这，其实也是中国众多商业企业面临的共同困局。
2012年12月29日，位于珠海市香洲区迎宾南路的沃尔玛购物广场开业。这是沃尔玛自1996年进入中国以来，在148个城市中开设的第380家商场。
而几乎与此同时，在河南省郑州市民主路沃尔玛二七店外面则出现了这样一则告示：“根据业主新的商业规划改变及现有物业改造，通过双方协商，沃尔玛郑州二七店将于2012年12月31日起停止营业。我们会为您妥善处理售后服务，由此带来的不便，我们深表歉意。”
一个商家的开店或者闭店本是寻常之事，但是对于多年位居世界500强企业之首的沃尔玛而言，其一举一动都引人关注，且常常被解读出某些深层次背景乃至行业大势。
比如其郑州二七店的停止营业，有业内人士就认为，即便不是因为经营情况不理想，但是随着中国商业经济的发展以及竞争越来越激烈，沃尔玛固守租赁物业发展的模式已经开始遭遇挑战。尤其是近年来在商业地产租金呈几何级上涨的情况下，以“低阶”著称的沃尔玛将遭受越来越大的成本压力。而过去十多年来各地招商引资争相哄抢的沃尔玛这一“金字招牌”也将逐渐褪色。
半推半就地离开
一切似乎都顺理成章。“业主要进行物业改造、房客卷铺盖走人”。于是，沃尔玛郑州二七店在2012年12月31日宣布停业、闭店。
沃尔玛郑州二七店位于郑州市二七商圈核心区，营业面积近2万平方米的超市于2009年9月才开业。然而，是什么原因导致业主对只有3年多的物业进行改造呢？
其实，沃尔玛郑州二七店在2003年被确立选址后，与物业方合作即命途多舛。直至2009年年初，原有物业方深国投商用置业有限公司（以下简称深国投商置）才将“郑州印象城购物中心”（以下简称印象城）项目完工、交付。沃尔玛“中原一号店”，由此被拖成了“二号店”。
2006年10月，华润集团以17.4亿元控股深国投商置的母公司深圳国际信托投资有限公司。由此，华润集团又成了印象城的新房东。大约在2012年年初，印象城低调更名为郑州华彩城购物中心（以下简称华彩城）。
而华彩城在华润嘴里却像一根鸡肋。原因是，受益于郑州市旧城区改造，华润集团旗下华润置地夺得二七商圈核心区开发地块，其规划的“郑州万象城”项目于2010年2月被批复立项、开发。巧合的是，万象城项目建设用地紧邻华彩城西侧。
“拆掉华彩城，万象城将四面临街，容易规划建设；不拆，万象城将难免受其影响。”据知情人士透露，华润置地为此纠结了很多年。沃尔玛这个“大房客”占位是主因。因为大型卖场租期一般不低于15年。于是，“送神”成本或让华润置地焦虑。对此，双方“激烈交锋”的绯闻不绝于耳。
最终，沃尔玛郑州二七店的“出路”问题，直到由双方的区域公司层面上升至“中国区”管理层面，才得以达成妥协。
沃尔玛提前10年撤场，华润置地或该付出高昂的违约成本。双方似乎有高度默契，均称是“商业机密”，不予公开。但华润置地郑州公司人士透露了两则信息：其一，华润置地或与沃尔玛在全国市场有更深合作。如旗下另一主力产品五彩城，在国内有数个项目，或将考虑沃尔玛优先入场；其二，华彩城仍有大量商户租期未解，直至目前，并无拆除的准确时间计划。
前者说明双方达成了利益妥协，而后一句则似乎说明了沃尔玛走得很着急。据记者现场了解，华彩城现有商户的计划搬迁时间最早是在3月份，也就是春节消费旺季之后。
而事实上，自2012年年初起，同行们即对该店取消了“对口调查”。原因是，其门店内普遍缺货、客流稀少，不足以构成竞争威胁。
物业方也看得相当明白。华润置地郑州公司一人士称，超市通常会将自营之外的富余面积转租给中小商户。租赁价格与门店经营质量、人气成正比。效益好的超市，租赁区不但能背起超市整体房租，还有创收。“但沃尔玛的租赁区则是长期大面积空铺。”
“在这种情况下，当物业方提出改造方案和新的合作模式，沃尔玛没有理由拒绝。”上述大型商超负责人称。
否认关店潮
郑州二七店并非沃尔玛第一次在华关店，2012年上半年，沃尔玛悄然关闭了深圳3家“惠选”店。“惠选”是沃尔玛当初希望在中国区大力推广的新业态，介于便利店和标准超市之间。
就在近期，有传言称，沃尔玛内部已明确在2013年至2015年将陆续关闭100家不盈利的门店。这相当于其要关闭约1/4的在华门店。
对此，沃尔玛官方表示否认，并称未来3年，沃尔玛计划在中国新增100多家店，投资建设更多物流配送中心，创造约1.8万个新工作岗位。“扩张肯定是有的，但沃尔玛2013年的扩张速度已明显放缓，往年其每年开40多家新店，但按沃尔玛上述说法，其未来每年新开仅30多家。据一些相关产业链上的消息，沃尔玛在2013年应该会关闭和调整部分门店，当然数字不会有100家那么夸张，或许有数十家。”有接近沃尔玛的人士称。
