昆明商业地产招商模式正在经历一场悄然蜕变的革命，商业地产的“云时代”正式拉开帷幕。
不忙开盘，忙招商
今年以来，昆明商业地产项目出现了一道“奇景”：不忙开盘，忙招商。据记者了解，文化空间目前已经进行了两次招商发布会，11月20日再次进行了一次品牌商家签约会。此前，经典双城、润城、大都、银海幸福广场等项目都举行过入驻品牌商家签约。这道招商先行的“奇景”的背后，其实是一场开发商对商业品牌资源的暗战。
“招商先行一般都是锁定行业龙头企业，甚至有些还可以对后期的风险与利润共担，这对投资者来说无疑是最大的保障。”针对目前昆明楼市这一“奇景”，中天?文化空间副总经理鲍旭昆分析道。鲍旭昆认为，过去因为招商不力导致后期运营惨淡的项目时有发生，随着目前市场竞争的更加激烈，采用“招商先行”的模式将成为解决这一难题的突破口。
至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷告诉记者：“从土地开发向商业地产项目运营过渡的阶段，我们将之称为‘资源整合’阶段。”而资源整合这一概念首先发端于互联网上的“云计算”。如今，昆明商业地产运作也迈入了资源整合阶段，从卖房子蜕变到卖商业资源、商业品牌，从房地产企业蜕变到专业商业运营商，这也预示着昆明商业地产正式步入“云商业”时代。”
参加招商发布会都是赶场
开发商忙招商，商家忙签约。
在经典双城全球招商发布会现场，一位不愿透露姓名的商家告诉记者：“进入11月以来，参加开发商的招商发布会都是赶场，现在我已经参加了不下10家开发商的发布会，签了意向的也有7、8家。”这位商家还告诉记者：“开发商给我们的政策都是大同小异，比如返租、统一管理、水电网络的保障，对于一些主力店可能在商铺的位置选择上也会受到照顾。”
鲍旭昆认为，能够将行业龙头商家捆绑，在后期将风险与利润共担，并且一般保留大体量物业自持的专业市场，从专业市场发展的眼光看，“无疑可以最大化保障卖出去部分物业业主的投资收益。”
众所周知，几年前的万达还会卖掉部分的商铺。而今，万达广场(项目招商信息)的万达影院、电玩厅，以及部分万达广场的万千百货都是自主经营。黄雷称：“最新一代的万达广场一旦运营起来，那么这个项目就可以成为这一开发企业的资产配置。而这种持有型物业既可以保证企业资金的安全性，也可以有效地防范未来房地产经营周期的风险。”
从卖铺面到招商养商户
昆明商业地产招商正从单一化进入到多元化、立体化的时期。昆明早期较成功的汇都国际仅引入北京柏联这样一家知名品牌，而今昆明的商业地产项目招商业态不仅呈现出多元化的趋势，更是各具特色。
南亚未来城、同德昆明广场、西山万达广场、大都、润城、经典双城……在城市综合体林立的昆明，各个开发商为形成差异化竞争，纷纷打出“狠招”。文化空间和同德昆明广场都提出了文化综合体的概念;润城、经典双城则将招商瞄准了“全球”;西山万达广场把商铺的返租年限提到了20年。
经典双城销售经理沈艳琴告诉记者：“由于住宅房地产市场的快速发展，目前昆明的区域商圈正在崛起，除已有的小西门商圈及北市商圈外，滇池路区域、高新区域等即将形成新的区域商圈。”昆明高屋房地产经纪有限公司董事长胡先均认为：“商业地产从卖铺面到现在招商养商户，这种变化的原因就是很多项目的位置并不是像昆百大和顺城那样好，开发商需要通过主力店、次主力店这种组合式的方式与商户形成合作，以提高经营的持续性。”
慢地产，一场马拉松
和住宅地产的开发不同，商业地产在选址、资金、周期等方面有着更高的要求。
四年磨一“城”
房地产界早就流传着这样一种说法：商业地产是真正地产大鳄的游戏。
美国堪萨斯城皇冠中心，在堪萨斯城扮演了不可或缺的社会产品定位和角色，而这个商业地产项目却是耗时15年开发的。至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷认为：“虽然各个商业地产根据其体量的大小有着不同的开发周期，但比起住宅，商业地产显得更为耗时。”
