商铺、公寓特价盘选择多
今年“五一”，广州商用物业市场供应充足，商铺和公寓都有不少新货上市。而随着住宅市场价格的持续走低，广州商用物业价格也开始有所松动，不少发展商一方面加大旗下商铺、公寓等商用物业的推货力度，另一方面又加大促销优惠幅度，“五一”期间一口价单位、特惠单位频出，有望进一步推动商用物业市场的销售热潮。
成熟社区商铺供应多
“五一”期间，广州商用物业市场投资可谓丰俭由人。商用公寓市场既有天銮这种面积大至四五百平方米的高端公寓产品，也不乏面积仅四五十平方米的小户型。对预算不太多的公寓投资客来说，不妨关注御江苑、马赛国际商务中心和万艺国际精品广场公寓等主打小面积产品的项目，这些项目都有小至四五十平方米的户型，总价150万元以内有得挑，难得的是项目都位于老城区、珠江新城或成熟的批发商圈内，未来租务行情看好，投资风险相对低。
对商铺投资客来说，“五一”期间投资门槛更低，像越和商城、西铁城等项目，都有一些小至几平方米的“蚊型铺”推出，总价20万元上下就能买到一间铺。不过这类“蚊型铺”都是商场内铺，以后能不能做旺，价值高不高，完全有赖于商场的经营管理，市民投资前可要多了解商场管理方的经营能力。另外，今年以来，不少发展商为快速回笼资金，将旗下“压箱底”多年的商铺都推出市场销售，令“五一”期间社区商铺供应量大增。从市区到郊区，都有不少社区商铺全新上市。这些社区商铺基本都是现楼，有一些还是已出租经营多年的物业，即买即收租，而且周边配套成熟，投资更有保障。
“一口价”单位大行其道
从价格来看，经历了去年的狂涨行情，今年广州商铺和公寓价格开始趋稳。虽然从报价看，今年“五一”广州商用物业的价位似乎与去年市场最火热的国庆黄金周差不多，但因为各种明的暗的优惠增多，其价格实质上已有所下调。继上月瑞安创逸公寓毛坯价1.9万元/平方米开盘后，最近一些新上市的公寓项目，开盘价都比预期要低得多。如保利天悦星汇上月开盘18888元/平方米起价，“五一”期间新货位置、楼层更好，但起价也仅18988元/平方米。
“五一”期间，部分商用物业的优惠幅度颇大，如保利天悦星汇，客户存5万元购房可抵10万元用，相当于每套优惠5万元;御江苑的公寓和富力金禧花园的餐饮铺，提前登记都可获9折优惠。值得一提的是，广州绝大部分商业项目都准备在“五一”期间推出“一口价”单位，而且特惠幅度很诱人。如珠江国际纺织城的公寓产品均价24000元/平方米，但特惠单位仅21000元/平方米，让利幅度颇高。
不过，也有业内人士指出，“五一”期间的商铺和公寓市场虽然热闹，可对经验不足的投资客来说，商用物业始终更适宜长线投资，出手前不能一味贪便宜，更不能轻信广告宣传，需要更多地考察物业的综合质素和发展商的后期运营管理能力;除注重物业的升值空间外，还要重视其租金回报。另外，商用物业的水电费、物管费等持有成本比住宅要高，空置风险更大，普通市民入市需更谨慎。
街铺风险低，商场铺总价平
西铁城商铺有70年产权
★“五一”优惠：商场铺特价优惠清货
位置：南海黄岐广佛路与黄海路交会处
“五一”推货：主推9-12平方米的商场铺和23-101平方米的街铺。
均价：商场铺1.8万元/平方米，街铺6万元/平方米
笋盘推荐单元号：北区首层425铺建筑面积：8.17平方米折后总价：19万元
折后单价：23256元
投资回报分析：该商铺为首层主通道转角位商铺，有双门面，实用率达60%，展示性良好，总价低，投资门槛低。西铁城位于有“中山九路”之称的南海黄岐广佛路上，项目对面是当地最旺的大型商场——嘉洲广场。项目附近也有不少大型住宅小区，消费力强。最为特别的是，其商铺有70年产权，投资收益更高。
越和商城24万元/间起
★“五一”优惠：推10套“一口价”单位
位置：宝岗大道与南泰路交界处“五一”推货：主推3楼8平方米左右的商场铺，另有部分首层铺上市。
均价：4万-7万元/平方米
