中粮大悦城盘点
如今，城市综合体遍地开花，shoppingmall扎堆上马，品牌定位几乎毫无二致，高端、一站式购物等词汇已无法让人们区分众多综合体项目的差异，也无法掩盖项目雷同的性质。于是，走差异化路线成了开发商们的必然选择。但是如何在大体量的城市综合体中脱颖而出?
大悦城从打造之初就定位为年轻、时尚、潮流，以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，这让世人眼前一亮。自2007年北京西单大悦城诞生至今，大悦城走过了5个年头，沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城在此后相继亮相。天津南开大悦城2011年底已经开业，大悦城家族亮相市场的项目已达5个，成为中粮集团城市综合体的核心品牌。
一、已开业大悦城项目盘点(截止到2012年3月13日，依据中粮置地官网数据和媒体报道)
北京西单大悦城——2007年12月开业，占地面积为1.6万平方米，总建筑面积20.5万平方米，其中商业面积是9.5万平方米。项目由购物中心、酒店式公寓、甲级写字楼组成，一众快时尚品牌如ZARA、H&M、APPLE、UNIQLO、BAUHAUS、MUJI成了西单大悦城的主力店。
★点评：位于北京著名商圈西单商业区的核心，是北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴的商贾云集之地。在广大消费者中是商业经营的黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力旺盛。 由于客流过多，使得项目物业管理稍显老旧，部分细节也不如万象城精细。
北京朝阳大悦城——2010年5月开业，占地面积为8.5万平方米，总建筑面积40.6万平方米，其中商业面积为23万平方米。项目由购物中心和销售式公寓构成，ZARA、GAP、日本永旺百货及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影城、歌友汇KTV、金钱豹国际美食百汇。
★点评：坐落于北京朝青商圈，紧邻CBD中央商务区，众多高品质商业住宅项目汇聚此地，是工作在CBD区域高端商务人士的首选居住地，属于新兴高端居住重心区。核心商圈常住人口50万人，辐射区常住人口250万人。 由于地铁施工，使得该地区交通非常不便利，人气远不如西单大悦城，连永旺GMS百货也不得不撤离，项目定位遭受质疑。待地铁今年竣工启用，项目人气将会极大提升。
沈阳中街大悦城——2009年5月开业(其中的A馆早已开业多年，项目更名扩建而来)。占地面积7.3万平方米，总建筑面积54万平方米，商业面积34万平方米。由购物中心和公寓组成，主体结构由ABCD四个馆和沃尔玛构成。
★点评：位于沈阳最繁华、历史最悠久的中街商圈，是沈阳市的商贸中心和旅游中心。商圈日客流量40-50万，节假日达百万人以上，年销售额近百亿元。
上海大悦城(一期) ——2010年12月开业。总占地面积9434平方米，1期项目总建筑面积6.87万平方米。
★点评：地处苏河湾新兴商业区，聚集了众多现代化服务业产业，是上海市少有的自然景观资源，地理位置十分优越。其距离人民广场5分钟车程，距离外滩10分钟车程，是上海市重点发展的东片核心段。虽然该商圈并非传统成熟商圈，但借助于8、12号换乘站及靠近人民广场和苏州河的优势，以及大悦城独特的室内环境设计氛围、丰富的餐饮娱乐组合及各类文化活动，开业不久就成功打破业内人士对该项目的疑虑，人气日渐走高。
天津南开大悦城——2011年12月开业，位于和平区、南开区交汇处，建筑面积53万平方米，是包括一站式体验型购物中心， 国际甲级写字楼，酒店式服务公寓，高档住宅等组成了多业态的“城市综合体”。
★点评：地处天津市老城厢核心区域，便捷的交通优势使项目具有极大的辐射力，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围内拥有330万人口。周边云集食品街、鼓楼商业街等著名旅游景点，每年接待600万旅游人群。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。比邻天津大学、南开大学等著名高等学府，人文环境极好，是天津市重要的对外展示窗口之一。
二、在建大悦城项目盘点(依据中粮置地官网和相关媒体报道)
天津六纬路大悦城——开业时间待定。地处天津中央商务区，相邻城市内环。占地面积12.9万平方米，总建筑面积105万平方米，其中商业面积11万平方米。建筑由购物中心、超高层公寓和住宅、超高层写字楼组成。
