自从独自领航观澜湖以来，朱鼎建一直在按照自己的思路去拓展观澜湖的产业链。
继宣布将在深圳打造观澜湖首个商业地产项目后，朱鼎建于日前又表示，将与华谊兄弟、以及著名导演冯小刚共同打造电影旅游商业项目--海口观澜湖·华谊·冯小刚电影公社。
该公社坐落于占地达2万亩的海口观澜湖国际高尔夫度假区内，规划控制面积1400亩，建筑面积950亩，折算超过63万平方米。
朱鼎健透露，该项目核心区将于2012年10月开工建设，预计投资超过10亿元人民币，力争在2014年春节核心区实现运营。届时，项目营运将以商铺经营为主要收入来源，游客进场门票免费。
联手华谊冯小刚
谈及此次观澜湖和华谊的联手，朱鼎健称，此项目属冯小刚牵头，从有想法到签约仅41天，“电影公社”名称创意也来自冯小刚，颇具理想主义色彩。
而在合资公司的构架上，观澜湖将是控股方，持股比例为60%，华谊兄弟持股35%，冯小刚持股5%。
同时，在该项目的实施过程中，观澜湖主要负责协助项目公司办理相关报批手续、负责项目公司设立手续的办理，还将负责配套住宅项目的营销策划。
但是，当观澜湖、华谊兄弟、冯氏电影、旅游地产这些关键词联系在一起时，究竟能否碰撞出利润，中国商业地产联盟秘书长王勇平认为，观澜湖勇敢的尝试值得肯定，但还需要精心的运作。
“商业的消费终究还是要靠产品，利用他们的影响力确有一定的广告效应，但是最终能不能形成商业消费，还是要在商业本身规划定位，包括品牌招商上下功夫。”
华泰联合证券相关分析师也指出，目前国内的文化创意产业发展没有成功的经验可循，一切都将摸着石头过河。
对于这些疑问，观澜湖表示，电影公社会引入500多个商家，借助海南岛无可比拟的气候优势，形成中国影人和电影旅游消费的一个聚集地。
但就目前海南岛的整体消费环境而言，似乎并没有观澜湖想象的那样乐观。
海口当地业内人士蔡至喆就表示，相比国内一线大城市，海口的整个商业业态还不成熟，其房地产和旅游均属于一种外向型产业，消费人群主要是以岛外为主，有比较强的季节性，且目前还受政策调控影响，应该说短期来看还不是很明朗。
蔡至喆续称，观澜湖联手华谊更为重要的是，可以通过引入一些电影文化元素，增加观澜湖产品的文化内涵，提高住宅产品的附加值，加快其销售，而这或许才是观澜湖的真正意图所在。
而光大证券在一份研究报告中也指出，对观澜湖来说，该项目还存在一些不确定性和政策风险，同时也将面临华谊的电影和电视剧票房不达预期的风险。
嫁接高球模式
其实，自从朱鼎建于去年8月接任观澜湖集团主席兼行政总裁后，其一直希望突破观澜湖传统的“高尔夫+住宅”的模式。
因为近年来国土政策已严格控制涉及高尔夫的土地出让，同时政府对高尔夫球场的管制也相当严格，传统模式已遇到极大挑战。
另外，目前国内一般高尔夫球场的运营，主要还是靠会籍销售收入来维持，项目经营者一般很难从中谋利，目前多数高尔夫球场处于经营亏损状态。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁就表示，在传统产业链的推进上，观澜湖目前已遇到瓶颈，首先拿地已非常困难，高尔夫球场的配套住宅销售也受调控影响，甚至球场还面临营业障碍。
正是在这样的政策与现实环境下，朱鼎建上任后就提出将进行二次创业，在观澜湖原有的高尔夫球会、休闲旅游、房地产开发的基础上，新增商业地产开发运营、养生旅游、以及品牌输出等三大产业。
具体到商业地产上，朱鼎建已开始着手布局。除了已启动的深圳观澜湖新城外，他还表示，观澜湖会将商业地产进一步延展至海口高尔夫项目，重点就是海口观澜湖综合体项目。
此次成立的电影公社就是海口观澜湖综合体项目的一部分。
或许对冯小刚而言，电影公社只是一个乌托邦梦想，但对于观澜湖来说，更看重的是项目将建设以冯小刚电影场景为主体的商业街区，以及预留的电影场景商业发展区域和配套商业项目。
此外，除了是次联手华谊在海口打造电影商业街区，观澜湖也曾于2011年10月与兰桂坊集团宣布，将共同投资24亿元在海口合作发展“观澜湖·兰桂坊·海口”旅游项目。
但是，由于在朱树豪时代，观澜湖仅致力于打造高尔夫商业帝国，极少考虑纯粹的旅游商业地产，朱鼎健近期的一系列动作，让外界惊喜其大胆创新之余，也不免有一丝疑惑。
对此，宋丁称，此次观澜湖选择嫁接华谊的品牌，虽然能结合国家大力发展文化产业的政策背景，得到政府的支持，但观澜湖集中如此多的商业项目于海口一城，需要考虑海口的市场容量与消费能力，也需要有投资总体的预期和精准的市场分析策划，避免投资沉淀。
另一分析人士也指出，在面对高尔夫球场盈利降低，配套高端住宅销售受政策打压的情况下，观澜湖连续大手笔的投资，对其资金链也将是一个极大的考验。
该人士续指，朱鼎建作为70后生人，年轻、富有想象力，敢于创新，这些都是值得肯定的，但在延伸观澜湖传统产业链的过程中需要更审慎的考量，因为在盘子变大的背后，也隐藏着产业链各个环节的无限未知和系统性风险。
（来源：观点地产网 作者：见习编辑 彭飞）
