地处长春市两条重要街路的交会处，频繁易主，原因何在?
商场贴通知，内部开始装修，转型或是必然之路
追忆：巅峰时期，年经营收入在6000万左右
谋变：“联营”恒客隆不到10个月再次告急
再变：承包招租，有限的租金难以维持正常开销 未来：依托地铁1号线再次复兴……
近日，又一商场的提前“搬家”，让长春市人民大街与自由大路交会处西南角——友谊商店、国商百货(友谊店)旧址，变得更加扑朔迷离。它地处繁华，为何几易其主?
上个世纪80、90年代，那有红极一时的友谊商店。
在那个年代，它曾是第一个出售涉外产品的长春商场。
在那个年代，它曾是商品丰富、引领时尚的行业标杆。
可谁能想到，就是这样一个临街而建的老牌名店，在市场经济大潮中，却未能持之以恒地继续前行。
体制改革、先试先行、民间融资、承包租赁、产权变卖……进入21世纪后，友谊商店略显“尴尬”,渐渐力不从心。之后，它变身……寻找新的合作伙伴……再变身……最终易主，几次繁华几次落寞。而细心的人会发现，如今在友谊商店旧址，商场内部又在重复着当年似曾相识的装修。
多年来，那里到底发生了什么?
谁是新东家?
老板是松原人，投资方却是北京一家投资公司
国商百货(友谊店)南迁卫星广场留下诸多问号，下一个商家何时“驾到”?
外部广告牌被撤下、商场停业、内部装修……这一系列商场开业前的必备要素，在6月末的长春再次出现。
6月28日，记者来到已停业正在装修的国商百货(友谊店)旧址，现场显而易见，友谊商店旧址正在大面积“改造”。一个抡大锤正在砸墙的人告诉记者：“我们这个施工队刚进来。听说新东家是北京一家投资公司，让我们在这赶工。”
一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者，这里的确要来新商家，是位松原的老板，在友谊商店旧址上装修完毕后，整个商场将一分为二，其中一部分将被打造成精品皮草城，另一部分将变身为时尚宾馆。他还透露，虽然老板是松原人，但真正的投资方是北京一家投资公司，早在2010年，长春市友谊商店有限公司产权就已被转让。
10年是道槛儿?
包括恒客隆和国商，至今还没有哪家经营年限超过10年
在人民大街与自由大路交会处的西南角，就是友谊商店旧址。在外人眼中，曾坐落在这里的友谊商店，拥有得天独厚的地理位置，在上个世纪80、90年代，曾是长春高档商场的代表。
今年48岁的刘娟家住西康胡同一旧小区，她告诉记者：“23年前，我和丈夫结婚时的衣服就是在老友谊商店买的，那时候，想买时髦的、档次高的商品，必须到友谊商店来看看。”刘娟说，这些年来，友谊商店换了好几个名字，但她还是习惯叫它友谊商店，念旧的感情虽然在，但不能否认，随着城市的发展和经营业态的变化，这个商场的优势不再那么明显。
与刘娟的观点类似，在离该商场百米开外的门市做服装生意的张元眼里，那个昔日呼风唤雨的友谊商店，是从2000年起渐渐变得不温不火的。他说，从当年的友谊商店开业到新友谊商店与恒客隆“联姻”，再到国商的入驻，直至眼下停业装修，这个位于人民大街5075号的商场仿佛中了“魔咒”，至今还没有哪个商家经营年限超过10年。
■追忆
上世纪90年代 年经营收入6000万
当时日均客流量能达7000~8000人，人均利税率达15000元
杨春光，长春市友谊商店有限公司董事长。1989年友谊商店开业初期，他就担任中层干部。他说，当时的友谊商店可谓是“无所不能”。据他透露，那个时候的友谊商店，可以说只要是想买的，在这里全都能买到，最有特色的还是涉外商品。
知道为什么叫友谊商店吗?国家没实行市场经济的时候，在计划经济时代，商场处在二者之间，在计划经济时代，友谊商店可以提供侨汇券和外汇券的涉外商品采购，那个时候，出国人员回国后都有供应指标，只要手中有券，就可以拿着外汇券和侨汇券到友谊商店买进口家电和好烟、好酒。
