去年刚刚进入中国零售地产市场的境外投资者，热情还未消退，也许很快就要被一盆冷水浇醒：此前资金涌入的部分城市正面临零售物业市场供应过剩、空置率升高的局面。
在这些境外投资者中，鹏瑞利中国零售信托基金(Perennial China Retail Trust，下称“鹏瑞利”)扮演着最激进的角色。
根据戴德梁行的统计，这家信托基金去年以60亿元人民币收购金额占中国零售地产市场大宗交易总额近四分之一。
日前，鹏瑞利“卷土再来”，宣布将收购成都龙之梦购物中心(下称“成都龙之梦”)80%股权，作价22.4亿元人民币。这是继去年收购位于沈阳的龙之梦项目之后，该信托基金进入的第二个中国城市。
然而，高纬环球报告显示，至2014年末，成都将以320万平方米的零售物业供应量排名全国第一，这导致业内对于成都零售地产市场未来几年供应过剩的担忧开始加剧。对于刚刚进入成都的鹏瑞利，这显然不是一个积极的信号。
22.4亿换80%股权
于去年6月实现新加坡交易所主板上市的鹏瑞利，号称“新加坡首个专营中国商用地产开发信托”，但知名度远不及同样来自新加坡的凯德商业。
虽然二者均以收购中国商业物业再注入上市公司的路径，实现资本运作，不过相较凯德商业以成熟商业物业为主要收购对象，鹏瑞利的收购方式更趋“激进”。
该信托基金的初始资产包中包括位于沈阳的龙之梦购物中心、红星美凯龙龙之梦店及龙之梦写字楼，以及成都青羊光华商场和佛山怡翠世嘉商场。除了前两个项目已经营业，其他项目尚处于在建或规划中。
除了上述项目外，鹏瑞利与龙之梦的开发商上海长峰集团存在合作协议，拥有西安、成都、长沙三地龙之梦商业项目权益的购买选择权。此次收购成都龙之梦正是鹏瑞利行使这一购买选择权。
去年11月，鹏瑞利首次宣布以22.8亿元的价格，向上海长峰集团提出收购成都龙之梦50%股权。根据当时的公告文件，成都龙之梦的建筑面积约45.5万平方米，其中大约36.5万平方米预计为零售楼面。22.8亿元的收购价格是按建筑面积每平方米1万元的单位价格计算形成的。
今年7月，鹏瑞利突然宣布成都龙之梦的规划建筑面积由45.5万平方米已缩减至22.8万平方米。《第一财经日报》向公司查询项目调整规划的原因，但截至发稿时尚未获得回复。
根据鹏瑞利此前与成都龙之梦开发商——上海长峰集团之间订立的协议，若项目建筑面积调整至最初规划的45.5万平方米的95%以下，则鹏瑞利有权选择增持项目股权至80%。于是鹏瑞利选择了增持。公告显示，新的收购方案仍按建筑面积每平方米1万元定价，80%的项目股权因此折合22.4亿元。
危险的冒进
国内一家资产管理公司董事总经理曾对记者表示，过去一年，外资房地产基金对于收购零售地产项目热情高涨，但目前市场上成熟零售地产项目的要价普遍较高，以致基金不得不转而寻求收购仍处于开发阶段因而风险也相对较高的项目。
鹏瑞利正是这类基金中的一员。事实上，鹏瑞利宣布收购该项目之际，项目公司甚至连“四证”(土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证以及建筑工程施工许可证)都尚未取得。
作为成都龙之梦的“前车之鉴”，鹏瑞利持有50%股权的另一个零售地产项目——沈阳龙之梦购物中心是鹏瑞利旗下唯一已经开业经营的购物中心，实际表现也不如预期。
鹏瑞利年报数据显示，去年10月正式营业的沈阳龙之梦购物中心，截至去年底入驻率为67.1%，即使到2012年底，预计的入驻率也只有78%。而租金方面，截至去年底，沈阳龙之梦每平方米每天的租金为3.82元，低于此前预期的每平方米每天4.28元。
作为类似REITs的零售信托基金，鹏瑞利对于投资者存在派息义务。上市之际，鹏瑞利承诺在2011和2012财年派发90%的可派发收入，之后会减到至少50%。
由于已运营项目的租金收入低于预期，新收购的成都龙之梦预计2014年第三季度才会开业，因此鹏瑞利不得不通过从上海长峰集团处获得备用金，用作派息资金以及改善公司现金流。
目前，鹏瑞利的信托经理已经与上海长峰集团达成协议，共可获5.68亿元的备用金。不过以备用金代替租金收入的做法只解燃眉之急。让鹏瑞利最感到忧虑的也许还是市场本身显现出的风险，鹏瑞利目前已经进入的两个城市，沈阳零售地产市场的空置率达到20%以上，成都也面临供应过剩的局面。
(来源：第一财经日报)
