迈入地产界第4个年头，红星地产从默默无闻到中国商业地产前三强，在许多城市的地平线涌现出新的地标，让当地市民的消费模式也产生了崭新的变化。是什么样发展模式成就了商业地产开发的奇迹?
从2010年开发天津红星国际广场开始，红星地产以一个体量91万平方米的城市综合体震惊业界，之后，红星地产的开发范围辐射到长三角、珠三角、中部、东北、京津塘和西南等地区，类型涉及精品住宅、高层商务楼、商业地产等大型城市综合体项目。
作为红星美凯龙家居股份集团的兄弟公司，红星地产将如何将中国的百货商业推向高潮、推向一次革命性的创新?
这些问号的背后，是名列中国商业地产前三强的红星地产，正在用自己的努力和精心布局，改变着中国商业地产的宏观格局，也引领着中国消费模式在悄然提升。
在消费模式巨变前夜布局Mall时代
多年来，中国商业地产的模式万变不离其宗。“圈地+开发+出租”的“城市购物广场”模式，在给许多城市提供了便利的同时，也逐渐进入盈利模式单一、回报率降低的怪圈。以“做受人尊敬的城市综合体开发运营商”为企业目标的红星地产，始终紧贴消费市场的心跳，一直潜心研究全国消费能力和消费模式的变化，逐渐开始提供一种全新的“双mal”产品。这种全新的“双mal”，在模式上集居住、购物、娱乐、休闲、餐饮、文化于一体，为不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与娱乐空间。
这一切是如何快速又稳健地发生的?红星地产总裁谌俊宇做出了回答。
在红星地产的全国布局中，谌俊宇一直喜欢做一个深思熟虑的棋手。自加盟红星以来，他反复在思考消费者需要什么。这个“地产棋手”，始终在看一望二想三，每下一步棋，图谋的是背后隐藏的三步——过去的消费理念，现在的消费风潮、未来的消费概念，都在红星地产的这一步大棋局之中蕴藏和发酵。
红星地产发现，中国消费的大趋势，是决定着中国商业地产走向的主要元素和推动力量。而目前的中国消费，就处在一个大转型的前夜。红星跃跃欲试，期待抓住这一也许是数十年来最重要的商业气候大变迁的先机。谌俊宇表示，从1949年到2002年，中国用了50多年的时间实现了人均GDP一千美金。但是自2002年后到今天，每隔两三年的时间，中国的人均GDP就增加一千美金，现在达到将近五千美金的人均GDP。GDP增长这么快，并不是简单的数字变化，而是把其中30%变成了实打实的工资收入，这又直接构成了消费者的购买力。由于人均可支配收入成倍的增加，百姓解决了吃的问题以后，有更多的时间进行休闲、教育、文化、锻炼方面的投资，这个趋势是大势所趋。“越来越多的年轻人，他的消费习惯变成能够把钱用掉就用掉，存钱的意识就不强。消费习惯的改变和支配能力的提高，就会产生除了吃以外的休闲、娱乐、餐饮、购物，把这些东西圈在一起来消费，他又省时、又方便、又体面、又卫生，还安全，这是什么?这就是Mal，Mal时代就会产生。”
红星地产就是开始适应这种大消费趋势的理念，毅然决然地加快全国布局，开始启动百MALL战略，其手笔之大、速度之快、覆盖范围之广，都是罕见的。
双Mall理念：客流互补车位共享
正是在Mal理念的支配下，红星地产已经在包括上海、天津、福州、常州等在内的十六个大中城市，布局了数十家城市综合体。每个综合体中，有五星级酒店，有高档写字楼、SO-HO、晶品住宅、商业街以及独特的“双MALL”;占据了中国重要的商业前沿。
(在布局过程中，一度也有人怀疑，在互联网的时代，网络销售的低成本、物流的快速便捷以及针对顾客的个性化服务都让B2C模式大行其道，尤其京东商城、当当网的崛起，对苏宁、国美的家电卖场模式的冲击就很大。在这种格局下，还有必要建设已经风行了数十年的百货shop-pingmal吗?会不会它已经成为一种落伍的商业模式?
