编者按：在中国市场，一向作为家居建材超市被熟知的“宜家”品牌，正在酝酿一个新的业态——英特宜家购物中心。目前英特宜家购物中心集团分别在无锡、北京和武汉拥有三个在建购物中心项目。此外，上海也包括在其未来拓展计划中。
相对于市场标准，英特宜家购物中心项目拥有更高的附加值，并被中国市场广泛认可。截至2012年8月，在建中的三个中国项目的平均出租率已达56%。其中，定于2013年开业的无锡购物中心项目的出租率已达60%;计划于2014年开业的北京购物中心项目的出租率达52%;而将于2015年开业的武汉购物中心项目出租率已达58%。
近期，在上海举行的ICSC零售业商业地产全球峰会上，联商网编辑有幸采访了英特宜家购物中心集团(IICG)总裁约翰·泰格纳(John Tegnér)先生。
2001年，宜家家居母公司宜家集团与英特宜家集团分别出资49%和51%成立了合资公司IICG，总部位于丹麦哥本哈根。宜家家居是其长期战略合作伙伴。英特宜家购物中心集团目前已在全球14个国家建成30座购物中心，并有24个在建及规划中的项目。
事实上，与宜家家居在中国拓展的“蜗牛速度”类似，英特宜家购物中心在中国的准备期也相当漫长。英特宜家购物中心集团在未来5年计划投资超过100亿人民币于中国购物中心项目上，将带来总计533,000平方米的零售面积。
附：访谈实录
记者：上海的英特宜家购物中心项目什么时候启动?有何初步的启动计划?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：英特宜家现在正与宜家家居一起在上海地区进行选址，但还没有完全确定最终的落实地点。
记者：上海英特宜家购物中心项目的投资将达到多少?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：目前，英特宜家正在中国进行无锡、北京、武汉这3个项目，三个项目的总投资达100亿人民币左右，上海这个项目，将会参照北京项目的投资，估计在40亿人民币左右。从公司批准的3个项目上而言，加上即将展开的上海项目，总投资将会达到140亿人民币。
记者：能否透露下英特宜家购物中心在上海的选址标准?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：英特宜家购物中心在上海的选址都是与宜家家居一起进行的。选址方面非常慎重，拥有非常仔细的评估流程。
首先：该地区附近的居住人口的数量、这些居住人口的消费能力、以及他们将来的消费潜力。
其次：还要考量该地区是否满足交通的便捷性，是否有完善的基本设施的建设，公共的交通设施建设，包括：公交、地铁、有宽阔的道路抵达目的地。
同时，能够很方便得让顾客找到，并愉快得进行购物。
我们的策略是非常注重长期的开发与发展，因此，选址是非常重要的一个环节，我们将会很慎重得选址一个地区，然后进行长期投资与开发。
记者：据悉，目前，在上海已经开业两个宜家家居卖场，因此，英特宜家购物中心的选址会与这两个宜家卖场错开选址吗?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：宜家在上海宜家已有两个卖场开业，我们在上海的选址的要求是，英特宜家购物中心要与现有的宜家卖场保持一定的距离，可以避免两者的服务区域与消费群体的重合。
记者：上海英特宜家购物中心项目估计什么时候可以开始进行?是否有具体的开业时间?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：目前，上海项目的地皮还未确定。公司做购物中心的业务模式：不管是在欧洲、俄罗斯，还是在中国，自己选择、购置、开发、建设、长期持有、运营管理地块。
项目的开发与建设大致需要3年左右的时间，需要1年左右的时间对项目进行规划、设计，取得政府、设计、开通的许可。假如明年6、7月份能够拿到地块，到2017年购物中心可以开业;如果2014年买到地块，那么购物中心的开业时间将会在2018年。
另外，一旦集团内部对某个潜在的地块很满意，符合投资、开发、建设、规划的要求，那么就可以快速进入到买地的阶段。
记者：宜家认为中国是最具潜力、最具成长力的市场，在进入中国市场投资一段时间后，对中国这个市场有哪些看法?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：中国是全世界最具有消费潜力，成长最快的市场。非常认同这个观点，期许在退休之前，中国能成为集团项目最大的市场所在地。
英特宜家购物中心在进入中国的这几年，看到了很多积极正面的信号。许多国际、国内的零售商们，对英特宜家购物中心非常认可，很积极得加入。另外中国的各个地区政府，欢迎英特宜家区当地投资与开发项目。因此，在中国市场我们具备非常大的机会与潜力。