事实上，当时的人民大街南北延伸还没有这么长，友谊商店基本上处于整条街的末端，周围居民和车辆也比较少，可以说有点偏。不过，当时日均客流量能达到7000~8000人，这在当时已经非常了不起了。
1992年，侨汇券和外汇券被叫停。杨春光回忆，当时为了在市场占到先机，友谊商店开始尝试在全国范围内的现金淘货。过去国营模式下的百货业，采购商品的去处是供应站，结算方式是托收承付，按指标供应采购。尝试现金采购，这开创了本地国营商店市场化采购的先河。
巅峰时期友谊商店一年的营业额有多少?杨春光坦言，在1992~1993年经营势头最猛时期，年经营收入在6000万左右，这是一个什么概念?当时友谊商店建筑总成本也不过700万。在那个经济发展速度有限的年代里，给国家上缴的人均利税，一般企业只有200~300元，而友谊商店人均利税率已达到15000元。商场效益的节节攀升，也使商场员工的收入得到增长。那时候工资都是定额发放的，但商场为了给员工谋求福利，开始介入奖金概念。员工100元、中层200元、高层300元，商场一旦有盈利，员工的工资本上就有额外奖金进账，这也是当时营业收入不错的另一种表现。
■谋变
“联营”民企 商圈战升级带来冲击
开张不到10个月，有“恒式血统”的商场再次告急
1998年后，市场经济开始深入人心。在传统百货经营中已经逐渐失去优势的友谊商店，开始谋求改变。“我们是长春商业领域第一家改制企业。”杨春光说。从1998年开始改制到1999年末，经营没有朝着改制之初的预期发展。此外，建筑面积1万平方米，实际经营面积5000平方米的友谊商店，在经过多年发展后，面对当时的市场中已出现的一些5~7万平方米的大型商业体，压力倍增。
为了探索现代模式下的商业形态，友谊商店想到了“联营”民企。2000年10月，友谊商店“牵手”恒客隆，双方各持股50%，友谊商店获得融资2000万左右，合作截止日期为2010年。本次联姻希望借助恒客隆的实力在商业战中成功突围，随即商场闭门装修。次年年末，正式对外开业，对外名称为“新友谊商店”。“因为有了另外的股东，恒客隆方面给友谊商店定位为以中高档服装销售为主。”杨春光表示，这种战略在未来实战中效果并不理想。开张不到10个月，有“恒式血统”的商场再次告急。
按照杨春光的说法，当时遇到的问题不仅仅来自“内部”，更多的是外部环境的变化。除了上面说到的市场定位与营业面积劣势外，商业市场进程中商圈战升级，也对友谊商店旧址产生了较大的冲击。
记者在采访中了解到，在2000年后，以红旗街、桂林路、重庆路为主要代表的商圈概念愈发成熟，这些商圈内一些在上世纪90年代初期根本无法与友谊商店“一决高下”的民营百货业，凭借着多年的努力与灵活的经营模式以及精准的定位，在市场上优势尽显，开始重新瓜分长春商业版图。
原友谊商店一位承包柜台的王姓营业员回忆，在2000年左右的时候，红旗街、桂林路、重庆路商圈内，拥有纯正“血统”的民营商业是绝对的主流势力。对自始至终从事民营经济的商家来说，人力资源廉价，进货渠道、招商模式灵活多变，反观当时的友谊商店，改革后人员臃肿，额外负担重，进货渠道以现金为主，没有任何优势可言。
■再变
承包不可行
先改嫁后易主
2000年，产权转让给了北京一家投资公司
“造船不如买船，买船不如租船。”杨春光说，在尝试市场化的前期艰难后，已经预料到了今后商场的盈利模式——承包招租。与股东商议后，决定以招租的方式吃租金，以此来解决员工工资、养老金问题(注：在合作期间，一部分员工前往恒客隆超市工作)，国商时代正式开启，签约为10年。
国商经营期间，收入相对稳定。第一个5年的每年租金分别为350万、360万、370万、380万、390万。第二个5年，每年的租金均为320万。
