沉寂了19天之后，越秀地产与越秀房托终于在5月28日联合发布关于越秀地产拟将IFC（广州国际金融中心）广州西塔注入越秀房托基金的相关公告。
而在早前5月9日，越秀地产与越秀房托的双双停牌，就已经引发了市场对于越秀地产欲将IFC注入越秀房托的猜测。
今日的联合公告不仅印证了彼时的猜测，更证明，越秀地产将IFC注入越秀房托的举动，已开始进入实操性阶段。
IFC注入
根据公告，越秀地产计划将IFC注入越秀房托，作价为人民币134.4亿元，当中包括了88.5亿元的交易总代价、45亿元的开发贷款及少数股东权益价值约9千万。
据了解，因为对于类似越秀房托此类REITs而言，至少90%的净收入必须以红利方式分配给基金持有者，越秀房托现金预留和预存的资金很少。所以，对于此次交易而言，总额88.5亿元的交易总代价仍需越秀房托以多种方式进行交易与融资安排。
公告显示，在此次88.5亿元的交易总代价中，包括不少于12亿元来自新增境外银行借贷，而交易后越秀房托的负债比率将提升至约30.5%。
同时，有不超过54.5亿元的基金单位配售，其中约36%配售予越秀地产（交易后越秀地插对越秀房托的持股比例与交易前相约），约64%配售予独立第三方的机构及专业投资者。
另外，还有不少于24亿元的递延基金单位发行予越秀地产，该部分基金将于2016年12月31日起发行，此后每年转换量不会超过2%，预计将2023年12月31日前完成所有递延基金单位的转换。
据悉，经过该笔交易越秀房托资产总值将由2011年底的73.75亿大幅增加两倍至230.95亿。
根据公告披露，IFC最新的评估值约为153.7亿元，相较于此次的134.4亿元，越秀地产作出了13%的折让。不过，越秀地产认为，交易对公司有好处。
随着IFC注入越秀房托，越秀地产也将减少约45亿元银行贷款，并带来现金款项净额约40亿元，加强越秀地产的流动资金状况，可以用作偿还高息贷款及不排除加大开发力度。而在抵消负债等后还可获得5-7亿元的收益。
越秀集团及越秀地产董事长陆志峰表示，交易是集团的战略举措，而并非现金流问题。越秀地产和越秀房托的管理层也表示，本次交易符合越秀地产及其股东、越秀房托及其基金单位持有人的整体最佳利益。
事实上，对于此次交易越秀地产与越秀房托双方早有意愿。在今年3月份越秀地产的业绩会上，其董事长陆志峰就表示，将积极推动“越秀地产与越秀房托”之间的常态化互动，实现每年维持双位数的收益率常态化。
6.1亿补偿
不过，相对于越秀地产与越秀房托所言的“双赢”而外，外界对该笔交易最大的关注或许在小股东的权益上。
此前，在5月10日越秀房托股东大会上，就有部分股东对越秀房托获注入IFC项目发出了反对的声音。有报道指出，该项巨额交易项目有可能会使越秀房托的股东权益摊薄，尤其是中小股东。
对此，相关市场人士曾向观点地产新媒体表示，越秀房托的派息比率达到8%，而目前IFC的租金收益率却很低，无法达到8%的水平。因此，若IFC成功注入越秀房托，肯定会拖低股东的平均收益率，使得股东权益在短期内受损。
而越秀地产执行董事唐寿春28日出席公开场合时就表示，相信小股东们会通过有关交易，因对越秀地产及越秀房产基金均有好处，越秀房产基金的股东将会获特别分派每个基金单位获派0.0635元。
因此，在今日发布公告里就存在着这样一条并不“显眼”的补贴款项。
公告指出，因酒店及服务公寓将于2012年7月初步启动运营，需要时间进行培育，为确保期间越秀房托获得稳定的经常性租金收入，越秀地产同意由交易完成日期起至2016年底止以现金方式向越秀房托提供收入支持，预计全部补贴款项总额将不超过6.1亿元。
而越秀地产副行政总裁林德良就在记者会上称，由于广州IFC仍处于成长期，现在项目的租金回报率为6%，预料5至6年后，待项目成熟后回报率将达9%，与现时越秀房托所管理物业回报率相若。
由此可见，越秀地产提出的6.1亿的补贴款项与IFC要5-6年后方可达到9%的回报率，或多或少都暗示着该笔交易亦并非完全如描述的“双赢”那样美好。
相关投行部人士分析称，越秀地产的补贴的条款是为了维持越秀房托的收益率。“以IFC目前的收益率水平，的确达不到越秀房托的收益率水平，如果不补贴的话，那么越秀房托的股东肯定不同意。”
（来源：观点地产网 作者：见习编辑 张媛娜）
