易中心（2006年底）、国美商都（2008年6月）。为此，国美商都项目负责人相继易帅，经历了禹晋永、吴坤岭、童渊，周东权、王海域5任总经理。
知情人此前透露，2005年拿地之初，禹晋永自己拍板的决定让当时正在出差的黄光裕有点措手不及。注册资本只有1.5亿元的鹏润地产无力偿付高达8亿元的土地出让金，启动这一项目谈何容易？更大的难题在于如何运作这样大体量的商业体？4个月后，禹晋永被黄光裕以“破坏制度、泄露公司机密”之名解雇。在禹晋永离开后，总经理一职由公司原来的副总经理吴坤岭接替。
2006年，以房地产销售驰名业界的香港人童渊受到黄光裕提拔，出任国美置业总经理，在对国美地产业重组的同时缴清了国美商都土地款，并将此项目案名改为鹏润国际时尚交易中心，大打服装牌，在其主政期间，仅在国美商都项目上的运营投入就高达3000多万元。一年多后无果，童渊也由此出局。
2007年6月，台湾人周东权入主，在童渊的基础上进行了改良。周东权决定将国美商都的其中一座建筑维持原来的概念，只稍微做些调整，另外一座建成购物中心。遗憾的是，在2008年10月，周东权因与管理层的一些分歧，挂印而去。即使后来的王海域也未能使其大放异彩。
一位曾经参与国美地产招商的高层认为，问题出在黄光裕过高地追求投资回报率。“要求第一年租金达到7元/平方米/日，且是以建筑面积计算的。这是一个不可能实现的目标”。
以位于北京西单商圈的大悦城为参照系，目前零售业态的套内租金约10元/平方米/日。按照行规，单位套内面积的租金是单位建筑面积的两倍。实际上，黄光裕对国美商都的租金预期竟然高出地处北京黄金地段的大悦城达40%。
据称，黄光裕最想做的业态是小商品市场，但国美商都在设计上是以购物中心为框架。一位商业地产专家总结其所面临的窘境：做百货培育期太长，做购物中心没有品牌商户，做专业市场迟迟不拍板。
分析人士指出，国美商都实际上是一辆装着夏利发动机的奔驰，外观看上去不错，内部却一片狼藉。国美商都今天的局面主要是由内部人事管理问题造成，国美商都高层不断更换是黄光裕专权的体现，零售业的人资管理模式用到地产上是完全失败的，因此，也不难理解项目公司为何难以实现高效快速的运转。
至此的结局是更换了5任总经理、4次易名之后，国美商都仍然是一个半拉子工程。而在这个项目里已经消耗了黄光裕大笔的真金白银。
据原国美置业总经理吴坤岭估算，国美商都地上规划建筑面积35万平方米、地下4层面积20多万平方米，当年的总地价为8亿元，建筑成本约为每平方米2000元，加上营销推广费用，总投入大概在24亿元左右。
由此，国美商都领跑北京、映屹全球的美好愿景正向一剂吸金的地产毒药转变。
困境下的曲折“求嫁”之路
2008年11月24日，据有关媒体报道，国美集团董事局主席、中国内地首富黄光裕日前遭公安机关拘查，国美电器在香港联交所停牌。
尽管国美新闻发言人何阳青一再强调，公司经营管理如常。但是，黄光裕因操纵股票价格而折戟沉沙的消息仍霎时轰动业界。
2008年11月27日，北京市公安局新闻办首次证实，黄光裕因涉嫌经济犯罪，确实正在接受警方调查。2009年1月7日，其妻杜鹃也涉案被查。
这对于满目疮痍的国美商都项目来说无异于雪上加霜。12月，在北京市公安部门的安排下，黄光裕得以与黄秀虹、王俊洲、魏秋立等国美电器高管进行沟通。当时，黄光裕就交代了处理部分地产项目的决定。其业务重心，由占用资金较多的一级开发土地和商业地产转向资金回流更快的住宅项目。
2009年2月，位于北京西客站附近的鹏润建国大酒店以4亿元的价格易主，接盘者是北京侨莱坞房地产开发公司。在这次转让中，国美旗下鹏润地产约损失1亿元。除此之外，鹏润地产在北京昌平的一级土地也相继找到了新买主。
而国美商都项目作为国美地产的重中之重，分量巨大，要在短时间内找到合适的接盘者并不容易。当年3月，国美就开始与注册资本金达21亿元的中铁置业进行谈判，但由于在“整体转让”还是“股权合作”的操作方式上存在分歧，2个月后谈判失败。
