近几年，一向倚赖广东省内项目和海南清水湾支撑业绩的雅居乐正面临着业绩来源失衡的风险。因此，尽管手头资金不宽裕，雅居乐负债融资50亿仍决心四处拿地扩张。雅居乐将新的目光投向云南旅游地产，希望复制海南清水湾模式，但是前途未卜。
而将目光拉回在华东的布局，雅居乐早已进退维谷，南京、常州四幅沉重的“地王”头冠压得其难以喘息，上海商业地产涉水5年依旧悄无声息，雅居乐在华东唯一的策略似乎就是一个字“拖”，用时间争取利润空间。
地王开工“假动作”?
目前，雅居乐在华东布局了南京、上海、常州三个城市。南京作为雅居乐进入华东的第一站，除了2009年开盘的雅居乐花园已售罄外，其余两个项目一直争议不断。
2010年10月29日，南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上，世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场，经过史上最长的350轮竞拍，G40被雅居乐以21.05亿元拿下，楼面价7411元/平方米，溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候，雅居乐再度“发威”，又以36.6亿元天价拿下G41地块，楼面价7813元/平方米，溢价率达572%，勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。
去年底，该项目的退地传闻不断。此后，有关部门做出妥协，在容积率悄然调整后，雅居乐江北“地王”项目终于在今年2月8日正式开工。
开工后不久，南京业内人士就曾向时代周报记者爆料，雅居乐“地王”开工是“假动作”，“按说规划调整了，打完桩，盖起来很快的，正常是10-12个月就可以开盘，快的话8个月就够了。这个项目肯定动不了这么快，但是地王又备受瞩目，不能囤着，所以就打桩先做做样子。据说现场基本就像摆设一样。”
按照7月1日起正式实施的国土资源部新修订通过的《闲置土地处置办法》规定：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”
7月16日，记者实地探访该项目时发现，可以望见的地块上满眼是绿油油的杂草，现场的园林工人介绍，“这两边荒着没建的都是二期，远处角落里有塔吊的是一期，正在施工。”
顺着园林工人指的方向，记者来到正在施工的一期工地，现场作业的工人寥寥，恰逢施工方一负责人在场，“一期先建10栋，现在桩打好了，桩基还没弄呢，出地面还要几个月。”
但雅居乐的回复称，“南京浦口地块总建筑面积约85万平方米，年内动工面积超过30万平方米，已超过应开工面积的1/3。”
上海同策南京公司总经理刘思陵向记者表示，“当时楼面价7000多元/平方米，合理售价应该在17000-18000元/平方米，目前周边在售的项目中铁江佑铂庭、中海万锦熙岸等均价在8000-10000元/平方米之间。即便是容积率调整，楼面价可能降至每平方米五六千元，售价顶多下调一两千元。在当前市场环境下，即便下半年运行良好，周边售价维持在1万元/平方米，明年这个区域复合增长率保持在20%就不错了，售价在1万-1.1万元/平方米。雅居乐这个项目售价不可能低于15000元/平方米，比周边溢价要高40%-50%。无论是哪家开发商或超级大品牌，如果超出50%溢价率基本不现实。这个项目即便明年上市，时机也不合理，应该会推迟上市，开发速度肯定会比较缓慢。”
动工之时，雅居乐曾对外宣称，该项目将于明年中上市，产品为高端精装大户型。现场的施工负责人称，“现在雅居乐还没定是否精装修，要看到时市场的情况。”
用时间换空间
与此同时，雅居乐位于南京江宁区另一“地王”项目也面临着尴尬的境地。2010年2月9日，来自江宁机场高速以东的NO.2010G01地块吸引了9家知名开发商举牌竞拍，经过51轮激烈争夺，雅居乐以10.05亿元拿下这幅住宅用地，楼面地价为4407元/平方米，成为当时江宁的“新地王”。
该豪宅项目命名为藏龙御景，2010年底动工，原本计划2011年底开盘，但一拖再拖，预计今年8月下旬开盘。公开资料显示，该盘以中大户型为主，面积在130-400平方米不等。
