“五年内，龙岗将以深惠路为主轴，打造龙岗中心城、布吉、南湾、横岗、龙岗墟等多个区域性商贸集聚区，规划建设万科广场、星河时代购物公园等12个商业综合体，重点发展高端商贸、金融、会展等现代服务业，打造深惠路现代服务业走廊。”在今年年初召开的龙岗区两会上，龙岗区区长姜建军如此表示。
背景资料显示，深惠路龙岗段长约36公里，五年将崛起12个商业综合体，这对于龙岗这个深圳工业大区而言是产业升级、经济发展的现实需要，还是一种脱离了市场真实需求的“大跃进”？龙岗有无足够的“胃口”去消化？
商业综合体在深惠路沿线迅速崛起。周游 摄
业内专家认为，龙岗这些商业综合体应根据自己的地段、辐射的周边人群进行准确定位，实现错位发展寻找各自的市场机会，同时政府在拉动商业投资、完善城区商业配套的同时，也应考虑龙岗长期以来作为工业大区的市场成熟度的问题，加强商业规划、指导，防止出现商业投资过快、但市场承接能力跟不上的状况。
深圳最大城市综合体将现身深惠路边
“摩尔城目前很受市民欢迎，这出乎很多商家当初进驻时的预料。”龙岗街道的一位负责人告诉记者。
据介绍，位于龙岗街道辖区内的摩尔城地处地铁三号线南联站边上，占地约2.7万平方米、总建筑面积约13万平方米，涵盖住宅、商业、商务中心、文化娱乐四种产品形态，目前华润万家、麦当劳、面点王、大型影院等商业品牌都已经进驻摩尔城的商业部分。
记者了解到，除了摩尔城，在深惠路龙岗街道段就将会出现三个综合体。龙岗街道副主任李平山日前告诉记者，除现有的摩尔城外，在深惠路沿线龙岗街道这一段还将会出现两个城市商业综合体，一个位于原榕树头区域，还有一个就是现在的五洲风情地段，“这一带也可能会进行旧改，打造新的城市综合体。”
而一个占地约23万平米、总建筑面积超过100万平米、同时是深圳目前最大的城市综合体项目即万科新老西旧改项目也将现身深惠路边。这个位于龙岗中心城核心位置、被命名为“万科天誉”的项目是万科进军商业地产进行综合体开发产品线的开篇之作，包括了面积约15万平方米的万科广场，高度约160米的万科大厦写字楼以及万科天誉住宅，建成后万科广场和万科大厦都将分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼。
目前该项目的住宅部分已开始销售，而商业部分的万科广场已进入招商阶段，将于2013年9月正式营业。“项目落成之后将提供购物、娱乐、休闲的一站式服务，辐射中心城区居民达40万人。”深圳市万科房地产有限公司总经理周彤表示。
业内人士也表示，龙岗万科广场是万科进军商业地产的“开篇之作”，为打响“头炮”，万科产品规划设计全部引入世界一流企业，而且整个新老西旧改项目集合了住宅、写字楼、购物广场等产品，是万科产品中品类最齐全的项目，是万科发展“HOPSCA”模式的典型项目，“也有可能是深圳首座真正意义上的‘HOPSCA’。”据了解，HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体，它具备完整的街区特点，是“城中之城”。该概念源自于法国拉德方斯的HOPSCA规划模式。拉德方斯位于巴黎市的西北部。目前法国最大的企业一半在这里，除了写字楼、住宅区外，还建有欧洲最大的商业中心、欧洲最大的公交换乘中心、步行系统、集中管理的停车场、公园、露天博物馆等，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，带给人们的商务、居住、办公等一站式生活，拉德方斯也成为巴黎次中心区，享誉世界。