笋盘推荐单元号：546号商铺建筑面积：5.02平方米折后总价：327480元折后单价：65235元投资回报分析：该商铺总价低，投资门槛不高，适合做批发精品、挂件等生意。越和商城临近中大纺织商圈、南泰商圈和江南西商圈，具有打造华南小商品批发总部的地段优势。项目有500米长的一线临街面，配套有6000平方米仓库和停车场。项目周边同类商铺售价4万-6万元/平方米，租金300-600元/平方米/月，以此租金计算，该商铺投资回报为5.5%-11%。
华景新城3楼铺1.37万元/m2
★“五一”优惠：一次性付款9.7折，按揭9.9折
位置：中山大道105号“五一”推货：主推华景新城五期福门阁、华门阁1-3层商铺，共36间，面积38-1447平方米，部分商铺带租约出售。
售价：1.3万-6.5万元/平方米
笋盘推荐单元号：福门阁3层312号铺建筑面积：92.7929平方米折后总价：1267713元
折后单价：13662元投资回报分析：该铺位于3楼楼梯口，窗户临街。它带租约发售，即买即收租，租户为教育培训机构。华景新城是天河区开发了20年的成熟大型社区，常住人口近10万人，社区内商业氛围成熟，有农贸市场、大型超市、银行及数十家酒楼食肆。目前商铺平均月租金60-300元/平方米，该批商铺租金回报在4%-6%之间，推荐商铺租金回报为6%。
富力盈信大厦珠江新城小街铺
★“五一”优惠：推9套“一口价”首层商铺
位置：珠江新城华夏路18号“五一”推货：主推首层30-100平方米街铺
均价：20万元/平方米
笋盘推荐单元号：112号商铺建筑面积：33.9平方米折后总价：5898600元折后单价：174000元投资回报分析：该商铺为商场中庭临街铺，处于出入口和扶手梯旁，门面开阔，商铺层高5.5米，实用率84%。它适合经营咖啡厅、服装饰品、便利店等。富力盈信大厦距离珠江新城APM站点仅2分钟路程，距离地铁3号线、5号线交会站——珠江新城站5分钟路程，交通方便，附近客流量大。目前周边类似甲级写字楼首层商铺均价25万元/平方米，平均租金900元/平方米/月，以此计算该铺租金回报6.2%。
珠江帝景苑带租约出售
★“五一”优惠：一次性付款9.7折，按揭9.9折
位置：海珠区艺苑路“五一”推货：推出珠江帝景苑欧陆风情商业街社区铺，共9间铺，面积66-701平方米。
均价：3.1万元/平方米
笋盘推荐单元号：悦涛轩AB座02号铺建筑面积：237.4449平方米折后总价：7329436元
折后单价：30868元
投资回报分析：该商铺实用率达95%，带租约出售，目前租金回报有5%。商铺旁边有华润万家、OK便利店、工商银行、农业银行等，客流量较大，商铺也适合经营地产中介铺、小超市、美容院等。珠江帝景苑是广州大型豪宅小区，已入住了3万高端业主，消费力强。
金禧花园海珠大型餐饮铺
★“五一”优惠：9折
位置：宝岗大道与同福中路交会处
“五一”推货：推出项目2-4层的裙楼商铺，每层分有2-3个房产证，主力商铺面积1000平方米，带餐饮功能。
均价：1.6万-2万元/平方米
笋盘推荐单元号：202号铺建筑面积：1309.38平方米折后总价：20950080元折后单价：1.6万元
投资回报分析：商铺位于2楼，附送首层大堂使用权，电梯直达商铺门口，方便快捷。该商铺所在的富力金禧花园有3栋40层高的住宅楼及1栋45层公寓楼，已入住多时。项目附近有广百百货、新一佳超市、屈臣氏、家乐福、工商银行、建设银行等，商业氛围浓郁。其2-4层商铺预计月租金100元/平方米，租金回报7.5%。
豪进·山湖珺璟街铺单价2.5万元
★“五一”优惠：提前登记开盘有额外优惠
位置：增城新塘东江大道南“五一”推货：主推临东江大道南的街铺，面积130-330平方米。
均价：2.5万元/平方米
笋铺推荐单元号：东江大道130号铺建筑面积：153.67平方米折后总价：4556997元折后单价：29654元投资回报分析：该商铺是新塘商业核心区的一线街铺，商铺临街面宽，进深适中。商铺层高6米，可间隔成两层使用。项目附近有规划中的地铁13号线，而且位于新塘商业核心区内，周边生活气氛浓郁，客源比较充足。