红星地产坚信Mal模式的体验感和互动性，是互联网无法代替的。在shoppingmal中，首先，购物的过程就是一种欣赏，就是一种享受美的过程，可以看很多东西，能够身临其境，互联网是一个虚幻的，虚拟的世界，它没这种体验感。其次，互联网上一些低价的东西可能容易网购，但是高档Mal里面的名目繁多的消费品，还有各种家具建材，难以在互联网上大量的成交。第三，互联网要发达还有“诚信”两个字，但是当下中国商业诚信的路显然还有很长一段时间要走。
不过，mal的优势不可替代，但不代表可以高枕无忧。谌俊宇显然希望红星能够拿出来不一样的mal，印有“红星标志“的mal，独此一家别无分店的“双mal”。红星地产的思路很活跃。双Mal模式的打造，就是现在红星最为看重的商业模式之一。红星地产正在与兄弟公司的家居股份公司联合，在一个城市综合体中打造两个Mal——一个做家居mal，一个做百货mal。
双MALL模式，带来巨大的人流量，能给红星国际广场是SOHO、商业街、办公、酒店带来巨大的升值潜力;双MALL时代，从一站式服务到休闲度假式服务的转变;
红星地产的双Mal模式是家居Mal和百货Mal的双重组合，结合晶品高端住宅、红星SOHO等综合体子品牌产品，打造涵盖购物、生活、办公为一体的多元城市功能复合体
双MALL模式的强大驱动力，让红星国际广场以较快的速度在十六个大中城市落地开花。红星地产已斥巨资打造70万平米福州红星国际广场，该项目由大型百货MALL、家具MALL、5A级写字楼、铂金公寓及特色风情街组成，拥有福州第一家室内真冰场、高穹顶影院、高尔夫练习场等时尚空间，凭借强大的品牌效应，超大型地标性规模，推动城市资源高度聚合，为福州城市南进战略提供持续动力，引领台海商业未来!天津红星国际广场凭借91万方“双MALL”城市引擎，开创了天津海河东时代，雄踞中国北方商业制高点;昆明红星国际广场以110万方超级财富综合体，占据中国西南桥头堡;常州红星国际广场，坐拥泛西太湖板块东端，以高端定位、共赢理念，打造“人文生态、创意休闲、精致生活”的生态城市综合体，探索长三角商业新标杆。北京、上海、天津、重庆、成都、昆明、常州、福州、无锡、大连、沈阳、长春、烟台、廊坊、郑州、兰州……16座城市的一个个红星国际广场，将开启红星地产新的商业地产辉煌明天。
红星地产双Mal模式是一次城市综合体领域的创新，为城市综合体的规模化发展找到一条新的道路，这个模式看似简单，却给比传统的商业广场带来了更多的人流和投资，使得红星国际广场蕴含着巨大的潜力。
这种双Mal战略的优势体现在哪儿呢?
红星地产发现，首先，由于两个mal提供了不同的产品，会形成客流互补，而杜绝了客流的相互争抢。其次，双mal战略迎合了中国汽车时代的到来，从而迎来出乎想象的客流大潮。没有便捷的停车设施，一个mal再大也难以突破客流瓶颈。而双mal合体的一大优势就是错峰停车。谌俊宇介绍，每天下午四点钟以后，家居Mal的车库全部腾空，数以千计的停车位全部提供给百货Mal。巨大的车位优势带来的是巨大的客流涌入，因此红星地产踌躇满志，“红星的双Mal里面的停车位一定是所有Mal里面最有优势的。”
满足Mall空间里三类人群的需求
做好客流、停车这些硬件设施，红星的“不一样的mal”就开始在软件上动足脑筋。红星地产总裁谌俊宇掰着手指头一一揣摩：今后的人们，他会有几个需求，第一是健康、安全的需求，第二是投资的需求，第三是美好生活环境的需求，第四是方便购物，休闲的需求。红星在做城市综合体的时候，应该怎么样满足不同的消费者?
红星地产发现：讲客流归类后逐一统计不同客流的不同需求，是做Mal生意所必须具备的。他们总结：在一个城市综合体里面有三种人群：第一是进百货ShoppingMal或者酒店来一次性购物或者住宿的，他们需要最好的消费体验。第二是住在综合体中高级公寓里的人，他们需要美好的生活环境和私密的体验。第三是跟着红星地产来投资的投资者。针对这三类人群，红星地产为自己的Mal产品坚持了几大设计原则：
对于在综合体中的住宅居民，红星坚持把住宅分区作为一个独立的区，住宅和商业紧邻而不干扰。“有干扰的地方，哪怕是噪声干扰，我们都会修很高的玻璃墙去进行遮挡。”红星现在所有的楼盘，都要把这两类相互之间的干扰减少到最低。同时，要让这里的住宅居民除了能够实现工作、生活质量最优以外，也能方便购物，方便休闲。
对于第二类人群，也就是Mal中的投资者，谌俊宇有自己的“鲸鱼理论”。鲸鱼是最大的，但是它离不开一群清洁鱼跟着它跑。红星的双Mal相当于一个鲸鱼，旁边要配有地方特色的步行街。但是，鲸鱼旁边的清洁鱼不会太多，太多了会把鲸鱼给吃掉。红星的营销原则，所有步行街的总量不超过Mal里面的15%，这就保证了双方在业态定位、建筑风格方面互补，在客流和利润方面又不至于冲突。
对于Mal里面的消费者，红星坚持品位、安全、时尚、家庭等几个主要理念。谌俊宇说，“我们提供的服务，所销售的商品等等，都会满足这些要求。我们即将推出几个中国自己独有的东西。比如这个Mal上面会有很大的屋顶，两三万平方米，做什么东西?原则上都会做高尔夫的练习场、康体健身中心，给Mal里面时尚、健康的人士提供锻炼身体的机会，让你在Mal里面和时尚接轨，和健康接轨。
三大Mall品牌贴合不同层次需求
红星的Mal时代布局虽然有创意，虽然雄心勃勃，但是会不会被模仿呢?
