我国的城市化进程在不断推进中，目前正进入50%的加速期，其中郊区化和新城化是两个主要特点，新城的商业地产和城市综合体的振兴，需要一定周期来培育。
日前，在“2012中国商业不动产思想盛典”上，苏州圆融时代广场这一标杆商业综合体成为人们的聚焦点，有关新城的商业地产发展也成为热议的话题。
圆融集团常务副总裁沙勇
苏州圆融时代广场以“第一个吃螃蟹”的精神，挺进了苏州新兴城区——工业园区，以自己的模式走出了一条成功之路。新兴的城市综合体和非新城型有什么区别？圆融集团常务副总裁沙勇从圆融的角度给出了一些思考。他认为，一个新城往往是制造业先行，接着住宅跟进，然后百货、购物中心接连兴起。但是很多新城发展速度太快，这个阶段就直接跳过。但是城市综合体的整体效益能帮助解决新城发展过快的问题。综合体的协同效应能使不同业态在一起形成规模效应，实现功能互补。至于各大功能物业以什么为主导，沙勇表示不能一概而论，“要根据区域所在、环境资源有意识地定位，比如说商业区要以商业为主导，在环境资源比较好的地方就是酒店和公寓。”
城市综合体如何定位？这对于不少人来说是道难题。不仅要考虑到城市的外部条件，还要衡量城市的GDP、生产比例、固定资产投入、零售总额等一系列问题。那么新城的城市综合体有怎样的考虑方向？沙勇提出了一个名词：绿色综合体。这个绿色综合体不完全是简单的绿化概念，更包含了科技、低碳、节能等元素。他表示，这些概念的融入，能给项目增加很大亮点，不仅有助于销售，同时能降低后期运营成本，更重要的是符合未来人们生活的需求。“新城区和老城区有很大的差别，新城区规模很大，开发的空间也大，人们在进化的过程中已经越来越依赖于很好的生态环境，因此如果新城区的综合体还是跟老城区一样，不考虑更多的生态投入的话，或者不考虑生态规划的话，有什么更多的竞争力跟现在已有的城区和未来人们的生活消费需求相匹配呢？”
2012年底，据行业协会统计，2012年新增了300家购物中心，目前为止全国的购物中心已经达到3100家，其中整个购物中心里以零售为主导的面积已经从05年80%下降到2010年的60%，非零售如餐饮、娱乐、休闲等的比例在上升。更有具体数字表明，05-2010年购物中心里，百货的销售收入已经从26%下降到18.1%，卖场从14.7%下降到11.7%，娱乐从05年的3%提升到8.5%，餐饮从16.5%提升到17.9%，服务业态则已经到了5%。由此可见，购物中心休闲化已成趋势，沙勇指出消费行为的变化是深层次原因。首先，交通的便利使得距离不再成为主要矛盾，新城型购物中心的底气加强。其次，世界进入休闲经济时代，旅游业、娱乐业、服务业发展强劲。第三，电子商务推动网络购物异军突起。沙勇强调，网购虽然发展得风生水起，却有两个致命性的弱点，一是它封闭的、不可互动、不可分享的；二是网购的消费不能立即得到满足，当网民在获得秒杀快感的同时消费的满足感是延后的。因此，购物中心这一类实体经济在与网购的竞争中一定要注意扬长避短。在培育顾客方面，他给出了4点意见，即如何吸引人流，如何给前来的人流营造优越的体验环境，如何延长人流逗留时间，如何提高顾客再次前往的兴趣度及对项目的忠诚度，其中如何延长人流逗留时间是最重要的，“要给非消费型的顾客一个光顾的理由”，沙勇提醒到，“苏州圆融时代广场已经开业四年多了，但仍处在培育期的后段，还有很多事情要做。”
（搜铺网 周松平/整理）
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