昆明春水堂房地产营销咨询有限公司市场总监王丽蓉也同意这个观点，“和住宅地产相比，商业地产在前期的流程是一样的。但是从正式运营后的两三年，才能算这个商业地产项目的真正开始。我们不妨回想一下，2008年底开始，几乎都充斥着南亚风情第壹城和欣都龙城的宣传。但是南亚风情第壹城在2012年才开始营业。可想而知，开发商没有强大的实力是很难坚持这样一场持久战。”
“空城”是因为没有找准前期定位
对于现在昆明地产行业热议的商业地产是否过量的话题，黄雷说：“我并不认为商业是会饱和的。那些所谓的‘空城’综合体，很大原因是没有找准前期定位，只能说是开发商在错误的区域建造了错误的物业。”
尽可能的实现商业物业价值的最大化成为了商业地产规划定位的重点，也成为了商业地产后期能良性运营的关键。王丽蓉对昆明顺城和南亚风情第壹城两个商业地产项目做了分析：“顺城和南亚风情第壹城在前期的规划中都找准了自己的定位。顺城所在的第一商圈已经有着很多成功的项目，包括百盛、昆百大、新天地，那么它的出现就一定要有突围，避免同质化。所以顺城更偏向购物中心的概念，在定位上与其他项目形成错位。在品牌引进方面，ZARA、星巴克等一些当时昆明没有的品牌也给顺城带来很大的客流量。而南亚风情第壹城所在的南市区是一个住宅偏多的区域，但是南边的整个商业在它出现之前是非常稀缺的，所以南亚风情第壹城只要有一些昆明市场上比较常规的品牌就能足够吸引到消费者。而事实情况是，南亚风情第壹城现在不仅拥有被昆明人常规认知的众多品牌，也有很多一线品牌还是第一次入驻昆明。”
2012年国内外商家攻城掠寨
百余知名品牌入驻昆明
昆明的城中村改造为商业地产提供了沃土。2010年后，昆明众多综合体的出现，为进军二三线城市的品牌商家提供了拓展机会。
UNIQLO进驻南亚风情第壹城
今年上半年，国际知名服装品牌UNIQLO先后进驻昆明百大新天地和南亚风情第壹城。随着UNIQLO的到来，未来的昆明将迎来更多的国际大腕。
4月9日，在高楼迷(昆明)论坛里，一个名为《昆明2012年商业信息追踪专贴》的精华帖罗列了2012年入驻昆明的百余个知名品牌商家：COACH、无印良品、RBIKE骑达名车世界、保利国际影院、汉斯格雅Hansgrohe、东亚银行等。大中华购物中心联盟主席陈智说：“近年来，作为桥头堡核心的昆明，在未来开始显现出区域性国际城市的特征。inditex和丝芙兰等很多国际一线品牌目前都与昆明的各个商业地产项目进行沟通。”除了众多知名品牌的进驻，目前，位列前茅的世界顶尖酒店品牌，十之八九已进驻云南：东盟森林的希尔顿酒店、南亚风情第壹城的温德姆酒店……商业地产也开始与旅游地产联袂。
与此同时，沃尔玛、家乐福、红星美凯龙等商业品牌与地产联动的效应在日益显现， 这种“零售+地产”的模式使一个个城市商业核心被培育和发现，更多品牌商家越来越倾心这种与地产的联动。
一场白热化的“商战”
“从住宅到商业，昆明的商圈开始城市外围化、社区化。城市周边开始出现很多大型的商业地产。北边有嘉年华、同德昆明广场、和谐世纪、欣都龙城;南边有南亚风情第壹城;西边的马街摩尔城、经典双城……”昆明春水堂房地产营销咨询有限公司市场总监王丽蓉介绍到。根据相关机构的统计，在2010年到2011年全国城市综合体增量排行上，昆明排名第二。大量商业地产项目的涌现，为品牌商家拓展提供了广阔的合作空间和发展机遇。
品牌商家的号召力和扎堆经营的合力，将有力推动地产项目运营，让地产投资价值大幅提升。
王丽蓉这样分析道：“在商业地产项目对品牌商家、商业资源的争夺已经白热化这样一场“商战”中，地产项目则需要一些重点的国际知名品牌的进驻来带动后期的招商。品牌商家的号召力和扎堆经营的合力，将有力推动开发商的运营成功，让项目投资价值大幅提升;另一方面，比起开设专卖店，品牌商家进驻地产项目的成本要更低，在考量了商业地产项目多方面综合实力后，品牌商家也需要一个最合适的物业来开拓自己的市场。”