“有限的租金难以维持正常开销。”杨春光说，友谊商店再次改变，本打算吃着租金待转型，但显然是不现实的，在2000年收回了恒客隆全部股权后，同年，长春市友谊商店有限公司产权转让给了北京一家投资公司。为了求证当时收购信息，记者致电恒客隆方面相关负责人，对方表示，这是高层之间的合作，员工不方便透露更多的细节。
■未来
转型将是最好的选择
依托地铁1号线再次复兴或与周围环境有机结合
友谊商店的旧址究竟干啥才能火?相信很多长春人在想到友谊商店旧址时，都会在脑海里浮现出这样的疑问。在记者采访中，部分业内人士表示，在本地商业竞争已经“火花四溅”的今天，突围并非易事。也有人表示，在地铁1号线规划中，一期工程共设15个站点，自由大路站赫然在列，这或将是友谊商店旧址再次复兴的希望。
对于其目前所在的地点，就连专家一时也给不出太好的答案。吉林大学经济学院副教授丁肇勇表示，地铁带来客流只是相对的，没有差异化的定位，还将是一个被边缘化的“商场”，按照城市总体规划，这里的基建空间有限，而就未来经营如何打出差异化，如何避免同质化，这是一个值得思考的问题。
“与周围环境有机结合，毕竟临街，转型应该是必然之路。”他如是说。
地段争议
露天泊车位有限、经营面积小
是友谊商店旧址最大的症结?
“就连在桂林路商圈中，友谊商店旧址也是边缘业态”
“上世纪90年代末期，长春主要商圈开始形成，火车站、重庆路、红旗街以及桂林路商圈，都开始崛起，友谊商店昔日商业功能被抢食。”长春某大型百货商场赵部长在谈起友谊商店旧址时认为，功能的退化和新兴商圈的崛起，让这个昔日的百货巨头，开始走起了下坡路，其他商圈先忽略不计，就连桂林路商圈序列中，友谊商店旧址也是边缘业态，完全是“硬挤”勉强靠上了这个商圈。
按常人理解，它与其他商圈虽有一定距离，功能性差不了太多，可在业内看来，还是有“差别”的。(记者在卫星地图上查阅得知，友谊商店旧址距最近桂林路商圈也要1公里、距重庆路商圈3.4公里、红旗街商圈2.6公里、火车站商圈6.0公里。)“就说停车，没人愿意到这里来，按照国商时代的定位，依然是以中高端商品为主。”她说，这就决定它是一个以中等收入人群购物为主的消费场所，和其他商圈同类百货相比，露天泊车位有限，这便是其最大的症结所在。过去，地下是人防工程，不能改为停车场，这点也制约发展。
另外，商场经营面积偏小，商品种类单一。与后期兴建的城市综合体相比，差距较为明显。上述客观因素分流了一部分潜在购买力。
停车难有办法缓解
地段的“刚性优势”不可复制
“这里功能性可被定格为办公区、金融区、休闲区”
不过在营销专家看来，友谊商店的旧址其实也有独特的优势。曾经在长春有过3年工作经历的独立营销专家冯明涛认为，目前长春市场商圈格局基本固定，一些大型商场基本上被圈在了重庆路、桂林路、红旗街等商圈内，建筑功能可以说是“商业味浓烈”。不过它们的劣势是，现有经营场所，一旦在经营上发生不测，用做他用的概率较小。但相比之下，友谊商店旧址“刚性优势”还是客观存在，首先它是人民大街临街商铺，同时也是自由大路的重要“节点”，这种稀缺资源是不能复制的。在长春传统规划中，人民大街永远是城市发展中心轴。这里功能性可被定格为办公区、金融区、休闲区，具有相当大潜力。
“先天不足后天完全可以弥补。”冯明涛说，在“北上广”这些大城市，繁华路段停车难这种现象十分严重，但化解的办法其实很多。最近，长春市容环境综合整治行动开始新的探寻，即将启动立体停车场建设，可以预见这种立体停车场今后将越来越多。与此同时，就眼下现状而言，可通过现金补偿的方式，在周围小区或餐饮企业办公场所租用一定数量的停车位。在冯明涛看来，“重要的策略是打出差异化，开发一些针对性较强的业态。”
（来源：新文化报 记者：栾喜良）
