2013年刚刚开始，福州的开发商就准备“出走”了――
2月7日，正荣集团以4.5亿元竞得长沙市两幅综合地块，宣告旗下的第四座正荣・财富中心正式落地长沙。泰禾集团近日也公布了2013年的计划――有意在厦门打造三座泰禾广场，还将在泉州、石狮陆续开发大型高端城市综合体，而在今后3~5年内，集团还将在全国各地持续开发20~30个泰禾广场……另据记者了解，有意“步其后尘”的福州开发商并不少。
从住宅转战商业，从福州到其他二、三线城市……福州开发商新一轮转型开始了！
现象二、三线市场的“城”更大
随着楼市调控的常态化，越来越多的开发商意识到开发可规避限购政策的产品的重要性，因而转型商业地产开发、抵御住宅调控风险成为众多传统住宅地产开发商的不二选择。2013年伊始，福州的开发商就纷纷加速了旗下商业项目的开发、外拓和复制速度，凭借商业“走四方”扩张版图似乎也已成为他们发展的题中之意。
正荣・财富中心城市综合体相继在莆田、南平、福州、长沙落地，而泰禾除了有意在厦门打造三座泰禾广场之外，泉州、石狮等城市也成为其“锁定目标”。对此，业内人士林先生分析，相较之下，二、三线市场的“城”更大，“正荣・财富中心城市综合体项目在长沙总建筑面积近60万平方米，在南平也达50万平方米，相对而言，二、三线城市的综合体还处于发展黄金期，商业还有较大的成长空间和发展潜力，也有足够多可以建设城市综合体的土地，因此开发商在二、三线市场有更大的施展空间。”
造的都是“新城”
在城市综合体的井喷放量和快速外拓中，不可忽视的力量是地方政府的推波助澜。地方政府有招商引资的发展需要，开发商有资金和产品，两者可谓一拍即合，尤其是在政府发展新城区的时候，正需要大型开发商的综合体项目作为助力，因此此番外拓造的都是“新城”。
业内人士江映辉认为，城市综合体对于新城发展、城市形象和档次，甚至地方就业情况的提升有巨大作用。“大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑，甚至成为城市的名片，对于提升区域土地价值、拉动就业和提高税收都有利。因此，地方政府在土地出让方面都会有所让步，给予低地价、大面积土地和相应政策优惠，这些都令开发商与地方政府一拍即合。”
如莆田正荣・财富中心就宣称，建成后，每年可为地方政府创造约2.7亿元的税费收益，创造约1.5万个就业机会，持续拉动消费，搞活城市经济，推动城市发展。
分析二、三线城市商业发展正当时
开发商商业项目比重的增长，固然和政策调控的方向有重大关联，而商业项目在一个城市容量有限和开发商做大做强的企业发展需要，也注定了开发商会不断将商业项目外拓。福州及其他一线城市综合体遍地开花，存在一定程度的饱和，但其他二、三线城市却正需要这样的商业形态。
业内人士江映辉表示，“商业综合体项目在任何城市都有一个需求范围和饱和度，万达在福州开了两家万达广场，泰禾在福州也开了两家泰禾广场，正荣也在福州布局了一座财富中心，对于企业布局而言，他们都已基本完成了在福州的商业布局，此后要发展必然需要全国化扩张。”
“此外，从国内做得比较成功的商业地产万达、金地、华润等身上可以看到，综合体项目自身的模式一旦建立，是可以在不同城市间快速复制的。因为一旦与各种品牌建立了联系，各种招商资源是可以在不同城市间共享的，而这种共享实际上是对开发商运营成本的一种摊薄。”常青藤副总经理梁恺表示，调控大背景、企业发展的动因、综合体的外拓属性及商业资源的可共享复制性，共同造就了当前福州开发商加码商业项目外拓的局面。
前有万达后有泰禾开发商初尝商业甜头
