“预计到2026年，龙湖商业利润将占集团总利润的30%，这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是来源于商业地产”。4月23日，龙湖集团商业地产部总经理魏健告诉记者，龙湖正在大步加码商业地产布局，除了在土地储备中保证每年12%作为商业项目外，还会伺机进入华南，包括福建、珠三角地区等地，从而完成其在全国版图的布局。
多业态全国化布局
“其实我们是中国商业地产的先行者，我们做商业地产的时间，比现在大家耳熟能详的商业地产开发商进入的时间还要早”，魏健强调，龙湖进军商业地产并非调控背景下的被动转型，而是主动地抢占市场先机。
2000年，龙湖即成立商业公司，2003年重庆北城天街问世，2005-2010年又陆续开业西城天街、星悦荟、MOCO家悦会等多个商业项目。在业态分布上，龙湖实现了经济型首次置业、中端高改、高端产品及商业地产等多业态布局，在城市分布上，龙湖先后进入北京、上海、杭州、成都、西安、无锡、常州等多个省市，完成了商业的土地储备，初现多业态、全国化布局。
魏健向记者透露，除目前已经营的9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014年底或2015年初北京长楹天街开业。集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%，预计到2015年底三大业态将开业近20个项目，营业面积在350万平方米左右。
商圈繁荣的推动者
在这一前提之下，更快、更大一直都不是龙湖做商业的目标。“我们的出发点是投资风险可控，与商户共同持续赚钱，促进城市商圈的成熟繁荣。”魏健认为，龙湖的扩张一定是稳健、务实、目标明确的。
龙湖在9年的商业运营中，除了成功积累商业运营的经验、商业运营团队和数千家高跟随度的商户资源外，差异化的竞争模式，不仅打造商业地产，更选址于新兴的城市中心、地铁上盖的交通节点、未来政府政策规划的核心地段，以龙湖的商运能力、住宅开发能力和造景能力，整合区域交通资源、城市配套资源，塑造新兴城市商圈。
最为成功的重庆北城天街，不仅与上海港汇广场、深圳万象城同被列为中国最有代表性的商业地产开发案例，更成为重庆首个被列入行政区划名称的商业项目。“龙湖是推动整个商业圈向前发展的”，据魏健介绍，2005年北城天街被重庆市民评为重庆八大新地标，2008年北城天街推动整个商业圈突破百亿大关，“从一定程度上说，龙湖具备打造并推动一个新商圈的能力和经验。”
3指标决定商业地产成败
据日前龙湖披露的2011年年报显示，龙湖地产2011年签约收入达到382.7亿元，再创历史新高，净负债率仅为43%。龙湖地产去年投资物业租金收入总额4.02亿元，较2010年增长40%，商业租金收入的毛利率高达80.1%，接近甚至高于恒隆集团等香港顶尖商业地产开发商的盈利水平。同时，相关数据显示，龙湖已然成为目前国内招租率最高的商业地产运营商。
当前，不少房企迫于调控压力纷纷放弃住宅转投商业，“商业地产泡沫”之说一时间也成为业界探讨的热门话题之一。“我们早在2000年投资重庆北城天街的时候，就有人说当地商业地产已经被过度投资，这个项目并不被看好，大家总认为会有泡沫，”魏健表示，“不过，很多东西并不是一成不变的，人在变，消费习惯也在变，对生活品质的要求也一直在变。”
在魏健看来，做好商业地产至少应该具备3个指标：首先公司战略是不是坚定，其实目前仅有少数开发商是坚决提出来要做商业地产，而且将其作为公司非常重要的发展引擎。其次是现金能力和融资成本，对于商业地产来说，不稳健的现金流是很危险的，很可能不能自拔。再次是团队，这个团队要有共同的价值观和文化，对商业理念要高度认同。
魏健称：“做商业地产就像过马路，可能现在车更多一些，车速更快一点，但是只要不是高速公路，我们成年人过去是没有危险的，但如果是小朋友，可能就会有一点危险。”
战略布局东进南拓
在城市化发展过程中，一城多中心逐渐成为现代化城市的发展主流。在商务办公方面，除了北京传统的老几样商圈，如CBD、中关村、亚运村、金融街之外，更多的是伴随城市化道路崛起的一些新兴商圈，而随着行业产业细分的推进，这些新兴商圈越来越多的出现和被接受。
其中，受益于CBD东扩、通州新城、东坝航空商务区、传媒产业带等东部区域规划，以及2900亿元投资、产业升级等南城发展计划，通州和大兴的价值洼地逐渐凸显。
龙湖·长楹天街是龙湖地产在北京商业地产的开山之作，也是京东最大的城市综合体。项目位于朝青常营板块，其商业部分于2011年8月首次开盘销售额即破5亿元，截至目前，商业销售额已突破10亿，整个项目销售金额超20亿元。而位于大兴生物医药基地板块的龙湖·时代天街，自去年11月开盘至今年4月初，以383套的成交量突破10亿元大关，四度蝉联区域销售金额、销售套数及销售面积三项销冠。
龙湖北京公司总经理宋海林将北京两大天街项目形象地总结为东进南拓：向东布局，抢占泛CBD新中心区域制高点，打造朝阳东区最大规模城市综合体长楹天街；进军南城，规划南中轴线上首个集合地铁、Mall、住宅的新综合体龙湖·时代天街。
产商居一体化
作为旗舰型综合体项目，长楹天街和时代天街均与地铁站无缝相连，并实现同步规划、设计、建设。产品形态上，二者也有诸多相同之处，如集合品牌旗舰商业、高端城市公寓、商务公寓于一体，未来将引入IMAX影院、大型购物超市、餐饮娱乐等高端商业。
“这两个天街选址实际上具备我们打造商业天街时体现的四个特点”，宋海林解释这四个特点分别是：紧邻地铁，必须是地铁上盖；距机场或者其他轨道交通非常便捷；有相应产业聚集和人口规模聚集；要受到城市核心区溢出和扩展效应的影响。
“这也是我们心目中对于产商居一体化的一个概念”，宋海林表示，所谓一体化，既包括住宅、商业、写字楼等多功能一体化，也是从安居到乐业的一个必然选择。
（来源：京华时报 记者：鲁欢）
