沈阳有着2300年建成史，素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。这座城市在2011年因新增购物中心体量居全球第一、在建商业项目居全球第二，而被认为是商业地产泡沫的“重灾区”。相关数据显示，目前沈阳商业项目总体量超600万平方米，而未来已知大型商业项目超过100个。沈阳的消费力能否支持如此大量的供给，以及商业项目定位、入驻品牌的同质化正在成为难以回避的严峻问题。
据搜铺网不完全统计，2012年沈阳开业的大型商业项目超过30个，包括2012年8月31日开业的万达集团在沈阳的第三座万达广场——北一路万达广场，2012年9月28日开业的恒隆地产在沈阳的第二座恒隆广场——市府恒隆广场...在2013年又将有沈阳奥体万达广场，沈阳k11购物中心等大量商业项目相继开业。
政策调控使得大量住宅投资者转向商业地产，从而导致商业用地和商业地产的天量供应。沈阳的商业地产的开发热潮已经持续了近5年时间。这5年，改变了整个市场的格局。
虽然在2011年，重庆、沈阳的消费品零售总额不到上海、北京的一半，但如今，其商业用房的新开工面积却超过了京沪，数额甚至达到80%以上，商业地产供应量严重超过了当地居民的消费水平，这一现状加剧了沈阳商业地产的市场竞争。
“商业地产必须要依托于经济的发展，依托于居民收入的增长。没有经济增长和产业发展的同步进行，体量巨大的城市综合体、写字楼就会成为无源之水，进而酿成巨大的投资泡沫。”一位沈阳商业地产咨询业内人士向搜铺网记者表示。
据了解，到目前为止，沈阳购物中心空置率已达17%，而二线城市的平均空置率为10.5%，幽灵购物中心综合症正在蔓延开来。
搜铺网记者了解发现，虽然沈阳身处二线城市，又是省会，但消费习惯却未改变，大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好，甚至倒闭。
例如2006年1月16日开业的五洲商业广场，虽地处黄金地段太原北街，系沈阳市政府2003年重点招商引资项目，但从08年上半年起就陆续传出有商户撤离，被收购的传闻。虽然都没有最终的定论。至今为止，已经闲置3年多时间。直至近期同样位于太原街的沈阳伊势丹百货商场于2013年2月1日传出有意撤出沈阳的消息，并最终确认将于3月撤离沈阳，与伊势丹百货隔街相望的沈阳五洲商业广场是否能起死回生再次成为人们关注的焦点。
据搜铺网统计近几年关闭或者撤出沈阳市场的大型百货，大多数都是外来百货企业，如2009年11月30日，位于太原街的东舜百货商家均已撤柜闭店；2010年还未过完，经营了36个月的高端百货沈阳西武百货，也悄然关闭，变成了久丽百货；2010年的最后一天，运营困难的美美百货正式关闭；2012年的冬季，沈阳世茂百货依然难逃厄运。还有预计于2012年底开业的沈阳久光百货也宣布延期至2013年三、四季度开业等等。
商业地产从开发模式、业态规划、规划设计到招商运营，专业化的要求远高于住宅，很多开发商并没有商业地产运营经验，盲目开发、同质化、商业项目扎堆竞争等引发了一批“血的教训”，导致诸多商业地产项目“烂尾”。该是时候让开发商们警醒，谨慎对待商业地产开发。
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来自商业地产的一份调查显示，沈阳购物中心的空置率高达24.3%，在全国大中城市中名列前茅。
5年前还在400万平方米以下徘徊的沈阳商业中心营业面积，到现在包括已建和在售的，沈阳商业中心总供应量达到了2000万平方米。如果算上各类批发市场和社区购物门店，拥有780万户籍人口的沈阳市，人均购物面积已超过3平方米。
今年沈阳开张的商场中最大单体面积达到30万平方米。貌似形势一片大好的“遍地开花”，也埋藏了日趋饱和的隐忧。在商业繁华地段太原街，东舜百货、五洲商场相继退出。在步行街中街，时尚百货品牌“先先时尚精品百货”沈阳中街大悦城店，开业仅一年多就草草收场。家居建材卖场的退出势头更猛，欧倍德、家得宝、百安居、百利、东方家园……一个又一个家居建材大鳄败走沈阳。
然而在激烈拼杀中，中兴、商业城等百货老店却宝刀不老，客流和营业额逐年攀升，批发市场如五爱市场、(九路)中国家具城依旧熙来攘往，长期一枝独秀。新不如老，贵不如廉，沈阳商场经营态势成为社会各界关注的独特现象。
众多商业项目如雨后春笋般遍布沈城各处，给人们逛街购物提供了充足的选择。不过选择过多，就等于没有选择。随着购物中心数量特别是奢侈品门店的增多，购物中心的空置率开始上升。沿着沈阳金廊(青年大街)开设的商场无一例外地走高端精品路线，数得上的奢侈品牌都在这里开设了旗舰店或分店。沈阳还属于社会消费品年零售总额在3000亿元以下的城市，相对于工薪收入不高的绝大多数沈阳消费者来说，这些高端商场的开业似乎与己无关。
辽宁社科院省情研究所所长梁启东就认为，定位过高，供应量过大，品牌重复，经营风格雷同，再加上网络购物的冲击，导致沈阳近四分之一的购物中心面临空置的尴尬。同时沈阳新建的住宅小区，基本上都配建20%~30%的商业项目，完全可以满足小区居民的日常购物需求。也就是说，除了想单纯逛街购物外，购买日常的一些必备品，人们都不需要到购物中心去采购，这极大地分流了购物中心的客源。
以综合性高端家居卖场为例，最近三四年间扎堆开业，数量增加了200%。而购物人群的增速远不及商业中心的扩张速度。由于卖场扩张，竞争态势加剧，各大卖场不得不频繁地举办一些活动来带动人气，这就需要品牌经销商给出较大力度的折扣。
如何创新，实现持续良性发展成为沈阳商场扩张的重要课题。目前电商对传统商业模式正在进行革命性的颠覆。越来越多的人们喜欢宅在家里网购，逐步淡出购物中心，其实这也是购物中心不可回避的新问题。
老市场也得跟形势。沈阳五爱集团就成立了专门的电子商务公司，进行网站建设和系统运营。有关负责人告诉记者，这样五爱市场的产品销售就不仅仅局限于沈阳本地，更着眼于全国。此外，沈阳商业城、兴隆大家庭、百联购物中心、新世界百货等知名商场也都纷纷建立网上商城，与实体店铺同步销售。
对于不愁网购冲击的所谓奢侈品经营店，如何放低姿态，也是不可不面对的转型之痛。