记者：与其他购物中心相比，英特宜家购物中心有何优势或者有什么特点来吸引消费者?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：谈到如何吸引消费者，或者具备独特的优势。有几个元素：
一、我们与宜家家居是战略合作伙伴，并且还是股东，一起开发购物中心。宜家家居和购物中心是密切结合在一起的，宜家是个很好的品牌，也是一个很优秀的合作伙伴，深受消费者的喜爱，可以吸引很多人流量。
二、我们是一个国际性的购物中心，过去的20年，集团开发了很多购物中心，可以将开发购物中心的国际性的经验带到中国来，很多国际性的零售商、零售品牌对英特宜家也有一定的了解和认知度，很乐意加入当中来。
三、涉及到集团的经营理念：“为大多数人人创造更美好的生活”，与宜家家居一样。开发和建设一个购物中心，出发点是以消费者为中心，如何为他们创造更好的购物环境，能够让整个零售区域更加人文化，让大家认可与喜爱。
集团会将购物中心的经验带到中国来，同时也会吸取中国优秀的商业开发经验，将国外的零售商与中国的零售商组合在一起。
我们真正得在控制、管理、组合我们的购物中心。比如说，集团自主投资，根据自有的商业经验规划我们的零售区域，思考如何将优秀的零售商组合在一起。拥有属于自己的专业化的购物中心的管理团队，将来可以持续长久地管理购物中心，从这个角度，我们在维持、控制、自己管理购物中心，因而达到我们的商业需求。
记者：您觉得中国的消费者的消费习惯和心理与其他国家地区，例如俄罗斯、瑞士、泰国等相比，有什么大的差异?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：首先必须要了解顾客，具有有什么样的消费习惯与消费需求。
因此，集团招聘了大量优秀的中国员工，他们能够了解中国的消费习惯，同时与来自国外的管理人员集合在一起，相互探讨，把国际上的购物中心的一些理念、消费趋势，与中国的消费者的特点结合起来。
怎样去更好得了解消费者：当我们进入到一个城市，进行选址，在选址的过程中，会邀请一些潜在的消费者进行“座谈会”，询问他们平时在这个零售区域里，喜欢穿哪些品牌的衣服?吃什么样的食物?希望在这个区域内，期待哪些零售商与品牌商入驻?同时还会进行维持一周的观察，观察当地的消费者在这个地区的购物习惯、消费习惯，观察他们的吃、穿、住、行，哪里的人群比较集中。
通过调查，可以更好得了解当地消费者的需求。从消费角度看，全球是存在共性的，但在局部区域，消费者也是存在个性的。
这是一门必修课。
记者：英特宜家于09年正是进军中国市场，总投资100亿人民币，到上海项目的计划投资40亿人民币，3个项目的落实。中国市场的潜力很大，是否会有第二个100亿、200亿的规划投资?是否有考虑在未来的5年内，会在中国的中小城市、二级城市选址布局?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：目前，集团与宜家家居一起正在对中国排名靠前的，经济发展有优势的城市进行排名，去市场调查与市场研究。宜家的定位是GDP在前25名的城市，而购物中心则选择GDP在前15名的城市，以华北、华东、华南三大块为中心。
宜家家居开始加快对中国的投资和开发节奏，从2015年开始，集团同意在中国每年开3家宜家家居卖场。更多得去做市场调查与研究，可能在今后的6~8个月时间内，会有更多具体的投资计划批准的消息告诉大家。
记者：随着商业地产泡沫的出现，商业地产将受到宏观调控政策的调控，您如何看待?英特宜家是否会有影响?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：我们集团比较注重长期的投资与发展，任何国家经济都会起伏跌宕，总体而言，有信心做好。英特宜家购物中心还没有受到太多的影响，看好经济的长期趋势。在任何时候，能否“活下去”，“活得好”，取决于项目的质量，注重长期的发展，注重质量的建设。
我们有两个主要的股东，一个是英特宜家集团，另一个是宜家集团。会提供足够的资金来支持项目的投资。目前，在中国的项目情况，有50%的资本投资到中国，等项目的发展到一定阶段，再向银行进行50%的融资，集团都有足够的资金支持来投入到中国的项目发展中。
记者：英特宜家购物中心与中国的万达广场相比，有何差异性?
约翰·泰格纳 (John Tegnér)：万达广场是中国商业地产第一品牌，在中国商业地产领域向来以速度著称。总体而言，英特宜家购物中心的体量会比万达广场更大，提供的零售商的选择范围更加广泛。
（联商网 采访/文/章莉）
