偶也在等，本想等等那位“大大”的看法，做个比较。既然没“大大”出来，偶就先说啦。明确地说，你那写字楼内有七千多人，而且内部人员的待遇不错，便利店又是独做，那肯定是可以做的。几个问题，大致回答如下：
1、这样的环境租金的警戒线在多少？这个有点难说，因为这个最终是与经营直接对应的，当然如果可能，总是越便宜越好。
2、如果一年17万能做么？办公用品租出去，可以做到一年6万、餐7万。我没搞清楚你的意思，是不是说一年的租金是17万，办公用品和餐饮这二块租出去，可以租到13万，如此，你自己经营这一块仅需4万，那就一点问题也没有啦。
3、如果一年租金17万，仅办公用品这一块租出去，租6万，其它全是自主经营，因为既可以经营烟酒等、还可以经营快餐，11万的年租金，应该还是可以的。
计算如下：租金日均约300元，写字楼的经营时间相对较短，其它经营性费用也相对较省，有300—400元一天应该够了，就算400元，加300元的房租为700元，写字楼内经荧便利店的毛利反而会相对较高，因为商品肯定会比较高端，以25%的毛利计，2800元/天的营业额就可以保本。有七千多待遇不错消费能力可以的写字楼办公人员，做出这点营业额是不会有问题的。如果与物业或管理部门协调下，便利经营与餐厅可以连网，能刷饭卡经营就更好啦。这样大型的写字楼不多，这样的机会难求，干吧。
2012-03-20 15:11被设为骨贴，积分加20，金币加41、情况不明----哪市哪区哪个楼？无图无真相无具体情况----不会说。
2、一般的来讲，好机会，好市口，很难遇到；能遇见的么，都是----呵呵，我想你明白的。
3、不建议干。个人意见，从常识考虑的，供您参考。
呵呵，我在等，朋友你似乎也在等哦。这个问题，咱们可以探讨下：首先楼主确实没说清楚“哪市哪区哪个楼”，但我认为相对情况还是明朗的，因为基础是写字楼内有七千多人，且楼内员工工作餐补贴就有20元/人（这当然建立在楼主提供的信息是实在的基础上的），一幢写字楼七千多人的规模，相对优越的餐贴，毫无疑问是必须在大城市，而且这城市的相对生活质量是可以的，楼内有二个中型餐厅，有两个咖啡馆也从侧面给予了证明，其第一；第二是这写字楼目前没有便利店（有这样基础的写字楼为什么以前没有便利店是有个问号），楼主能进入的话是独做，也就是说仅此一家，别无分店，这就避免了一些不必要的竞争，而且所有便利商品品类都可以经营，七千多相对经济条件还可以的员工为基数，便利店的经营肯定不会差；第三是楼主已说明，租金17万/年，办公用品这一块可以租出去，收回6万/年，就不算“餐7万”这一块，我已作普通计算，11万的年租金，按普通便利连锁企业的费用也只要2800元/天的营业额就可以“保本”，按上面的评估，每天2800元的营业额是不会有什么大的问题的；第四是一般便利连锁企业在写字楼内经营便利店的相关情况反馈，员工收入尚可的写字楼，只要有2000名以上长期稳定的办公人员，基本就可以支撑楼内便利店的经营了，当然前提是便利店内经营商品品类不受制约，而且租金也没有楼主所说的那么高，现毕竟有七千多人啊。所以我认为：按楼主提供的信息，在这家写字楼内经营便利店一定是可行的。另外，便利店内一些商品比餐厅更能吸引年轻白领，而且餐厅是“老”的，便利店是“新”的，那就更加了，所以我说最好是能说动管理层，将餐厅用餐卡与便利店连网销售，那可以占到不少先机。
欢迎探讨
回平庸角色前辈：
1、感谢您的指教！拜读了。
2、我绝对相信您的计算，但做店要考虑人的因素。不能的理由如下：
1）、从楼主所有的发贴的信息来看，基本可以判断其是外行；有句老话，不熟不做。
2）、既然是外行，他给的市调数据也就不足为信，简单问一句，楼主怎么知道有七千人呢，估计的，还是一个一个数的或者正确计算的？