此后又有2家投行愿意以控股的方式来竞争这一项目，给出的最高价格是60亿元，因种种原因未果。
在此动荡背景下，国美的地产业和家电业遭遇完全不同的命运，家电业有股市做资本平台，数百家的连锁店还牵扯到就业等敏感问题，经营得以平稳过渡。而部分还停留在初期的地产业务受严重的冲击。
2009年8月7日，香港证监会正式公告，香港高等法院已经发出临时强制令，冻结国美电器控股有限公司前主席黄光裕、其妻杜鹃女士及2家公司的相关资产，涉及金额达16.55亿港元。据悉，这是该会有史以来向法院申请冻结资产金额最高的一次。此时多家媒体指出，当月底国美将以60亿元的价格正式对外转让国美商都，并称建筑商中建八局已经在意向初定后，第二次进入这座烂尾许久的建筑继续施工。鹏润地产高层予以否认，表示目前国美商都还未确定是否出让，公司内部对于出让该项目还未形成统一意见。
2010年5月18日，黄光裕案一审宣判尘埃落定，北京市第二中级人民法院裁定，黄光裕犯非法经营罪、内幕交易罪、单位行贿罪三罪并罚判处有期徒刑14年，并处罚金6亿元，没收个人财产2亿元。此后9月7日，杜鹃被判处有期徒刑三年缓期三年执行，并当庭释放。
此时，国美控制权之争已经开始，黄光裕为增持股份投入了巨额资金。资料显示，8月底，黄光裕斥资近7亿元增股，使持股总量增至35.98%。加上各项案件罚金、冻结金额，资金总量达数十亿之多，为防备陈晓方面突然增持，甚至将手中40%股权质押于金融公司筹资50亿元。由此可见，黄氏家族对充足资金流的依赖可见一斑。
2010年10月，有媒体报道，国美商都将以40亿元加5亿元债务，打包出售。但随后，黄光裕方面人士否认了这一数据，“按总价100亿元计算，每平方米价格仅1.8万元。按媒体报道的40亿元加5亿元债务的说法，每平方米才8000元，根本不可能有这个价格”。
虽然黄光裕方面称出售国美商都一直在计划中，也不是因为缺钱才急于出售。但业内普遍分析认为，2010年黄氏夫妇大量资金损耗使黄家的资金已经非常紧张，而出售国美商都无疑最具“补血”价值。
当月28日媒体的报道称，红星美凯龙正在接洽黄家，欲购买国美商都，但国美方面未给予证实。12月底的消息显示，此时国美商都的售价已增至100亿元。
分析人士指出，黄光裕当年的跑马圈地为今天的壮士断臂埋下了祸根，过分热衷资本运作、在二级市场套现的思路一开始就偏离了认真做地产的跑道，国美商都先天不足的顽疾使其被迫出售在所难免。虽然其出售信息频频曝出，但是耗资巨大的并购在当年并未出现真正的买家。
海航并购迷局
去年8月，有关国美商都出售的报道似乎被注入了鸡血，其曲折求嫁的消息再次蔓延。消息称，海航商业公司或许是支付60亿元的阔绰买家，若成功收购国美商都，有可能会成立单独的项目公司运营。
据海航集团官方网站披露，海航商业公司注册于2007年9月，以布局全国、区域领先、多业态发展为战略方针，业务涵盖实体（零售）商业、虚拟（网络）商业、金融（投行）商业、物业（地产）商业。截至2011年6月底，资产规模达175亿元。
一位商业地产业内人士在接受本报记者采访时表示，确实听说海航商业近来在“挖角”一些适合商业地产的团队，有扩张势头。
值得注意的是，本报记者在上市公司西安民生去年12月22日的公告中看到，为避免同业竞争，控股股东海航商业控股有限公司和其母公司海航集团分别出具承诺书，承诺未来商业百货和超市业务的发展规划将以西安民生为主，将其作为未来整合海航商业控股及其控制的公司商业百货和超市业务资源的唯一主体。
海航商业还表示，自2011年12月21日起3年内，海航商业控股将把目前下属的其他商业百货业务注入西安民生，包括兴正元、天津国际商场有限公司；并在5年内把目前下属的其他商业超市业务注入西安民生，包括上海海航家乐企业管理有限公司、北京海航家乐商业管理有限公司、广东海航乐万家连锁超市有限公司。