除了在龙岗中心城区域一带将出现多个综合体之外，在深惠路的其他路段也将涌现一些城市综合体，如曾经的横岗地标建筑横岗大厦旧改之后，也将发展商业综合体。在年初召开的龙岗区两会上，龙岗区区长姜建军在作政府工作报告时表示，五年内，龙岗将以深惠路为主轴，打造龙岗中心城、布吉、南湾、横岗、龙岗墟等多个区域性商贸集聚区，其中将规划建设万科广场、星河时代购物公园等12个商业综合体。
商业综合体标志龙岗商业发展进入“3.0阶段”
“我们比较关注交通、商业配套和幼儿、小学教育问题”。香港中文大学副校长徐扬生在一次和龙岗区负责人座谈时表示，非常关注位于龙岗的港中大深圳学院校园周边的配套情况，“我们的员工需要一个购物的场所，所以附近最好能有一个SHOPPINGMAIL。”
无独有偶，横岗的知名印刷企业力嘉在去年谋求转型，创办了“力嘉创意文化产业园”，欲引进创意设计等领域内的企业，“但很多设计师来我们这里考察后，都认为在这里生活很不方便，因此不愿意过来。”力嘉的一位负责人在年初这样告诉记者。
业内人士介绍说，龙岗区是深圳的工业大区，长期以来是按早期的工业区模式进行发展的，因此在经济迅速发展的同时，基础设施配套和商业配套则显得滞后，随着目前龙岗产业转型升级的任务日益迫切，商业配套这块“短板”对于城区经济社会发展的制约作用日益显现。
正是在这种情况下，进入龙岗发展的开发商们都纷纷推出“商业综合体”。对此，深圳综合开发研究员旅游与地产研究中心的宋丁教授认为，目前深惠路边上一些在建或准备建设的“商业综合体”、“城市综合体”不一定是传统所谓的“城市综合体”，“目前深圳的土地资源非常缺乏，政府要求土地要进行集约开发，在这种情况下一些开发商放弃以前那样只是简单地建一个超市、在底层搞几间店铺的做法，而是将小区的若干功能集群式开发，以达到形成配套，完善功能的目的。”
各种综合体的出现不但在改变龙岗的城市面貌，完善城市功能，同时也在悄悄改变龙岗人的生活方式，“以前我们希望自己家附近能有个超市就非常满足了，但现在我希望我家附近能有个综合体，不但能购物，而且还能在闲暇时和朋友喝喝咖啡、和家人看看电影、带孩子去玩什么。”家住龙岗中心城紫薇花园的王先生如是说。
业内也表示，综合体的出现标志着龙岗区商业进化到新的阶段。“改革开放之初，龙岗是墟镇商业发展模式，那时龙岗老街最火爆，新世纪初天虹、万佳等连锁超市、商场开始进驻龙岗成为了龙岗人消费新去处，有些甚至成为了龙岗中心城的地标、其周边区域也是龙岗人购房时优先考虑的地段，而随着摩尔城、万科天誉等综合体的出现，不但标志着龙岗商业发展进入了一个新阶段，同时也树立生活方式的标杆，推进了龙岗深度城市化。”
同时，龙岗也在谋划依托这些位于深惠路边上的综合体发展第三产业，“很多综合体是包括了写字楼的，因此在重点发展高端商贸的同时，也可以发展金融、设计等现代服务业，打造深惠路现代服务业走廊。”龙岗区有关人士表示。
市场成熟度之忧
五年内长约36公里的深惠路将崛起12座商业综合体，那么这种综合体“跃进”对龙岗这个深圳的工业大区能否承受，龙岗的消费潜力能否支撑，会不会带来“供过于求”的状况？
“龙岗的本身消费潜力是很大的，而且随着龙岗的产业发展，还会有更多的白领来龙岗居住，这会进一步提升龙岗的消费能力。当然各个综合体也需要根据自己的地段、辐射的周边人群进行准确定位。”龙岗街道一位负责人认为。
宋丁在接受记者采访时也表示，目前对于“综合体”的概念存在着滥用的状况，“因此我们要正确理解时下各开发商所提出的各类综合体的概念，严格意义上的城市综合体是位于城市中心位置、高度集约化的高端商业中心，但龙岗这么多所谓‘综合体’肯定不都是这种‘综合体’，它可能只是某个街道的商业中心，甚至可能只是某个社区的商业中心，是社区若干功能集群，它只要满足周边社区的四五万居民的需要就可以了。因此开发商如果能做好测算，做到错位发展，还是可以将综合体做好。”