沃尔玛的同行们似乎证实了上述人士的话。某超市河南区发展部总监透露，沃尔玛在河南市场的另一门店的经营业绩，在同商圈内最低。因此2012年年末，其与沃尔玛此店物业方取得共识，待沃尔玛撤出后完成“补位”。
今年正式进军武汉市场的另一家大超市的负责人也向记者透露说：“沃尔玛公司位于汉口的一家大卖场正在‘异动中’，或会‘易主’，这一天也许不会太远。”沃尔玛（中国）公司事务部高级总监李玲对此给予否认，但其强调，应以平和心态看待商超闭店，这是商业连锁经营的正常现象。在同行业中，沃尔玛的闭店率是较低的。
的确，自1996年家乐福在华开出第一家大卖场起，外资超市进入中国已有17年。而彼时外资零售巨头一般都以极低的租金签下一般长达15年左右的长租约，如此算下来，大部分零售商如今都面临第一批商铺物业的到期。到期后续租成本面临成倍上涨，这是外资超市扩张放缓的最主要原因。
中国商业联合会的数据显示，续租物业将面临巨幅租金上涨的成本压力。近5年来广州商铺租金平均上涨了2倍左右。上海连锁行业协会数据显示，2012年大批便利店在租约到期后，租金从每年15万元猛增到40万元～45万元。房租成本大幅上涨，已经成为零售企业布设网点最大的门槛。
据不完全统计，2012年中国便利店行业平均租金占总经营成本的比例已高达57%，大部分单店已很难盈利。
此外，随着消费差异化、个性化、网购化趋势的到来，中国零售业跑马圈地粗放式的发展道路已被阻断，零售业的转型窗口期已经来临。
“租赁模式”遭遇困境
在与物业方“各取所需”后，沃尔玛郑州二七店“被迫”闭店可谓有了一个相对完美的结局。而在厦门，沃尔玛则没有这么幸运。
2010年3月24日，刚完成接盘好又多的厦门沃尔玛却被告知，由于东方时代广场店没有按照合同约定，逾期30天未向业主方缴交租金，业主终止了租赁合同；但沃尔玛并不承认单方面解除合同，2011年8月将这一纠纷闹上了法院。
2012年3月，厦门市中级人民法院终审判决厦门沃尔玛与业主方厦门新鹭东方商贸有限公司的租赁合同关系已经解除。同时裁定，在业主发出合同终止通知后，沃尔玛没有及时撤离东方时代广场，属“占有使用”，因此沃尔玛将支付上亿元占有使用费。
沃尔玛最终接受了这一判决，并于2012年5月21日撤出了东方时代广场。
类似的纠纷还有，2011年11月，央视《焦点访谈》以“怎么又是沃尔玛”为题报道了大连沃尔玛拖欠大连万国购物广场有限公司10年租金过亿元，法院强制执行一拖6年的事情，引起了社会各界的关注。但直至目前，该纠纷依然没有得到解决。
“沃尔玛近年来之所以接连与业主产生纠纷，与其10多年来一直固守的租赁物业发展模式不无相关。”一不愿具名的零售业专家向记者分析道。
据记者了解，沃尔玛在过去的10多年中开店一直是联合地方开发商、战略合作伙伴万达、深国投下面的深国投商用置业有限公司及后来的华润商用置业公司，一起寻找合适的物业。它的品牌是万达等开发商手中的王牌，与之捆绑能轻而易举地从地方政府手中用低廉的价格得到相中的地块。一位与沃尔玛合作过的地产开发商透露：“尤其是在一线城市以外的地方，捆绑沃尔玛拿地所得到的优惠价格经常比周边地价低1/3。”
的确，引进沃尔玛，对地方政府意味着提升城市形象，促进当地零售业发展，借助沃尔玛的全球采购网络将当地产品推向全国，以及获得500～1000个就业机会。从某种意义上说，沃尔玛无疑是一位“金牌房客”。
但是，随着城市发展和开始涉足商业地产业务的零售商数量日益增多，沃尔玛只做购物广场单体店的开发模式，在地方政府面前逐渐失去了以往的吸引力。沃尔玛寻找购物广场店址时往往要求交通便利、人流量大，如今这样的地块在一线城市已经所剩无几。在二、三线城市，符合它需求的地块则往往在城市中心——尽可能提高这类地块的综合开发利用率，已经成为各地政府的第一诉求。一位接近沃尔玛的业内人士评价说：“在购物广场的开发上，沃尔玛的主观要求已经和多数地方政府对城市建设的需求不再相符。因此，在二、三线城市的中心地区拿地，沃尔玛已经没有太大竞争力可言。”
加之沃尔玛早期以较低价格租赁的一批物业即将到期，续租价格将大幅上涨，其终于决定改变自己10多年的发展模式——从全面租赁物业，转而尝试买地自建购物广场和山姆店。
沃尔玛（中国）地产开发部高级总监聂明凯曾公开表示沃尔玛有意尝试买地自建商业地产项目。具体而言，就是自2011年起，沃尔玛除了租赁门店外也会开始从政府或者开发商手中购买土地使用权，或者购买现有的租赁门店。
“但是，从时机来看，沃尔玛现在进入商业房地产领域，显得有点晚。”有零售业专家称，2007年以后众多跨国零售商在二、三线城市中买地自建商店的空间已经在迅速缩小，“而在这个时间点上，沃尔玛全球第一大零售商的金字招牌已经不像过去那么诱人了”。
（企业观察家 作者：姜华山）