南京多位业内人士均向记者表示不看好此项目。一位业内人士称，“江宁本身以刚需为主，藏龙御景周边有绿城合作建房的项目绿城水晶蓝湾，去年以均价25800元/平方米入市，定位太高，销售情况不理想，今年仍然卖得不好。雅居乐中高端的定位接下来面临跟绿城水晶蓝湾一样的问题，限购限贷，又都是大户型，今年不知道卖给谁。”
“华润悦府在河西，是南京最为热点的板块，又在万达商圈里，也是大平层项目，5000元/平方米精装修标准，目前售价25000元/平方米，去化非常缓慢。从去年12月份开盘，目前实际认购套数不足500套，网上签约套数不足80套。光是地段上藏龙御景就完全没法比。雅居乐江宁、江北两个项目拿地、定位都过于剑走偏锋了，所以现在比较困难，只能用时间换空间，慢慢等。”刘思陵说。
无独有偶，2009年11月，雅居乐斥资9.4亿元拿下的常州新北区泰山路106号“地王”项目至今已有两年八个月，仍没有动工，周边比雅居乐晚拿地的项目均已开工。
雅居乐此前向媒体的解释是，该地块在2011年12月底才移交给雅居乐，项目至今没有动工的原因在于交地时间太迟。而常州新北区国土资源局则认为，按照当时的土地出让须知，该地块于2011年12月30日移交给雅居乐，土地挂牌出让时开发商就应该清楚什么时候能拿地开发。
按照国土资源部相关规定，开发商在竞拍成功后，就应该对土地具有使用权。因此，常州的“地王”项目被当地业内人士认为有囤地嫌疑。
商业广场5年未开业
坐落于上海市黄浦区西藏中路14号街坊的上海雅居乐国际广场，地处号称“中华商业第一街”的南京路步行街西北面，紧靠第一百货及新世界购物中心，其中的雅居乐万豪酒店已于去年开业。7月19日，上海雅居乐国际广场悄无声息地试营业了。
开业当天，记者在四层的商场里发现，每层已经入驻的店铺以餐饮为主，珠宝、钟表、服饰等店铺大多未开业，已开业的基本没有知名国际品牌。据雅居乐国际广场的客服人员介绍，“目前入驻率大约30%，今天是试营业，装修好的先开业了，还不到30%。所有商铺入驻满，正式开业大概要到9月份。目前确定下来的招租率没有超过50%。”而雅居乐给的官方回复称，目前招租率已达八成以上，正式开业日期需根据各店铺的装修进度而定，预计今年第三季度可正式开业。
事实上，这是雅居乐在上海的首个商业项目，也是继佛山西樵大都会广场后第二个营业的超大规模综合体项目。其前身是由浙江开发商金昌房地产集团投资开发的金昌摩尔大厦，2005年5月开始动工兴建，但项目进展并不顺利，到2006年中期，由于项目投资方资金陷入困境，完成地基后的金昌摩尔大厦施工进度缓慢，一度陷入停工状态，此后项目不时传出转让消息。
2007年3月，金昌摩尔大厦被雅居乐以17.53亿元的价格收入囊中，并意图将其打造成为一个“高品位、中价位、配套齐”的生活购物中心。雅居乐在通函中介绍，该项目总面积114358平方米，是集超五星级酒店、办公、商铺于一身的综合型物业，酒店及写字楼面积约5.72万平方米，商业面积约3.25万平方米。
完成收购之后，雅居乐地产主席陈卓林曾表示，收购该项目，属于“价格合理、升值潜力巨大”，预计建成之后将可获得乐观固定收益，同时也标志着集团进军上海房地产市场迈出重要一步。
根据雅居乐后来的核算，上述项目收购楼面价为15000元/平方米左右，但商业项目50年的土地使用期，已被耗费多年。根据资料显示，上海雅居乐国际广场的土地使用年限为1999年11月13日至2049年11月12日。
由于项目已被搁置多年，因此在刚完成收购后，雅居乐曾一度加速开发，2009年5月5日，雅居乐在天工网的工程招标信息显示，竣工时间应为2009年6月1日。而2008年雅居乐年报显示，该广场将于2010年二季度竣工。2011年的年报显示，上海雅居乐国际广场正在招商中。
截至发稿前，雅居乐方面并未解释为何这一项目拖了5年仍未正式开业。
上海乘星行行销服务机构总经理李骁分析称，“南京东路商圈已比较成熟，越是成熟的商圈定位越难。如果大家定位雷同没办法竞争，而做差异化互补又很难，所以雅居乐国际广场本身定位就面临尴尬。很多知名品牌在附近已经有店了，重复布点对大品牌就没那么重要了，所以导致其招商困难。餐饮相对比较好招商，其他的比较难。”
正略钧策合伙人陈晋也指出，由于雅居乐一线城市土地储备比重不大，只占其总量的16%左右。从集团层面看，周转压力相对较小，因此如何最大化项目利润将成为其开发的主导思路。
(来源：时代周报 作者：姜燕)