商业地产项目与品牌商家的联姻，最终将实现商家、购房者、开发商、消费者的多赢。
赢在招商
如何在招商环节充分保证自己的利益，这对开发商和商家而言，都是一个无法避免的课题。为了给各位开发商及商家提供具有实战意义的攻略，记者采访了文化空间招商部经理孙筱、经典地产集团商业发展中心副总经理郭志明、六星经贸品牌销售经理蒋金均和一佐拉巴西烤肉总经理李先生，他们分享了各自在招商环节上的经验。
开发商
文化空间招商部经理孙筱：
找大客户可以省去很多麻烦
文化空间定位是以“文化”为主，招商主要针对国际一线和国内一线的中高档品牌。项目商业部分总面积有60万平米，大部分我们是自持，用来卖的可能就4万平米左右，目前已经和我们签订了入驻协议的商家已经有近400家。
我们对所招的商家都会进行一定的筛选：经营的年份一般要在5年以上，装修风格要和我们项目的要求相匹配，连锁店要开得多，而且发展势头也要比较好，比如目前正在洽谈中的世界500强韩国乐天。
文化空间的区位是一大优势，第二大优势就是差异性，文化空间的主业是以文化为主，类似于台湾的诚品书店，这在西南乃至全国都是有影响力的书店。另外文化空间还有一个是“篆塘庙会”，以云南乃至全国的一些名优特色小吃为主，这是滇文化很重要的体现，。
针对大客户，我们会有一些优惠政策，比如他们可以优先选择位置、享受一定的装修补贴等。我们谈了一个大客户，他们代理的品牌就有60个，我们只需要和总的代理谈，省去很多麻烦。
经典地产集团商业发展中心副总经理郭志明：
统一规划、统一招商是趋势
经典双城已经全面启动招商。从定位上来看经典双城是一个全业态综合性大盘，每个业态的高中低端品牌均会合理在不同地块进行组合呈现。经典双城住宅将有3-4万人的居住人群，经典双城作为西市区千亩大盘不仅面向西市区还要把整个项目打造成昆明乃至云南的消费新中心。
大家众所周知“恒隆”被冠以奢侈购物广场的称号，旗下品牌也受到高消费群体追捧;由于区位不同每个项目的定位也会有区别，恒隆的奢侈品牌面向小众群体，那么经典双城所引入的品牌将面向全体消费人群。毕竟恒隆在做购物广场，经典双城旨在打造一个“城”。
经典双城是有专业团队合力打造的一个千亩大盘，招商前期的定位都有“中量”、“戴德梁行”、“世邦魏理仕”等专业的资询机构给到我们专业的意见。统一规划统一招商，这样的商业趋势可以简单的概括为“有的放矢”，开发商和投资者都不会盲目。可以说是一种“双赢”模式。
商家
六星经贸品牌销售经理蒋金均：
以前是去求业主方，现在是可以谈条件
我们之前做过项目的考察，一般会选择优质的核心商圈来布点，要适合周围的消费人群。文化空间这个项目首先区位很好，是一个老的比较成熟的社区，周边居住的都是中高端人群。这个项目覆盖了超过25万人群，物业条件比较高端。另外文化空间商业大部分都是自持，说明了开发商有一定的经济实力。
以前选择入驻一个项目，是我们去求业主方，现在是我们可以谈条件。不但增加了自身抗风险的能力，也可以选择更优质的位置，更合理的租金。现在的商业格局也发生了变化，以前只有市中心、一环内能开店，现在人口集中度分散，我们也会根据人流量重新布点，做市场调整。
一佐拉巴西烤肉总经理李先生：
综合体中的餐饮占比高到30%-40%
一个商业综合体的餐饮业态最主要是集中在一起，目前餐饮在商业综合体中的占比已经达到30%-40%，相比之前的20%-25%已经有了很大提高。我认为人气是吃出来的。现在已经进入电子商务时代了，但是像餐饮这样的体验式消费是不可替代的。
我们觉得最重要的因素是租金和租期的长短。不同的项目招商对这个租期和租金的要求不一样。我们餐饮业非常喜欢开发商自持商业的这种长期的合作，因为你想要保持一个长期的发展，必须要稳定，所以要有一个长期的租约，这就要求开发商最好是自持，我们需要一个长期稳定的合作关系，最终实现双赢的局面。
(来源：都市时报)
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