收购郡江国际购物中心项目85%股权,挂牌价4.63亿元:
公司董事会通过了《关于杨浦郡江国际购物中心85%股权收购项目的议案》,公司将向上海今代纺织科技发展有限公司购买其持有的上海鹏欣国际家纺投资建设有限公司(“鹏欣公司”或“标的公司)85%股权。该标的通过上海联合产权交易所公开挂牌出让,挂牌价格合计4.63亿元,由两部分构成:其中标的公司85%股权转让价格为2.74亿元(按股东全部权益评估值85%计),转让方对标的公司的债权转让价格为1.89亿元。鹏欣公司为杨浦郡江项目的开发商,公司通过本次收购鹏欣公司85%股权,将获得杨浦郡江项目对应的地下一层至地上四层商业部分建筑面积4.89万平米、地下二层至地下三层停车场建筑面积3.64万米(停车位494个),合计8.53万平米的商业物业,折合公司对该购物中心项目的单位投资额为5424.71元/平米。鹏欣公司的资产评估值为9.34亿元,假设鹏欣公司的资产全部对应杨浦郡江项目,则对应的平均投资额约为1.09万元/平米。
收购股权以较低成本进入社区,深耕上海打造社区型购物中心:
郡江国际项目位于杨浦区宁国路218号,紧邻内环,宁国路、平凉路。地处杨浦区四大功能区之一的杨浦大桥高端商务区,将与北外滩、陆家嘴形成三点一带的商务区。该项目由三部分组成:A栋为郡江SOHO领寓(住宅部分),目前均价约为1.95万元/平米;B栋为郡江国际大厦(写字楼部分),目前均价约为1.99万元/平米;C栋为地下一层至地上四层的购物中心楼(即本次股权转让对应项目)。项目所在的平凉路周边商铺转让价格大约在3-4.5万元/平米之间(以上价格数据均来自搜房网)。公司通过收购标的公司股权,得以用较低价格进入该区域,我们预计该项目将于2013年底开出。
该项目定位为社区型购物中心,符合公司“深耕上海、积极抢占市场空白点”的发展要求,可进一步增加百联购物中心在杨浦区的商业网点布局;同时就内环商业资源的稀缺性而言,可为公司带来较好的物业资产和经营业绩贡献。但鉴于项目预计开出时间较晚(2013年底),我们暂不调整公司盈利预测。
维持买入评级,6个月目标价9.36元:
我们维持公司2012-2014年EPS分别至0.70/0.78/0.89元的判断不变,以2011年为基期三年CAGR为3.3%(其中零售主业CAGR为14.77%)。给予6个月目标价9.36元,2013年对应12XPE。我们中长期看好公司未来创新业态购物中心以及奥特莱斯的潜力,公司是国内领先的零售业态创新者,奥特莱斯和购物中心的运营能力处于同行前列。我们认为在消费升级的大背景下,新兴业态将越来越多的分流传统百货的客流,并将成为未来零售业的主要渠道,因此充分认可公司全国发展奥特莱斯、区域性发展购物中心的战略,维持买入评级。
风险提示:公司重组后整合效应低于预期,期间费用率高企侵蚀利润
（来源：光大证券）