谌俊宇倒是对此很坦然。他说，这个世界上是没有核心竞争力的，没有一样东西不能被模仿。但是红星确实有数大优势或者比较先进的理念。以此为红星双mal的保驾护航。其中的主要理念：便是以体验式购物为愿景、满足不同消费者需求的多品牌战略。
红星一直希望把中国的百货商业推向一个革命性的创新，突破Shop-pingMal传统的模式，强调体验式的购物、休闲、观光。这是红星的愿景。“购物中心，现在我们的目标是一家人待一天时间。以后的突破，就不是待一天了，你可以在里面度假，现在正在设计一种mal，可以在里面的体验大自然，置身其内没有室内的感觉，而仿佛置身自然之中，这是一个生态宾馆。”
但是，不同购买力、不同背景的人群是有着不同的体验需求的。以往向所有消费者提供同一个产品的“万变不离其宗”模式，已经被证明是懒惰和过时的。现在谌俊宇带领着红星已经开始着手做突破，在百货mal中推行三个品牌，“爱琴海购物公园”，“晶海购物公园”，“星银岛购物公园”。做三个品牌，建设三个不同的定位，瞄准三种不同的消费者。谌俊宇解释，“爱琴海”是以时尚、家庭、浪漫等几个主题词来打造的，规模都在四五万平方米到二十万平方米这种比较大的购物中心。“晶海”则主打高档品牌，建设十万平方米左右的高档中心，以奢侈品牌、高档服务、高档品牌为主。“星银岛”打造的是梦幻、探索、神秘，提供很多种新锐和时尚的服务。
除了品牌的差异化，红星mal在不同的城市，都是不一样的，不做到千篇一律。这一理念也是从服务不同地域人群的着眼点出发的。谌俊宇解释，兄弟公司红星美凯龙家居股份的Mal搞标准化，因为它是针对同一目标客户群的，识别性要高。而百货ShoppingMal是针对不特定人群的，一定要彰显自己的特色。比如在北方的Mal，由于天气寒冷，它的整体性就强，外立面会做得五彩缤纷。而在南方像昆明这些城市，颜色就避免刺眼。此外，每个地方Mal都要求有特色，把步行街和当地的文化加进去，这样能够在享受现代文明的同时，回忆起历史的影子。
做“要利润，更要受尊敬”的
综合体开发商
红星地产的双Mal产品，契合了当前中国消费升级的理念，契合了消费者要求不同层次产品的心愿，自然在每一个城市都迎来火爆的利润。然而，奇怪的是，红星地产并不把它当做唯一的成就感的来源。
几乎所有企业都会为自己定制愿景，如同一个人为自己的人生定制理想一般。一般看来，企业的第一要求是追求利润，而且是最大化的利润。但是，谌俊宇为红星地产定制的愿景，关键词却不是“利润”，而是”尊敬”。
红星地产希望自己的企业如同这个行业的长者，不是港片中的黑社会老大，而是中国古代文化中有蔼蔼之风、以德服人、能领袖群伦的长者。
红星地产对这一定位很执著，谌俊宇说，“在商业地产里面我们想定的位置，不一定要规模最大，但是我们的愿景就是'做受人尊敬的城市综合体开发运营商'，这就是我们的愿景，也是我们的定位”。
一言以蔽之，要做到收人尊敬，就要在每个mal中满足所有人的需求。住宅的消费者要住在里面舒服、安心，要有品位，投资者要能赚到钱，来消费的人要感觉到舒服，感觉到自己的消费有价值。“把这些东西做好了，就会受人尊敬，我们的目标就是想做受人尊敬的城市综合体开发运营商”。
要做到既有名又有利，就要在大方向上抉择正确。现在在中国的Mal的建设热潮，虽然还谈不上群雄并起，但是有很多企业跃跃欲试。然而，要做Mal能够成功，不能遍地开花。当地人均GDP一定要有一定的水平，如果人均GDP很低，吃饭都吃不饱，老百姓饿了就跑到路边吃，为什么要跑到Mal里面去?因此，适合做Mall的城市才能去做，不适合做Mal的城市，即使去做了，暂时不能生存，达不到标准去勉强维持，只能自毁声誉。“红星美凯龙家居股份公司能够有一百个十万方以上成规模的Mal，可能是全国乃至世界唯一的一家企业，它能够成功，就在于有自己的一套定位的方式。作为兄弟公司的我们现在的布局，都是定好位的，不会乱打，不会跑到很偏远的城市，跑到敦煌去建一个20万的Mal，两万人，你建一个20万的Mal，它人均住房才20几平方，那怎么做到有档次，怎么做到收人尊敬呢?”
红星地产这些即将实现的愿景和已经实现的现实，一直闪耀着商业理想的光辉。共赢的品牌经营理念和精细的管理模式，让红星地产一路所向披靡，为更多的城市带来优质的生活方式，得到了广大投资者和业主的高度美誉度，一步步向受人尊敬的企业坚实迈进。
（来源：经济观察报）