合景誉山银座餐饮街铺百万以下
★“五一”优惠：4月29日开始登记，先登记先选铺并享受开盘额外折扣
位置：增城新新公路中段“五一”推货：推首批30套一线临街餐饮铺和部分2层商铺，商铺面积40-60平方米。
均价：首层2.2万元/平方米，2层1.3万元/平方米
笋盘推荐单元号：首层4号商铺建筑面积：40平方米折后总价：88万元折后单价：2.2万元投资回报分析：该商铺开间4米，进深10米，实用率达90%。商铺层高6米，可以间隔成两层使用;带有独立卫生间，更具餐饮功能，适合经营面向社区的餐饮小店，如咖啡店、茶餐厅、面包店、快餐店等。合景誉山银座规划可入驻4万业主和2万商务客，消费力强。项目首次推出带餐饮功能商铺，而且这些商铺都位于楼盘入口位置，旁边是建设中的国际会展中心和喜来登酒店，商铺位置优势大。
公寓价格平过住宅
马赛国际商务中心珠江新城小公寓
★“五一”优惠：推出10套特惠单位，购房可获百“团”大战五重礼。
位置：珠江新城跑马场东侧“五一”推货：主推48-163平方米高层单位。
均价：2.5万元/平方米
笋盘推荐单元号：04单元建筑面积：59.67平方米户型：单间
折后总价：1491750元折后单价：2.5万元
投资回报分析：项目步行3分钟可达跑马场食街，也邻近地铁五号线潭村站，交通方便，配套齐全。珠江新城在售公寓价格均在2.7万元/平方米以上，二手售价超过2.5万元/平方米，月租金130-190元/平方米。如果按最低月租金130元/平方米计算，其公寓租金回报6.2%。
万艺国际精品广场公寓地铁上盖物业
★“五一”优惠：提前登记开盘有额外优惠
位置：侨光路和泰康路交会处“五一”推货：主推高层公寓产品，面积50-60平方米。
售价：3.5万-4万元/平方米
笋盘推荐单元号：03号单位建筑面积：57.54平方米户型：一房一厅
折后总价：2013900元折后单价：3.5万元
投资回报分析：万艺国际精品广场的负1层至第4层为裙楼商铺，6层以上为商用公寓。项目地处以海珠广场为中心的广州精品批发商圈内，周边专业市场多，生活配套完善，而商用公寓产品稀缺。项目负1层可以直接连通地铁2号线海珠广场站，是地铁上盖物业。其公寓户型面积小，间隔方正，租金回报5%左右。
珠江国际纺织城推特价单位
★“五一”优惠：特价单位2.1万元/平方米起
位置：逸景路西段“五一”推货：主推115-139平方米的商用公寓，也可根据需要合并成大户型单位。
均价：2.4万元/平方米
笋盘推荐单元号：1203号单位建筑面积：119.17平方米折后总价：258万元
折后单价：21650元
投资回报分析：该单位设有独立卫生间，宜商宜居。如作写字楼用，其面积不大，适宜中小贸易企业使用;作公寓用，可自由间隔出3-4个房间和客餐厅，还有阳台，方便生活所需。珠江国际纺织城是中大纺织商圈内规模最大的纺织商贸综合体。目前周边写字楼及公寓租金80-250元/平方米/月，以此计算其公寓租金回报有4.4%-13.9%。
合生广场“五一”折上折促销
★“五一”优惠：4月30日前购买9.6折，5月3日前购买9.7折，业主自购、团体会员可获折上9.8折。精选单位即买即送一年租金。
位置：广州大道南“五一”推货：主推43-103平方米单间至两房单位，主要集中在D、E栋01、08、09、15单元。
均价：2.5万元/平方米
笋盘推荐单元号：E栋814单元建筑面积：43.85平方米房型：单间
折后总价：1046236元折后单价：23859元投资回报分析：其公寓户型不错，装修标准较高，而且旁边有大型购物中心和电影院，生活配套齐全，预计月租金达到120元/平方米，租金回报6%。合生广场位于中大纺织商圈内，其公寓宜商宜居，租赁市场颇受看好。
(本文来源：金羊网-新快报 )
- 该帖于 2012/6/1 17:38:00 被修改过