3）、就算有七千人：如此消费水准、条件优越的写字楼没有便利店，周围也没有，是很奇怪的。原因一是属于新开的写字楼，尚未有公司入驻或者入驻率少，二是有潜在消费力，但远非便利店毛利水平可以以支撑租金水平，也就是开则亏损，三是周围消费习惯问题，大家没有便利店的消费意向和需求。正常的情况，只要有消费需求，就会有相与的零售业态存在，如果不存在，是很可疑的。四是您知道做便利店位置很重要，没有图，光知道在地下，与餐厅位置如何，什么都不知道，不是挨着餐厅就一定消费，有时候一米之隔，就是两个世界了。
3、因为以上的原因，我判断不能做，我觉得光靠理论上的推倒不行，有时候理论推倒万无一失，但实际不行，这样的情况多了，究竟实际是什么情况，因为他讲不清楚，所以也说不好，就没有说。有一个例子，我们计算有一个小区消费能力绝对够，但实际做店的都赔的哭，为什么，因为那里的人就不需要花钱消费。另外在广州的时候，也有一个写字楼，人数比这还多，但写字楼的员工基本都属于不消费的主儿，前后有几家开便利店的，都赔了，这是原因之一，另外一个原因是广州人崇尚实际和实效，这个也是711在广州难做的原因，也是广州奢侈品不好卖的原因。
以上是我判断悲观的原因，一是条件不清楚，二是楼主外行，三是不确定因素多，因此判断不怎么样。请您指教。
a771100- 该帖于 2012/3/22 1:12:00 被修改过呵呵，a771100朋友，首先感谢探讨，但希望别称“前辈”什么的，你这样称呼，似乎偶就很老啦，[em02尽管我跟你说过我确实老态龙钟啦，事实也是这样，但因为无论怎样，在便利零售业，偶也绝称不上前辈的。
偶认为可以的理由、a771100朋友判断悲观的原因都摆上了“桌面”，楼主，你能将“写字楼”相关的内容或说经营便利的条件复叙的更清楚一点吗？或者能更明确地表叙一下你开、还是不开的观点吗？象你所说的写字楼这样的基础条件，偶的观点是可以，更明白一点的说，如果我或者说“我们”，能碰到这样条件的写字楼，毫无疑问肯定开；也许a771100朋友更实际更稳健些，考虑是不可以，楼主你最终的观点呢，还有其它关注的朋友们的观点呢？
开，可能预示了成功，但也承担了相应的风险；不开，也许就失去了一次极好的机会，或者说也规避了一次风险，真是二难，也许也正因为这个“难”，才值得我们探讨。希望听听楼主和其它朋友的意见
首先我发帖的目的也是想探讨一下这个位置，当然我才入行一年，算新手。但我也是经过比较和分析的。
其次我的观点很明确，做，有机会一定做。因为这样的写字楼确实难得遇上，但不便告诉大家具体位置。
再次这个楼的情况我再细说说：
1.、此楼共20多层，和我目前所在的写字楼对比一样高，但建筑面积（网上查的）要比我的楼大的多，有两倍。午餐时间我去楼里调查过，吃饭的人确实不少。
人数分析：20（层）*4（楼数）*100（每层人数）=8000，我是在此基础上做出判断，有7千人的。
2、此楼入住率是不错的，通过它的楼层介绍可以看到。公司实力不错！
3、消费能力可以根据楼的档次、地段和公司进行判断。好公司、知名公司的员工工资、消费水平应该还可以吧？
4、消费习惯问题，午餐吃完肯定会有买瓶水、买盒烟的可能性吧。夏天热了吃点冷饮，也合情理。再者买起来也方便，从食堂吃完饭，隔壁就是超市，也能看的见。
5、这个楼以前没有便利店，原因不便说，但肯定不存在现在经营不下去的问题。
之所以判断这个楼很好也是通过其他楼的成功案例得出的，是有比较有对比的，且对比的楼不只一个。所以肯定是想做，但要看租金价格了。
希望大家提出宝贵意见和问题，谢谢！
16536400- 该帖于 2012/3/24 8:41:00 被修改过
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