持续的房地产调控下，商业地产已成为各路资金的又一个青睐之地。在中国市场，一向作为家居建材超市被熟知的“宜家”品牌，正在酝酿一个新的业态——英特宜家购物中心(IICG)。
对于大部分商业项目而言，最大的三个问题无外乎资金、招商和运营，而资金又是前期投入中必不可少的一个重头。而这对英特宜家购物中心来说，似乎是最有底气的一项。
“未来5年，我们计划投资超过100亿元于中国的购物中心项目上，将带来总计53.3万平方米的零售面积。”英特宜家购物中心集团中国区董事总经理丁晖日前对记者介绍，中国是优先投资和开发的市场。IICG已在无锡、北京、武汉开发和运作购物中心项目。每一个购物中心的投入预计在40亿元左右。下一步，IICG已将目光锁定上海。
2001年，宜家家居母公司宜家集团与英特宜家集团分别出资49%和51%成立了合资公司IICG，总部位于丹麦哥本哈根。IICG目前已在欧洲10个国家及中国拥有购物中心项目。
从长期回报来看，大多数自建开发物业回报要大于租赁物业，不过，一位零售行业研究员向记者透露：“这其中也有奥秘。租赁物业是需要零售商从自己口袋里掏钱，而自建物业则可以凭借资产到银行贷款、融资扩张规模。”
而和其他商业项目不同，英特宜家购物中心采用的是主力商户策略，其中，宜家家居是其长期战略合作伙伴，利用宜家家居的人气提升购物中心的访客量，宜家这种“家居+购物中心”的捆绑式布局，如今在全球范围已有几十个项目在运营。
IICG中国区副总经理海文天对记者介绍，除了宜家家居，英特宜家购物中心还有欧尚超市、苏宁电器、金逸影城等主力商户，以及Zara母公司Inditex集团旗下的八个品牌，英国老牌百货公司Debenhams也已与IICG签署合约。
丁晖还对记者表示，宜家的定位是GDP在前25名的城市，而购物中心则选择GDP在前15名的城市，以华北、华东、华南三大块为中心。未来，购物中心希望达到每3家宜家家居中有1家是购物中心。
事实上，与宜家家居在中国拓展的“蜗牛速度”类似，英特宜家购物中心在中国的准备期也相当漫长。
据多位人士介绍，这大多是耗在选址与拿地上。“又要交通便捷，又要消费能力达到一定水平，又要有足够的地盘，实属不易。”一位商业研究人士称。
尽管仅凭土地升值的回报，英特宜家购物中心都不会有任何损失。但在记者专访的过程中，丁晖一再强调，“虽然是做商业项目，但我们不是开发商。”与现有的房地产企业做的商业项目不同的是，英特宜家购物中心是长期投资，长期持有物业的策略，没有一家是计划出售的。
目前，国内大部分商业项目的投资回报并不高，约在4%～5%，更何况这种长期投资、长期持有的策略，可见，短期内，IICG在财务回报上压力不小。
此外，英特宜家购物中心在中国的定位是中到中高档，也将面临与之定位类似的众多商业项目的竞争，这其中也包括万达、华侨城等中国知名的商业地产经营者。因此，购物中心内招租的商家能否与宜家并肩战斗到底，把整个商圈的商气营造起来，能不能适应中国本土的商业地产规律并创造零售之外的价值等，都是对这个以家居业为主营的零售商的一种考验。
(来自第一财经日报 夷施)
