11月10日，百大集团中国银行大集团发布“关于终止发行信托理财产品的公告”。从管理方借款3亿，提前半年终止年化资金成本仅3.54%的4亿元理财产品，让投资者直呼看不懂。该理财产品的投资对象正是百大集团转型商业地产的第一个项目——西子国际。理财周报记者现场发现，该项目正在紧锣密鼓的修建中。此时，应该正是需要持续资金支持的关键时候。
据《理财周报》报道，杭州“西子国际”现场：百大集团4亿理财提前终止谜团未解，中行和华鑫信托懵懂，绿城“死缓”逆袭接手。
借款成本更低的说法值得商榷。而此次关联方借款则是明确固定利率为12%/年，成本未降反而提高了近4倍。
11月10日，百大集团中国银行大集团发布“关于终止发行信托理财产品的公告”。从管理方借款3亿，提前半年终止年化资金成本仅3.54%的4亿元理财产品，让投资者直呼看不懂。
该理财产品的投资对象正是百大集团转型商业地产的第一个项目——西子国际。理财周报记者现场发现，该项目正在紧锣密鼓的修建中。此时，应该正是需要持续资金支持的关键时候。
百大集团为何放弃低成本借款，是被迫还款，还是主动终止?
杭州庆春广场西侧100米，理财周报记者来到号称“杭州首个顶级服务公寓”的百大·绿城西子国际楼盘处。这里正在进行二期销售，相比一期3.7万的均价，再次抬高到4万。
虽未降价，但从其缴款方式来看，似乎开发商对资金回笼需求颇为急切。
“11月3日首度开盘推了138套，两天就卖了9成。您要买得趁早，看准了交20万定金。签合同的话我们这首付得5成以上，至少100多万吧。”售楼处销售人员正激动地强调房子如何畅销。
而一旁的楼盘则还不见成型，计划建成的二十多层T3酒店式公寓的工程进度仅进行到第四层，完成不足五分之一。
低成本理财产品提前终止背后
“一般来说，银行贷款类理财产品提前终止，多发生在贷款利率下调时期。由于产品发行时贷给借款人的是固定利率贷款，借款企业在利率下降后决定提前偿还高息贷款，并借入低息贷款以减少成本所致。”
一家股份制银行负责产品设计的有关人士向理财周报记者表示，“目前并未处在降息周期，企业提前半年还款终止产品的情况比较少见，尤其这种环境下，对于地产商来说现金为王嘛。”
事实上，这款理财产品的发行还要追溯到去年底的临时股东大会，会上审议通过《关于委托中国银行发行信托理财产品的议案》，信托计划金额8亿元，期限为24个月，分两期发行，资金总成本不高于12.5%/年。
今年5月10日，中国银行委托华鑫国际信托有限公司为资金信托受托人，设立首期信托理财产品，期限为12个月，可提前6个月终止，共募集资金4亿元。
没料到半年后，百大集团真的“如约”提前终止。
而值得一提的是，就在提前终止上述理财产品的前一周，百大曾召集临时股东大会，同意公司控股孙公司杭州百大置业(百大集团为西子国际项目而成立的孙公司)向关联方宁波西子资产管理有限公司借款3亿，期限6个月(可提前3个月还款)，借款利率为12%/年。
有质疑认为此举存在拆东补西的嫌疑，或因百大集团经营出现问题而被信托公司要求提前还款。
针对上述质疑，记者拨打了华鑫信托相关人士的电话进行求证，但当记者说明采访的相关事宜时，对方表示“不感兴趣”，并挂断了电话。
而百大集团的回复则更为乐观。其集团董事会办公室相关人士向理财周报记者表示，“我们从关联方借3个亿，的确是为了还理财产品的钱，这是我们的主动还款行为。”
“主要是因为我们刚拿到了预售证，很快会有资金回笼，现在理财产品刚好到半年，现在不还就得6个月之后还。为了缩短借款时间，降低资金成本。关联方的借款成本更低，并且可以提前三个月还款，更加灵活。”
不过，借款成本更低的说法值得商榷。理财周报记者了解发现，当初发行该款理财产品时，规定的是资金总成本“不高于”12.5%/年，而实际上这次还款时支付的利息为708.3万，据此推算，其年化资金成本仅为3.54%，而此次关联方借款则是明确了固定利率为12%/年。
成本未降反而提高了近4倍。借款成本更低的说法，显然不攻自破。
被项目拖累多年的百大集团
28万m2、“钱江新城商圈”、“庆春广场核心地段”、“大型城市综合体”、“地铁二号线上盖房”，所有的关键词都在强调，这是一个充满巨大想象空间的项目。同时也意味着，一旦吞下这个项目，便是源源不断的巨额资金需求。
或许2009年底气十足拿下地块的百大集团，并未料到接下来的三年，资金对于地产商来说意味着什么。“当时在4万亿的大背景下，百大这样的公司根本不愁借不到钱。”杭州当地一名地产商感叹。
三年间，百大奔走于各大银行之间，2011年又找到华鑫信托融资5亿。
到了今年下半年，百大频发公告，均与该项目的资金有关。华鑫信托5亿借款到期、通过中行发行4亿理财产品、低价出让项目40%股权获得2.4亿现金、向关联方借款3亿……半年不到的时间，集中的融资公告让投资者看得眼花缭乱。
事实上，几乎是在通过中国银行发行该理财产品的同一天，百大集团去年通过华鑫信托融资的5个亿到期。而中行发行的这款理财产品，其受托人仍然是华鑫信托，是否借新还旧?