如果此次海航商业并购国美商都成功，很可能也一并打包给西安民生经营。
对于海航商业来讲，运作商业地产，资金是其先天的优势，但要盘活国美商都这样的项目，需要更强大、专业的商业团队。
无独有偶。日前，又有媒体披露，国美商都项目已经转卖给海航置业公司，但盘活该项目的具体方案尚在酝酿之中。
海航置业公司成立于2007年5月，专注于房地产开发投资，公司拥有北京、天津、上海、广州等十多家区域公司，截至目前，海航置业已开发完成近百个项目，土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。
在地产领域，海航置业的扩张势头尤为强劲。2009年，海航置业在上海击败保利苏宁成为上海地王，掀起航空业入主地产业的发展高潮。2010年，当国内多家房企因宏观调控纷纷放慢发展速度时，海航置业却依然高歌猛进，拿地力度不减反增。
2012年1月9日上午，本报记者就并购国美商都致电海航集团，得到的答复是，在去年下半年，海航商业与海航置业同步并入集团下属海航实业。对于并购国美商都事宜，海航方面人员称并不知情。
1月10日，在国美商都城市综合体项目现场，记者并未发现任何异样，庞大的建筑群依旧矗立，其西南侧的外墙装饰部分工程尚未完工。东南正门不远处悬挂的“施工现场楼前50米禁止入内”的条幅在寒风中飘摇，一名保安正凝望着墙体上“南四环西路182号”的标牌，不知在思考着什么。
据记者了解，作为上市企业的国美、海航“嫁娶”双方对此事均未正式宣布，此次并购事件愈发变得扑朔迷离。
国美商都将走向何方
此次并购的接盘者无论是海航商业还是海航置业，也许能唤醒沉寂数年的国美商都，至于能否使其大放异彩，对海航来说，将是一次严峻的考验。
21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔表示，国美商都此前的定位不仅给其带来经营之痛，也为接盘者带来较大的挑战。国美商都是一个主体结构已经成型的建筑，这就给接盘方调整带来困难。比如，为了实现商业地产价值的最大化，操盘方会对动线布局，但这对于主体成型的商业地产项目来讲比较困难。
国美商都虽紧邻西南四环，但其周边区域的商业氛围还未形成，西侧的总部基地是数百栋单纯的企业办公楼，对并不在这里居住的上班族来说，商业消费恐怕很难在此进行。其北侧较为成熟的怡海家园等几个小区，虽有商业消费潜力，但被高架的四环路阻隔。
业内人士分析，浓厚的商业氛围不是一朝一夕能形成的，有的地方需要近十年时间，甚至更长。2003年，总部基地建设至今，因其定位是企业总部，是产业经济的集中，对于商业的影响远不及房地产住宅产业，商业氛围的形成关键是靠流动的人口。
此外，国美商都附近已经有一家规划为20万平方米的购物中心，周边辐射区域内鸿坤理想城内有20余万平方米的商业面积，宜家购物中心体量也为20万平方米。加之国美商都50万平方米的体量，区域内的商业配套面积已经超过百万平方米，势必会形成竞争。更何况，要盘活国美商都这样的项目，需要强大专业的团队，以目前海航的实力而言，恐难达到。
有媒体在报道时指出，四处出击的海航资金链并不宽裕，甚至可以称得上十分紧张。海航集团的战略就是先做大再做强，产融结合，“短、平、快”发展，收购现有的物业比较省事，资金越是不宽裕，越需要通过频繁的交易来运转，海航已经形成了“高负债率”运转模式。
对于海航四处收购的行为，另有业内人士分析，海航以金融平台做依托，四处找项目，进行并购、整合、拓展，或做品牌输出，实现资产溢价，做大市值。最终实现综合性上市，从而获利。
对于国美商都来说，海航并购后若想长期持有，务必等到其成熟发酵，若作为资本运作的筹码，更应重视短期内的物业差价。从海航惯有的作风看，很有可能对国美商都进行资本运作。
寒冬即将过去，国美商都的春天还远吗？
（来源：中华建筑报 记者：李葆华）