★点评：所处的南站CBD区域是天津中央商务区内的最后一个组成部分，也是目前天津市区内规模最大、功能最全、规划最为完善、定位最高的核心商务区。南站CBD以中粮六纬路项目、中信城市广场、嘉里中心和渤海银行总部四大项目为主体，依托京津城际线和津滨轻轨线，形成了以购物中心、甲级写字楼、五星级酒店等高端商务在题为龙头，以城市豪宅、高端会所、顶级酒店式公寓等附属功能组合，直接辐射京、津、滨三地高端商务人群的复合型核心商圈。
烟台芝罘大悦城——预计2013年开业。占地面积4.8万平方米，总建筑面积29万平方米。
★点评：烟台市芝罘区，是烟台唯一的市级商圈，具备辐射与服务全城的能力。芝罘湾是主城区核心商圈内唯一的临海地块，被誉为“皇冠上的明珠”。这里汇集了烟台70%的百货及商品市场，是市民游客购物的首选。商圈内商业以振华购物中心、振华商厦、百盛购物中心为代表，是烟台市中高端百货的主要场所。烟台商业经过20余年的逐渐发展，业态尚以传统百货为主，即将进入升级换代时期，大型综合商业和购物中心的开发将成为烟台商业发展的主导。
成都大悦城——将于2013年5月开业。位于成都西南二、三环之间，占地面积6.8万平方米，总建筑面积25万平方米。主体结构为地上5层，地下3层，设有1600个停车位。
★点评：位于成都市五大核心区域之一的武侯区，在成都西南部，是距双流国际机场最近的主城区。项目依托三环路、武侯大道和川藏路构成道路网络以及未来3号、7号地铁线构成轨道交通组织，通达极为便利。武侯区处于四大商圈环抱之中，人气、商气的集聚为项目积淀了庞大的市场空间和雄厚的消费力。周边3公里区域内约有50万人，拥有保利、华宇、中海、绿地等数百万平方米的高品质楼盘，是新兴高端社区，未来辐射人口将达150万人。
三、即将启动的大悦城项目(依据中粮置地官网和相关媒体报道)
北京安定门大悦城——开业时间待定。规划地上11层，地下2层，占地面积1.3万平方米，由购物中心和写字楼组成。
★点评：位于北京安定门著名景区地坛公园东侧，地铁2号线及多条公交线路组成了通达的交通脉络。但正是由于临近地坛古建筑群，安定门大悦城项目规划受到层高和规模限制，如果项目投资回报率达不到要求，中粮集团可能放弃该项目。
上海大悦城(二期) ——二期项目由购物中心、高档住宅、服务式公寓、五星级酒店、高端SOHO共同组成。据大悦城方面透露，上海大悦城二期计划用两年左右的时间完成，商业体量将超过9万平米，除了增加更多的主题性品牌外，还可能引入屋顶花园绿地这样的开放式空间。
深圳宝安大悦城——开业时间待定。深圳宝安大悦城属于旧改项目，现在还在保建阶段，预计开工时间为2012 年 11月，规划占地面积为13.8万平方米，计划涵盖高端写字楼、购物中心及高端住宅，预计2015年面市。
★点评：深圳市宝安区 ，交通便利，配套成熟。项目原为工业区，后经宝安区政府2002年旧城改造，现已发展为宝安区人气较旺的商业区，是深圳市最具发展潜力的商圈。这里紧邻城市主干道，是5号线、10号线双地铁上盖，交通优势明显，人流量大。区域内优质商业项目以中档百货、超市为主，中档购物中心份额仅20%，市场供应不足;现有优质商业项目总供应规模36.4万平方米。
四、中粮大悦城的拓展战略寻索
大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国扩张路线初现端倪。据了解，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为该城市的时尚地标。如选址，须满足区域易达性;招商，须能请到全球最受欢迎的快时尚品牌;业态，新奇、丰富;建筑设计，必须打造亮点，与国际先进理念同步等。这种商业模式必定导致其不会是业内复制速度最快、复制成本最低的开发商。
近日，关于中粮大悦城全国跃进受困、商业地产难上市的新闻不绝于耳。自2007年推出大悦城项目后，中粮意图通过大悦城的复制实现在全国版图上的扩张。2011年11月1日，中粮集团宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。这是继2010年年中以来，宁高宁宣布“中粮计划未来5-10年内在全国建设20个大型商业地产项目”后，再次加码大悦城。
然而，就在大悦城进入北京的第五个年头，北京第二店朝阳大悦城将和主力百货店永旺Jusco(佳世客)解约;第三店安定门大悦城又迟迟未通过审批，不免给宁高宁的大跃进版图蒙上一层阴影。“中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。”宁高宁于彼时如是计划。如今看来，宁高宁距离其设想的商业帝国梦仍有很长的一段路要走。
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