百大集团董事会办公室的解释为，“这只是一个巧合。”
“这段时间是百大集团(资金)比较紧的时候。现在拿到预售证，开盘后房子大卖，应该是回笼了不少资金。”同样是在杭州做商业地产的业内人士说道。
从资金紧张到提前终止理财产品贷款，然后到销售火爆、迅速回笼资金。百大集团一波三折的转变都密集地发生在这不到半年的时间里。
而这半年中，西子国际项目也经历了从项目成立到现在，最大的一次转折。项目公司大股东已变为杭州最赚钱的百货公司——杭州大厦。
6月13日，百大集团公告表示“浙江百大置业、杭州百大置业和杭州大厦三方就有关西子国际项目的股权投资合作达成了初步意向。”
7月7日，双方正式签署股权转让合约，浙江百大置业将持有的杭州百大置业40%的股权转让给杭州大厦有限公司。转让价格为对应的注册资本2.12亿加上这几年的利息，总共2.41亿。
股权转让完成后，杭州百大置业股权比例将为4∶3∶3，杭州大厦持有40%的股权，成为第一大股东，浙江百大置业与绿城分别持有30%的股权。合约还规定，在上述股权转让完成后的四年内，杭州大厦或其指定方有权选择向浙江百大置业收购杭州百大置业额11%以上的股权，这也意味着几年后杭州大厦可能从西子国际项目公司的相对控股方变成绝对控股方。
6万方的西子国际时尚购物广场，也将由杭州大厦全面运营。该广场本是主营百货的百大集团早期计划之一。辛苦了3年的项目，在快拿到预售证的关键时刻，不得已而易主。
贱卖股权谜团
三年时间几乎没有溢价，这样的贱卖股权让投资者颇为不解。
“百大在当时的情况下不得已而为之的决定，是各种权衡的结果吧。你让它三年前把项目股权转给竞争对手是不可能的。”杭州一名本地地产商告诉理财周报记者。
上述人士分析，“那个时候它没有拿到预售证，无资金回笼。前期借钱投入那么大，信托的借款到期要还，又找中行发理财产品，资金很紧。杭州大厦入股，一方面带来了2.4亿的现金，关键是承担债务。”
2009年，百大集团联手绿城拿地就用了26.5亿。三年之后其百货业务上的竞争对手以如此低的价格进入成为大股东，并且获得了杭州百大置业名下的商业物业的经营权，无疑是捡了个大便宜。
然而这么低的价格不是白给，杭州大厦接盘的项目公司早已是债台高筑。
2009年拿地，百大集团单方面需要支付18亿，而其2009年三季报显示，营业收入7.40亿元，营业利润1.09亿元，流动资产5.27亿元，总资产10亿元，按照当时的自有资金，很难吃下这块庞然大物。据了解，百大后期支付的钱主要来自银行借款。
随着土地出让金的陆续支付，百大集团开始陷入债台高筑的境地。自2009年百大集团确定发展商业地产以来，公司的债务水平从2008年末的2.25亿元增长到16.11亿元，增长超过600%。如此重压之下，2011年5月，百大集团才开始引进华鑫信托资金。2012年6月，还掉华鑫信托5亿之后便传出杭州大厦受让股权的消息。
有知情人士表示，“国资委背景的杭州大厦入驻之后，很快就拿到了预售证，现在房子才盖到4层，就拿了预售证，杭州大厦应该起到了一定的作用。而预售证对于前期资金紧张的百大来说，无疑是雪中送炭。”
对这宗股权转让，杭州大厦购物城总经理童民强解释，如果杭州大厦从拿地阶段开始进入钱江新城，至少要5年才能开出新店。这次杭州大厦把握了房地产的发展低谷时机，以低成本进入了钱江新城商圈。随着钱江新城日益成熟，商业地产租金只会攀升，股权转让避免了租金上升导致的成本上涨。
目前西子国际公寓因其优越的地理位置和配套设施而销售火爆，代表杭州高端消费的“杭州大厦”标签也成为销售人员推介时的强调重点：“6万方杭州大厦，专属于您的奢侈配套。”售卖的服务式公寓被称为“杭州大厦上盖的绿城”。
“百大集团算缓了过来。无论对哪一方来说，都是双赢。”上述人士如此表示。
（来源：中华网）