在宋丁看来，开发商纷纷打出“综合体”旗号有着行业的大背景：房地产业的调控使得住宅开发的利润下降，而工业地产开发同样赢利不易，“在这种情况下，开发商需要找出路，于是就瞄准了商业地产，而在深圳土地资源紧缺的当下，搞商业地产肯定不能像早期那样简单地在楼宇底层建几间商铺，于是大家就竞相去开发各类‘综合体’。”
“从目前深圳全市的情况来看，初步估算未来深圳八成的城市更新项目会搞商业地产或是包括有商业地产项目。”宋丁表示。
不过，也有专家表示，龙岗也需要考虑时下“火热”的商业综合体建设有可能会导致将来的恶性竞争，“龙岗这两年发展有点急燥，‘想迅速拉起来’，因此上了不少城市更新项目，很多开发商也都进驻龙岗发展，不少开发商都想让自己的产品成为中心，这就为以后可能发生的恶性竞争埋下了伏笔，预计将来会有商家会为此而受伤。”
宋丁表示，龙岗也要考虑“市场成熟度”的问题。“龙岗是个工业大区，白领比较少，消费能力不比原关内，存在着一个市场不成熟的问题，要防止商业综合体发展太快而出现了市场难以承接的状况，因此龙岗不但要拉动商业投资，还要考虑解决市场成熟的问题，龙岗要明白、认识这一点，加强商业规划，用以指导开发商的综合体建设。”宋丁说。
■记者手记
商业综合体建设宜统一规划布局
改革开放以来，龙岗区以引进加工贸易制造业起步，逐步发展成深圳市的工业大区，第二产业在整个经济结构中占据主导地位，第三产业发展相对滞后，相关的城市配套也显得相当缺乏，形成了长期以来龙岗城市化滞后于工业化发展的状况。因此在当前的产业升级和特区一体化进程中，龙岗对于商业等第三产业是存在着迫切现实需要的，而且综合体的规模大、商住皆有，既可以满足开发商的资金周转，也能满足地方政府提升消费、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目标，可谓一举多得。这也就不难理解在土地资源也日益紧缺的龙岗，开发商热衷于发展能够体现土地集约式使用特征的商业综合体。
但同时应立足长远，关注到商业综合体后期运营效益问题。众多业内人士都表示，商业综合体后期运营效益难题多来自于物业的市场定位和消费定位缺乏差异化；即项目凭什么来吸引品牌商家的入驻，凭什么来吸引消费者的目光。而且龙岗的综合体也面临着来自原关内地区的竞争，特别是随着交通条件改善，不但要在龙岗区域内寻找差异发展，甚至要在全市的范围内对自身的经营进行准确定位。只有这样才能避免将来可能出现的同质化竞争所带来的低水平市场博弈。
而要让市场各主体做到错位发展，除了有赖于市场本身的调节机制外，政府的作用也不可小视。目前龙岗的商业发展在城市更新的实际推进过程中也多由开发商来主导，政府的第三产业规划缺位，国土、规划、经济发展等部门之间的协调配合也仍有欠缺。业内人士指出，商业地产作为现代服务业的主要支撑，政府规划会起很大作用，政府应将商业地产的发展纳入整个区域经济发展的框架中统筹考虑，特别是对于龙岗中心城这一将来最能体现龙岗城区竞争力的核心区域而言，在开发各类综合体时，更应结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局，以此来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。这对于政府各相关部门的统筹规划、协调能力也都提出更高的要求。
（来源：南方日报 记者：凤飞伟）