在业内人士林先生看来，这些开发商商业项目的外拓提速，跟他们在商业项目上尝到“甜头”脱不开干系。事实上，早有人将调控政策时期喻为商业地产“黄金时代”。在《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》中就显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内，将其设立于中国的酒店由170家增加至300家。这些项目的合作方包括了本土知名房地产发展商保利、万达和世茂。
仅在福州市场上，前有万达，后有泰禾，商业的“甜头”就可见一斑。2011年福州楼市由万达创下了53.6亿元销售纪录，2012年泰禾集团则以62.31亿元销售额力夺“福州第一”,这其中商业项目――五四北、东二环两座泰禾广场功不可没，东二环泰禾广场SOHO产品9次开盘9次清盘，成为福州商业单盘年度销售金额冠军，五四北泰禾广场也取得不俗的销售成绩，单单两座泰禾广场的全年销售金额就高达48亿元。
同样的情况也出现在正荣集团。据正荣集团商业总监黄礼明透露，近年来集团旗下的商业项目都取得了不俗的成绩。“而目前，莆田和南平的财富中心等正在紧锣密鼓地招商中，吸引了诸多国内外知名酒店品牌、消费品品牌和金融机构入驻。”他还透露，在商住项目所占比重上，目前主要以3∶7为划分依据，相比以前，商业项目所占比重也有所提高。
建议创建自身独特的商业模式
如今，在经济较为发达的一、二线城市，包括福州本身，综合体都已经“遍地开花”。因此，在高速复制、外拓和运转过程中，如何创建独特的商业模式就显得尤其重要。
规模化快速复制的“万达模式”已经在国内多个城市取得成功，而商业地产的后来者或多或少在学习“万达模式”，不过据泰禾集团相关负责人透露，经历了一年多的摸索、总结和实践，泰禾决定走精品商业模式，对“万达模式”去芜存菁。招商上，坚持精准定位、定向招商、适度超前的理念，今年年中即将开业的五四北泰禾广场入驻了200多家知名品牌，超过30%的优质品牌首次进入福州；而在东二环泰禾广场则有更多更丰富的业态及品牌。
与万达、泰禾不同，黄礼明告诉记者，正荣・财富中心采取的则是定制型的城市转型建设之路，即以发现价值为出发点，通过商业地产的开发，达到优化城市版图、提高区域价值、实现互利共赢的目标。“如莆田财富中心就是要提升木兰溪作为城市中轴的价值，通过打造顶级综合体来提升城市的高度。南平通过打造主题式的城市综合体来改变南平传统的城市生活方式。”
业内人士分析，商业产品需要根据城市和地段属性的不同，具体问题具体分析，需要结合不同城市的消费需求和购物偏好，以单一形态和固定模式是难以实现“走四方”的。所幸，在商业体系的后期运营中，可以不断调整和改造，市场也有自然的新陈代谢和自行更新的“无形之手”，即便开发商商业的前期动线铺设有所不足，还可以通过后期修补逐步适应市场。
利润蓝海背后的考验
有人说，综合体在当前仍是利润蓝海。不过，也有明眼人看到其中的风险。就福州的开发商而言，多数企业此前都与商业渊源不大，在大本营的项目也处于开发之中，尽管销售成绩不俗，但还没有真正开业。开业运营后能否成功还有待市场和时间的检验，而即便在大本营的单个项目取得成功，能否在其他城市以这么快的速度这么大的规模复制也有待研究。
此外，商业项目对企业管理团队、商家资源、城市购买力、购物环境营造和手头的现金流都是考验。毕竟，商业需要足够多的人气，而伴随新区成长起来的综合体，往往在人气方面有所欠缺；商业需要足够长的培育期，卖完住宅之后的商业持有物业才是最大的运营挑战。很多情况是，综合体里住宅全部卖完也不足以支撑未来持有型物业的运营成本。商业地产不像住宅项目那样拿到地、盖好房子就赚钱，回笼资金慢，风险大，而且要懂得后续经营，不然开发企业只会死得更快。
（来源：海峡都市报）
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