编者按
从小对商业便有特殊的情结，当别的小孩都梦到玩具汽车时，他却梦自己的床置于货架之间，早上起来喜欢的东西唾手可得。这种特殊的偏好，让他保持了喜欢逛街、逛商场的习惯，对商业地产的研究也就有了很好的兴趣基础。而他在经历商业地产的过程，也见证了商业地产的发展。
卧龙五洲地产副总经理赵千河，有20年城市运营、城市规划设计、住宅及商业地产操盘的经验，也亲身经历过房地产的发展。他参与商业地产的个人经历，反映出商业地产的变化和他对成功模式的探索。
旧城改造而来的商业步行街
城市与商业街发展是同步的，商业街是现代商业发展的源泉，诞生了各种商业模式。当然商业街也随着城市发展而升级。
1995年在广西北海时，我们就做过8平方公里的城市核心区改造，改造其中的最主要目的是改善商业购物环境及刺激商业零售业的发展。当时北海的商业只有两个百货大楼启动及华联，其它就是专业市场。最后规划两条商业街，一条是围绕着百货大楼，中心广场和公园之间常青路建立一个六百米长的步行街，另一条是有百年历史的中山路商业街。
最后，北海改造的这个项目整体上是失败的，就是步行街成功了。商铺及住宅卖不了多少钱，拆迁成本太高，“旧改”没有经济的支撑也就进行不下去。
但是2005年，我在西安也做了个“步行街”项目及其周边的旧城改造那是成功的。位置在西安交大对面沙坡村。里面住了很多租房的大学生、生意人和老居民。拆迁后要给农民补偿商铺及住房，跟现在清远“城市花园”的方式是一样。为增加商业价值我们在规划上提出，通过一个很大的主题购物中心带动多条商业步行街的旧城改造模式，商业业态有5书城为主力店的小型购物中心，附近建设酒店、办公楼和商业休闲文化街、酒吧街等。
为了争取政府更多的旧该政策及扩大影响力，我们设想在部分区域打造成高科技培育交流文化中心。
记得那是我人生第一次给农民汇报方案，村长带头来听，我讲了三个小时都没人离开。主要从业态布局，拆了之后商铺要怎么补，说服他们不但生活改善而且一铺养三代，讲的他们美滋滋的，结果就不用说了。
国外现代化步行街发展很早。步行街要与商业、休闲、娱乐并结合城市功能形成一个有文化的步行街才有生命力。现在上海新天地也是结合旧城改造，把旧城文化与商业价值融合起来，从而成为一种商业地产模式去开发。这几年旧改成为热点，也得益于城市、房地产及商业的发展。
最近深圳西冲一个村也是做大量改造。其实城中村改造都碰到一个利益的博弈，成功与否与地段的商业价值紧密相关。价值高容易成功，补偿能解决。
我在江西赣州新区做了一个8万的步行街，项目位于新区政府旁，长750米。我们提出街道MALL的概念，所以销售很不错。但经营起来却举步维艰。本来我们想做主题市场的，毕竟是新区，但开发商要销售也必须按照预期的商业形态来做。新区单纯做步行街是不容易成功的。
购物中心美丽的陷阱
中国最早的商业形态是百货公司，市场、供销社等形式。90年代的百货大楼仍是国营，由于物资匮乏商业形态发展也慢。
改革开放后，随着多元化消费的出现，业态也丰富起来，shoppingmall逐渐形成。因为我喜欢逛街，有时候上班没事也会逛一下，后来发现百货公司慢慢丰富起来，餐饮、娱乐、影院等多元化，百货公司从最早以前是自己做经营，到现在都是自己做业主了。
中国商业地产刚起来之初，有一段时间很多人喜欢搞商业，2004、2005年北京好几个商业项目卖出去的都失败了，但是政府很警觉，出台好多政策，比如不能反租销售、4万平米商业听证制度等等。到2005年后全国住宅房价高涨，很多人不愿意搞商业地产，都往住宅市场涌进。
2004年及2005年是我shoppingmall实践之年，在西安及沈阳的商业黄金地段做了超过20万平方米的购物中心策划及设计，这两个项目都有个共同特点双地铁商业。
（来源：南方日报 记者：黄剑琴）
