从目前的情况来看，瑞安房地产正打算将分拆商业物业上市的计划提前进行。
2月22日，有消息透露，瑞房正考虑将新天地等内地商业地产分拆，或采用房地产投资信托(REITs)的形式在香港上市。
拟定的资产包内容主要包括位于中国内地的新天地购物、餐饮和娱乐中心。
然而，瑞房董事总经理兼财务总裁尹焰强日前回应表示，目前分拆一事只是在研究阶段，还没做出决定，若最终成事，仍需要几个月的时间。
至于及打包资产是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，尹焰强仅表示，正在研究，尚未有定论。
融资环境活跃 重提分拆计划
事实上，瑞房计划将分拆内地收租物业上市的想法已经由来已久。
瑞房董事局主席罗康瑞早在2009年底时就曾表示，在经历了金融风暴之后，瑞房更重视资金流转，考虑出售部分投资物业，长远更希望分拆商业房地产独立上市。
罗康瑞彼时表示，未来会考虑将已建成的商业物业，如新天地、企业天地等分拆出来为独立的上市公司。此举可令瑞安业务更清晰，并可令分拆出的业务在资本市场上自筹资金。
但到2011年中，瑞房的商业分拆计划依然停留在探讨阶段。
2011年5月，罗康瑞指出，公司正积极研究分拆内地收租物业业务上市，分拆模式目前还在探讨。
他表示，分拆业务上市需考虑市场反应，以及考虑如何提升股东利益，但现时该业务的估价对资产净值折让大，处于不合理水平，因此公司仍要就分拆事宜与财务委员会加以研究，才可落实。
他同时也透露，瑞房已初步与投资银行接触，且接触反映理想。
然而，随后一直未有见相关的消息传出。
如今，瑞房重提分拆计划，并加快落实，大概与现时融资环境表现活跃有关。
仅今年以来不到两个月的时间，瑞安房地产已两度宣布发债，包括发行总值4.75亿美元的优先票据，及总值2.5亿新加坡元的优先票据。
就在传出分拆上市一事当日，瑞房更宣布计划额外发行定于2015年到期、票面利率9.75%的7500万美元债券。
尽管不少分析认为瑞房几度融资实际上是“举新债还旧债”的方式，但不可否认的是，此时投资者购买公司债兴趣上升，债券价格推高而息率相应下降，融资成本亦可相对降低。
而瑞房考虑在这时加快推进分拆事宜，不失为明智之举。
商业先行 表现强劲的“天地模式”
当然，支持瑞房加快分拆上市工作的，还是商业物业的强劲表现。
根据瑞房今年年初公布的最新数据，2011年全年，公司实现合同销售金额107亿元，在这当中，商业整体销售占据很大比例，其中59亿为物业销售，48亿则来自商业整体销售。
而在2011年四季度，商业物业的销售更是业绩贡献的主力。因为根据三季度通讯，截止10月底，瑞安房地产的合同销售金额为65亿元，其中，55亿元为住宅销售。
瑞房商业物业销售表现突出，与其一贯注重商业物业培养的“天地模式”分不开。
资料显示，至今，瑞房已经在上海、重庆、大连、佛山、武汉等地都有新天地项目。
早在上海新天地开始，瑞房就培养了“商业先行”的天地模式。
从目前已进入经营状态的几个新天地项目来看，无一是纯住宅而是商住并行，商业与住宅的比例，一般为4:6，甚至是各占一半。
而从来，新天地都是“以商养住”的发展方式。这培养了瑞房住宅项目的高售价且独具的资源优势，然而对于资金链偏紧的瑞房来说，这确实是个不小的考验。
如今把这些商业物业分拆，可见罗康瑞想让商业物业这些“先行”发展的物业打包上市以募集更多的资金，从而培育天地项目的后续发展。
相关分析人士早前曾指出，瑞房分拆旗下零售和办公资产而独立上市对相关业务的带动作用还是值得憧憬，“分拆后各上市公司的主营业务将会更清晰，另外对公司高管的明细分工有一定的促进与激励作用。”
该名人士亦称，瑞安房地产分拆商业地产独立上市，可能也受到当年把瑞安房地产跟瑞安建业分拆上市的影响而作出这样的考虑的，因为当年瑞安房地产跟瑞安建业分拆上市使瑞安建业在2006年多赚了91%。
分拆大法 罗康瑞善演财计
分拆上市几乎是罗康瑞引资壮大瑞安系最常用的伎俩。
瑞安系的首个上市公司实际上就是瑞安建业，主要从事房地产、建筑和水泥生产，业务遍及香港、澳门和中国内地。
随后，瑞安在上海首个旧改项目--上海新天地大获成功，罗康瑞亦成立了“天地”系列全国复制。
2006年10月，藉由天地模式的品牌效应，罗康瑞成立了瑞安房地产，作为在中国内地的房地产旗舰公司，致力于开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。
2004至2005年间，瑞安建业瞄准了国内烂尾楼收购机会，首个项目--青岛中环国际广场很快得到成功，之后瑞安建业不断加快收购步伐，2007年，专注烂尾楼收购的中华汇正式登陆伦敦证券交易所。
在两年之后，瑞安建业又成功将中华汇私有化。当然，在这每次的分拆、上市过程中，罗康瑞亦募集到大量的资金。
以中华汇上市为例，彼时瑞安不仅筹集了约1.51亿英镑的资金，同时还发行了2亿美金的可换股债券。按当时汇率计算，罗康瑞从这轮运作中募集了近39亿港元的资金。
“用小资金撬起大资本”，这是业内对罗康瑞资金运作最直接的评价，或许可以通俗一点说，就是引入策略合作伙伴。
当然，在后续的项目运作当中，罗康瑞也将这一点发挥得尤为淋漓尽致。
就在2011年底，瑞房就宣布向日本开发商三井出售佛山岭南天地地块45.08%的权益，价格为3.91亿元。
根据双方签订的协议，若瑞安房地产在三年零三个月后要回购该部分股权，预计将付出5.31亿元的代价。
不过，此次传出瑞房再提分拆上市，不少分析人士认为，瑞房集资的意图非常明显，然而，能否如愿实施还很难说。
有分析人士指出，尽管近期香港股市有回暖迹象，但国内房地产市场前景依然不明朗，加上瑞安负债率不断上升，分拆上市未必能受到投资者青睐。
（来源：观点地产网 作者：梁嘉欣）
